“昆明一哥”俊发介入两年中标顺德千亩旧村里的湾区试探

观点地产网 经过了两年的潜伏介入，“昆明一哥”俊发顺利在佛山拿下了首个旧改项目。

9月14日，佛山顺德公共资源交易平台披露《勒流街三元股份(600429,股吧)合作经济社旧村改造公开选定合作开发意向企业项目的中选公告》，经评选小组评选，俊发集团有限公司通过符合性和资格性审查，被确定为中选合作开发意向企业。

中选之后，勒流三元村的改造方案也即将出炉，同时村集体还须组织表决大会正式选定合作企业。目前来看，俊发是唯一中标的意向候选人，意味着落袋俊发已是板上钉钉的结果。

拿下三元村，也意味着一向倚重于云南的俊发在大湾区顺利摘得第三子。2019年9月，俊发大湾区公司在广州成立，成为俊发重要的战略布局。

回看这几年开启全国化征程下的俊发，从散点式扩张到专注核心城市，从住宅开发到旧改开道，这家房企在摸爬滚打中努力在云南之外插旗，然而看起来却有些淘沙得金的意味。

抢下顺德首个旧村

与招拍挂不同，中标一个旧村向来不是一朝一夕的事情。

早在两年前，俊发就介入了勒流三元村的旧村改造。于2018年11月，俊发集团顺利与佛山市顺德区勒流街道三元股份社签订项目合作框架协议。

地理位置上，三元村位于顺德勒流与龙江的交界处，距离勒流镇政府直线距离不过2公里。与许多旧村改造前的模样类似，三元村同样呈现出一副破旧脏乱的状态。资料显示，三元村里相互混杂着破旧的民宅、瓦房和工业厂房，交通道路规划混乱，居住环境脏、乱、差。

优势之处则是在于三元股份社周边江景资源较为丰富，南北两侧的顺德水道环绕，这也因此直接影响着整个旧村的改造发展方向。

据悉，三元村项目总改造范围约1100余亩，包括869亩村建设用地和315亩顺德水道支流南侧农用地。项目改造将凭借其紧靠顺德水道的天然优势，进行商住建筑、园林水系、配套等建设内容，打造为一个集商业居住、休闲购物为一体的超百万平方米综合性示范人文社区。

值得注意的是，该村是顺德首例完成前期各项工作，顺利上平台招标合作开发意向企业的旧村改造项目。随着改造的逐步推进，整个项目投资额预计将超百亿元。

体量大也意味着改造周期的时间跨度比较大。有业内人士便向观点地产新媒体指出，这么大的片区改造意味着并不是完完全全的房地产开发行为，重要的是要求盘活村落或者区域的产业，需要考虑到符不符合政府的升级改造目标，农保地增减挂钩、占补平衡，林地绿化用地指标调整以及水源污染保护等问题。

旧改项目向来有着区域属性强的特点，这样一个面积上千亩的旧村，为何会交给一个外来房企呢？

“这种情况的确比较少见。”该人士称。

然而其进一步称，目前在广佛地区布局旧改的开发商主要都是本地居多，如一些老牌的中小房企或者一些利益攸关主体。外来开发商占比则不多，但这些房企大多有一个特点——本身在传统住宅开发方面的规模水平不算靠前，但是较为擅长旧改，甚至以旧改起家。

俊发就属于上述所提及的此类房企，据悉，成立至今二十余年的俊发过往便主要聚焦于城市更新领域。截至2019年，俊发的城市更新项目累计43个，累计改造面积达1637万平米。

另外还有如升龙，这家跌出销售百强的郑州房企，却在近两年内在广州豪夺9个旧改项目，总投资超600亿元。

除了旧改起家，过去以成片开发的大体量旧改项目为主的模式，也为俊发拿下顺德千亩项目加了砝码。据悉，俊发就曾负责总建面约177万平米的宝云片区旧改开发，为昆明迄今为止改造面积最大的城市更新项目。

全国化慢步与湾区试探

对于昆明一哥俊发来说，大湾区虽稍显陌生，但从战略上而言这不过是其全国化扩张的一个缩影与落脚点。

俊发的全国化战略最早要追溯到2011年，此后的头三年俊发在外扩方面最为活跃。2011当年，俊发走出云南的第一站是成都，以4.54亿元拿下成都青羊区万家湾村约65亩土地。

2011年末，俊发趁势追击在海南万宁纳入占地四百余亩的地块，规划热带滨海旅游度假区；隔年6月，俊发与贵州贵阳市签署“白云区黑石头森林休闲旅游板块”项目的合作框架协议，打造的贵阳俊发城项目总用地面积多达2000亩。

随后一两年，俊发继续在广西南宁、陕西西安等地高速扩张。

2015年开始，受整体市场环境、企业战略调整等原因影响，俊发放缓了全国扩张的步伐，同时拓展的地点开始有意地往一些核心城市偏移，最为典型的则是上海，同时也更加聚焦旧改项目。

当年上海启动第一批36个城中村改造项目，5月份，俊发与代表上海青浦区徐泾镇政府的两个投资平台公司签署徐泾镇老集镇旧改项目合作框架协议。

此后俊发在上海的零星动作，均是围绕该徐泾老集镇旧改项目展开，包括2019年7月份，俊发合资公司以近6亿元摘得徐泾镇老集镇3宗地，用于作动迁安置房；以及今年7月份，俊发再次联合上海徐泾镇政府两投资平台，以逾14亿元摘得青浦徐泾镇3宗地块，用作商品房、商住用途。

俊发方面曾公布，整个旧改项目总投资约101亿元。

再一个拐角出现在2018年，俊发地产更名为俊发集团，计划当年公司营业收入突破1000亿元。同时扩张方向有了新的想法。

2019年9月，俊发大湾区公司在广州成立，成为俊发重要的战略布局，也就是在这一年，俊发开始重点接触广州、佛山等地区的旧改项目。

很快，今年3月，俊发成为广州增城仙村镇蓝山村旧村改造项目合作意向企业，改造范围用地面积约1130亩，首次在湾区露面。7月，俊发与增城本土房企合汇集团搭手，成为增城新塘新街村全面改造项目的合作意向企业，拟改造投资总金额约30.75亿元。

加上最新的勒流三元村项目，俊发在短短一年内已在大湾区落下三个旧改项目。

虽发展节奏有着阶段性起伏，但拉长来看，俊发近十年的全国化步伐显得有些迟缓。从2011年至今，俊发在云南之外的9个城市开发、签约了13个项目。其中，已转化为销售项目的仅6个，分别位于成都、海口、贵阳3个城市。

10年13个项目，仅从数目来看并不乐观。不过另悉，除这些落地项目外，俊发还在重庆、杭州、北京、深圳、郑州等城市成立了分公司。

扩张步伐的缓慢，也使得俊发喊下的目标只得食言。俊发集团曾在2013提出“五年千亿”计划，在2015年以后按照每年不低于30%的复合增长率计算，2018年将突破销售1040亿元。而据观点指数报告显示，截至2018年末，俊发实现销售630亿元，与千亿还有370个小目标的距离。

另外，在其大本营昆明，这位一哥又面临着外来品牌房企的激烈追赶，以2019年看，俊发虽坐在销冠位置，但其后的万科、融创与其差距仅100亿元左右。

或许也正因此，俊发也试图在昆明以外的地方尤其是湾区热土，抢夺或弥补回自己被侵蚀的市场版图。

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