企示录|中海地产5月赶海溢价重仓土地市场

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-02 23:24

怀揣1400亿土地预算巨款的中国海外发展（00688.HK，下称“中海”），在2020年前4个月只花掉了其中的18%，仅为去年同期出让金的57%。

不过，进入5月，中海显然“嗨”了。据中国网地产不完全统计，中海（包含中海宏洋）于5月斩获11宗地块，总成交价格高达238.97亿元，这一数字基本超过了去年4月中海的拿地金额，而该月也是2019年上半年中海土地拓展投入额度最高的一个月。

更令人意外的是，中海在5月拿下的所有地块均有溢价，如此激进的表现，与中海一贯稳健的作风甚是不搭。

高开低走 3月暂停4月回归

新年伊始，在上海与北京等地的土地市场第一拍华丽亮相的中海，于2月以底价拿下两宗上海城中村改造项目之后，在一季度几乎销声匿迹，直至4月才重返江湖。

2020年1-4月，中海共拿下7宗地块，花费土地权益金额约171.16亿元，加上中海宏洋获取10宗土地花费的74亿元，共投入245.16亿元。

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整理：中国网地产

而去年同期，中海在1月没有新增土地的情况下，在土地市场豪掷逾430亿元，不过大半都集中在4月，该月中海土地权益金额约为237.89亿元，占前4月的55%。

与之相比，今年前4月中海的投入约为去年同期的57%；另一方面，中海今年的新增土地权益投资预算约为1400亿元，较去年的1134亿元增长了23%。但是，今年前4月中海仅花掉了预算的18%，去年同期则为37.9%。

除了疫情的影响迫使中海按下暂停键外，今年前两个月下滑的销售情况或许成为了中海拿地欲望锐减的原因之一。2020年1-2月，中海实现合约销售额329.42亿元，实现销售面积180.96万方，分别同比下降22.7%及23.3%，而两个单月的销售额分别同比下降17.9%和29.2%。

同时，在假期与疫情双重影响之下，中海减少了在2月份的投入，在3月份没有新增土地。反观中海宏洋，则在4个月都有土地入账。

中海宏洋前4个月的土地权益金额约为74亿元，且在3月份以41.82亿元的代价逆市拿下4个项目。但从投入规模上看，中海宏洋无法与中海相比，布局也并非区域核心城市。

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从具体地块来看，2020年新年伊始，中海、中环联合体就在上海土地市场掀起第一道波澜，以底价62.71亿元摘牌上海市普陀区真如副中心板块商业用地。其中，中海占有项目70%的权益，由中海商业操盘打造商业综合体。

而在北京新年第一拍的现场，中海的身影再次出现。经过几番激烈角逐，中海从10家入围选手中突出重围，以17.74%的溢价率、36.5亿元的代价拿下石景山首钢东南区宅地。

到了4月，中海先在月初和首开联合以底价在北京再下一“城”，后在月末以42.08%的溢价率，总价28.24亿元的代价斩获沈阳领事馆东-1地块，不仅触顶最高限价13000元/建筑平方米，还需要将地块范围内12500平方米的产权无偿移交政府租赁住房。

总体看来，2020年前4月，中海拿地历经高开低走，在3月按下暂停键后，又在4月逐步回暖，随着疫情影响减弱与销售逐步回暖，中海在5月的土地市场迎来爆发。

5月迎拿地高峰多地块溢价成交

迈入5月，中海系列公司在土地市场频频出手，首入威海的同时，在10个不同城市落子，土地成交价格高达238.97亿元，较去年同期的38.02亿元有较大提升，对标去年4月237.89亿元的权益金额，成为今年上半年的成交高峰。

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值得一提的是，11宗地块均产生了溢价，溢价率在1%-73%之间。其中，最低为竞得汕头A03-13地块溢价率1.22%，最高为竞得太原SP-2019地块溢价率72.27%。

中海的频频举牌刷足了存在感——首进威海便鏖战56轮，以每平方米9262元的楼面价创下威海土拍新高，月底又在金华历经224轮竞价拿下一宗商住用地。但最为惹眼的，还数中海竞得太原SP-2019地块。

5月13日，太原2宗地块集中出让，最终SP-2019地块与SP-2018地块分别由中海、保利两家央企斩获。前者楼面价约8333.9元/平米，溢价率高达72.27%；后者楼面价约8470.76元/平米，溢价率高达74.32%；两宗地总价近74亿元。

值得玩味的是，两宗地为回炉地块，曾于此前一个月进行拍卖。虽然吸引到中海、招商蛇口、金茂、保利、万科、华发等六家房企参与竞拍，但因最高报价未能达到预先设定的出让底价而最终流拍。

仅过了一个月，回炉地块成为了香饽饽，除了央企不差钱之外，更为重要的是经济形势变化催生出了拿地底气。

自3-4月强调复工复产之后，中海的销售情况由减转增，3月实现销售额约267.7亿元，同比增加7.0%；4月实现销售额279.5亿元，同比增加8.9%。逐步提升的销售额让累计销售额降幅由2月的22.7%减至11.7%，并再一步减至6.0%。

随着销售额降幅减至10%以内，以及5月进一步减弱的疫情影响，中海终于放开手脚开始狂飙。看似一反常态，但中海一方面需要追赶因疫情而滞后的投资进度，另一方面本就拥有融资优势的中海需要让热钱流动起来。

可以预计，中海还将抓住上半年的尾巴持续投入土地市场。就在6月1日，中海在苏州以20.48亿元的价格拿下高新区科技城地块，并再次产生溢价，溢价率12.53%。

（责任编辑：石昊一）

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