出滇开拓旧改新战场 “三道红线”下俊发弯道“刹车”

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-10 11:00

本报记者郭阳琛童海华上海报道

“千亿目标”落空，云南大本营遭外来头部房企挤压。相比固步自封，“云南一哥”俊发集团更愿意到一线城市的城市更新中“大浪淘金”。

《中国经营报(博客,微博)》记者梳理发现，截至目前，俊发集团在一线城市共有3个旧改项目，上海、广州分占一二。其中，仅上海徐泾镇老集镇城中村改造项目便需投资高达101亿元。庞大的资金需求面前，俊发“先安置、后拆迁、再搬迁”的“人性化城中村改造”模式能否在一线城市复制也是一个疑问。

日前，上海旧改项目有了新的进展，俊发竞得青浦区徐泾镇3宗住宅地块，但很快房企融资“三道红线”便给其“泼了凉水”。记者根据Wind数据核算得知，截至2020年6月，俊发集团净负债率高达314.33%，已越过红线。

业内普遍认为，房地产业马太效应将因“三道红线”加剧，优势资源不断向财务稳健的大型房企倾斜。同时，高杠杆房企被迫刹车、销售增速将持续回落，在融资政策收紧的预期下融资难度加大，中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将难以再现。

对此，俊发集团相关负责人在接受记者采访时表示，“针对融资这一块，遵守所有的相关规定，我们也比较正规，主要就是去杠杆降负债稳健发展。”

“旧改专家”瞄准一线

今年7月，俊发集团联手上海青浦徐泾资产经营管理有限公司（以下简称“徐泾资管”）以及上海灿辉投资发展有限公司（以下简称“上海灿辉”）耗资逾14亿元，竞得上海市青浦区徐泾镇3宗地块，总占地25360平方米，总建筑面积约8494平方米。

记者了解到，上述3宗地块所在项目为徐泾镇老集镇城中村改造用地，是上海城市西中心“大虹桥片区”的超大型城中村改造项目。整个旧改项目总投资约101亿元，总建筑面积约54万平方米，项目回迁面积14万平方米，地上可售面积21.67万平方米。

俊发集团的“上海梦”始于2015年。彼时，上海启动第一批36个城中村改造项目，在昆明有丰富旧改经验的俊发看到机会。当年5月底，便与徐泾资管和上海灿辉签署《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》。

此后，俊发在上海的动作并不多。直到去年7月，上海新徐泾城实业斥资近6亿元摘得徐泾镇老集镇的3宗地，土地面积5.81万平方米，容积率2.4~2.5，用作动迁安置房。天眼查信息显示，上海新徐泾城实业由俊发集团下属云南俊发凤凰置业持股45%、上海灿辉持股45%、徐泾资管持股10%。

近日，记者走访上海旧改项目地块发现，大部分还处于“晒地皮”阶段，还未有动工的迹象。俊发集团相关负责人告诉记者，“公司不同区域旧改项目的偏向和要求是不一样的，上海项目的大方向还是要按照政府的要求和指导意见来做。包括动工这一块还是由当地政府来主导的，具体开工时间还暂未确定。”

除了上海，俊发集团也把“野心”扩张到了大湾区。2019年9月，俊发大湾区公司在广州成立，并开始重点接触广州、佛山等地区的旧改项目。

今年3月，俊发集团与广州市增城区仙村镇蓝山村旧村改造项目签约，旗下广州俊利房地产开发有限公司正式成为其合作意向企业，这也是俊发在广州的首个旧改项目。

7月12日，由增城本土房企广东合汇集团有限公司和俊发集团共同控股的广州汇俊房地产开发有限公司确定为广州增城新塘镇新街村全面改造项目的合作意向企业，项目拟改造投资总金额约为30.75亿元，改造范围内总建筑面积28.42万平方米。

9月14日，据佛山顺德公共资源交易平台披露的《勒流街三元股份(600429,股吧)合作经济社旧村改造公开选定合作开发意向企业项目的中选公告》，俊发集团被确定为中选合作开发意向企业。由于俊发是唯一中标的意向候选人，意味着拿下三元村几乎已是板上钉钉。

