企示录|招商蛇口5.3亿出售物业 难改业绩发展颓势

9月13日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”，001979.SZ ）发布关于向关联方整售物业的公告。

公告显示，招商蛇口之控股子公司招商局置地之间接全资子公司招商广州与仁和养投就广州金山谷创意园区项目达成部分房产整体购买意向，招商广州拟将其开发的金山谷创业园共计6栋建筑物整体出售给仁和养投，交易金额为5.27亿元。

交易价款共分两期完成，首期自双方完成房屋整售买卖合同签字盖章日起10个工作日内，支付全部购房价款的60％，即3.16亿元；其次自房屋整售买卖合同生效之日起30个工作日内，仁和养投需支付剩余购房价款，即相应标的总价款的40%，即2.11亿元。

据悉，招商蛇口与仁和养投均为招商局集团有限公司（下称“招商局集团”） 实际控制的企业，因此本次交易构成关联交易。

资料显示，仁和养投于2019年3月5日成立，主要负责养老社区的投资、建设、运营及管理，重点发展以持续照料型养老社区（CCRC）为主的养老产品线，健全社会保障体系，创新养老保险产品服务，为老年群体提供更优质的养老服务。

实际上，仁和养投成立仅一年半的时间，目前仍处于亏损状态。数据显示，截至2019年12月31日，公司总资产为8639万元，股东权益为 8131万元；仁和养投暂未正式营业，2019年无营业收入，实现净利润-1669万元。

值得注意的是，仁和养投此次收购的金山谷创意产业园分别为5栋办公楼与1栋酒店，创意园计划打造成为央企区域总部、创意产业、研发中心、现代服务业产业总部集群基地，而这似乎与仁和养投的发展方向并不一致。

来源：广州市番禺区人民政府官网

据招商蛇口半年报显示，广州金山谷项目于2015年9月开工，预计总投资额达到5.1亿元。截至2020年6月30日，累计竣工面积28.78万平方米，今年签约仅1.48万平方米。值得注意的是，在招商蛇口账龄超过1年的重要应付账款中，广州金山谷项目工程款达到3.36亿元，排名第二，仅次于深圳双玺项目的5.83亿元。

来源：招商蛇口半年报

此次交易若完成，将直接给招商蛇口带来一定的投资收益。事实上，招商蛇口今年上半年的业绩并不理想，出现明显的“增收不增利”现象。半年报显示，2020年上半年，招商蛇口在营业收入同比上涨45.74%；实现归母净利润约9.13亿元，同比大幅下跌81.35%。而上半年的毛利率仅为23.9%，同比下降了14个百分点。同期，归母净利率和核心净利率也双双下滑，前者同比下降25.6个百分点至3.8%，后者同比下降14.6个百分点至3.7%。

招商蛇口表示，疫情影响下，上半年对租赁物业采取了减免租金等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显；同时，2019年同期其采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

然而，投资收益一直在招商蛇口的净利润中占据较高的比重。半年报显示，2020年上半年招商蛇口投资收益为5.22亿元，占12.42亿元净利润的42.03%；去年同期招商蛇口投资收益高达44.04亿元，占54.04亿元净利润的81.5%。

来源：招商蛇口半年报

当然，招商蛇口还在“卖卖卖”。 9月15日，据北京产权交易所预披露公告显示，招商蛇口拟转让旗下深圳市招盛阁置业管理有限公司、明华（蛇口）海员服务公司两家公司100%的股权。

数据显示，截止2020年7月31日，深圳市招盛阁置业管理有限公司营业收入1142.13万元，营业利润742.5万元，净利润556.88万元，资产总计15604.89万元，负债总计13953.77万元，所有者权益1651.11万元。明华（蛇口）海员服务公司营业收入4033.23万元，营业利润-171.35万元，净利润-171.35万元，资产总计18247.74万元，负债总计9761.03万元，所有者权益8486.71万元。

业内人士分析，由转让子公司和出售物业带来的收益本就不具有持续性，招商蛇口如果不提高自身的盈利能力，则会面临完成全年业绩的巨大压力。

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