“外来民企去做旧改项目确实不太常见。”知名财经评论员严跃进告诉记者，上海、广州这些大型城市的旧改项目，过往还是中海、保利等央企做得比较多。像俊发这样的地方性的民营房企，它的成长性较强，同时在区域内有一定的旧改经验，近年来逐渐成为一线城市旧改项目的“黑马”。“难度肯定是有的，但也是扩张规模的大好机会。”

全国化布局遇阻

俊发集团的全国化战略最早可以追溯到2011年，首个出滇项目便以4.54亿元拿下成都青羊区万家湾村约65亩土地。此外，当年还拿下海南万宁热带滨海旅游度假区、贵州贵阳“白云区黑石头森林休闲旅游板块”等项目。

2015年开始，由于战略调整，俊发全国化扩张的落脚点开始转向上海、广州等一线城市，但整体的扩张步伐有所放缓。相关数据显示，截至目前，俊发在云南之外的9个城市开发、签约了13个项目。其中，有6个项目已经入市，分别位于成都、海口和贵阳。

但与此同时，俊发在云南“大本营”的份额也逐渐被融创、万科、碧桂园等外来头部房企蚕食。克而瑞数据显示，2020年上半年俊发集团云南地区销售流量金额达到121.03亿元，同比下降24.88%。

这也让俊发2013年提出“五年千亿”计划最终成为幻影。克而瑞数据显示，2019年，俊发全口径销售金额仅为528.4亿元，排名全国第64；权益销售金额497.9亿元，排名第54。2020年前8个月，俊发全口径销售金额349.6亿元，排名第62；权益销售金额298.8亿元，排名第52。可见，尽管今年销售排名有所上升，但距离千亿门槛仍有一段距离。

在此背景下，一线城市的旧改项目无疑是缓解俊发规模焦虑的良药。但“是药三分毒”，这些旧改项目体量大、滚动慢、管理半径大，加之俊发还未上市，融资渠道相对较窄，保障“钱袋子”无疑是当务之急。

然而，俊发集团的财务状况并不乐观。结合Wind数据及记者核算可得，2017~2019年及2020年上半年，俊发集团资产负债率为74.62%、74.84%、74.96%、75.86%，剔除预收账款后为65.53%、62.24%、67.21%、66.01%；净负债率分别为293.99%、297.44%、299.345%、314.33%。

同时，随着“三道红线”新规不断清晰，监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。

鹏元资信研报指出，“三道红线”对于已经具备规模，采取“有限杠杆+高周转”模式进行扩张，且债务负担较轻的龙头房企影响有限；高杠杆房企被迫刹车、销售增速将持续回落，在融资政策收紧的预期下融资难度加大。同时，马太效应加剧，优势资源不断向财务稳健的大型房企倾斜、强者恒强的态势加剧，中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将难以再现，销售降速、去化不佳的中小房企信用风险加大。

正因如此，不少房企在发行信托等非银行融资方面较为积极，俊发集团也不例外。

4月，俊发集团子公司俊发建设集团在深交所申请发行13.69亿元的“民生加银资管-光大证券(601788,股吧)-俊发集团商业物业信托受益权资产支持专项计划”ABS产品，但至今仍处于“已反馈”状态。

“ABS产品相对融资成本较低，但是发行周期往往需要一年左右。”东方藏山资产管理有限公司执行总经理王海山告诉记者，首先是一个审批周期，一般需要两个月到半年时间；再次就是发行，需要找投资者来认购，至少也需要两三个月。

此外，俊发也将目光聚焦到信托市场。9月15日，平安信托佳园400号集合资金信托计划正式成立。记者注意到，上述信托计划第1期共募资3.4亿元，募集时长从6个月至30个月不等；第2期C类产品募资0.5亿元，期限18个月；而在6月，俊发还曾发售“银杏2023期俊发春城一期项目集合资金信托计划”，募资4.4亿元，期限24个月，预计收益7.6%~8.2%。

在王海山看来，之所以房企频频通过信托融资，一方面在于信托可以做股权融资，另一方面如果信托“持大股”，可以将一些高负债的项目算作出表，以此优化财务报表。

方正证券方面还认为，今年以来房企发债较去年回暖，但发行资质要求明显提高。对于资质较低的企业，收紧信托渠道和加大发债难度所对应的这部分融资需求暂时没有较好的替代方式，可能会造成内部信用分化加剧。“这类企业并非不愿压降信托融资规模，而是不能向更低成本的债券融资转移。”

（责任编辑：张洋 HN080）