规模焦虑 上海升龙押注旧改道阻且长

韩丽媛 本报记者 张玉 上海报道

近日，广州公共资源交易中心发布公告，上海升龙投资集团有限公司(以下简称“升龙集团”)联合广东珠江投资股份有限公司以125亿元拿下广州长岗村旧村改造项目。该项目改造总面积达224.84万平方米，是增城已公开招标旧村改造项目中，改造面积最大、预计投资金额最多的一个项目。

事实上，这只是升龙集团近年来进军广州旧改市场的一个缩影。广州公共资源交易中心官网显示，自2018年中标广州首个更新改造项目以来，3年来，升龙集团已经在广州城市更新领域布局7个项目。

与快速南下的步伐相对应的是，升龙集团在曾经高调进入的郑州、南京市场逐渐沉寂以及频繁转移的阶段重心。

与2016年的业绩高峰期相比，升龙集团2017～2019年的销售额几近腰斩，分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元。克而瑞数据显示，2019年升龙集团排名下滑至100名开外，跌出房企前50强。

对于业绩和企业发展相关问题，6月9日，《中国经营报(博客,微博)》记者致电致函升龙集团方面。升龙集团相关工作人员回应记者采访表示：“目前上海这边没有负责(采访)这块的，我们这边暂时不接受采访。”

押注广州

记者通过梳理发现，虽投资额巨大，但长岗村旧改的进展却相当迅速，从4月2日在广州公共资源交易中心公开招标，到5月19日升龙集团联合体中标，用时不到两个月。而这只是升龙集团进军广州旧改市场的冰山一角。

根据广州公共资源交易中心资料，2018年7月6日，升龙集团成功中标南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目，首登广州旧改市场。3年来，升龙集团在广州城市更新领域布局7个项目，旧改项目面积超1691万平方米，相当于2.7个珠江新城，总投资约637亿元，投资势头迅猛。

上海中原地产分析师卢文曦向记者表示，升龙集团的扩张速度确实比较快，主要是因为公开土拍拿地成本较高，而旧改项目拿地成本低、利润高，对中小房企来说极具吸引力。

在政策背景及城市条件的吸引下，素有“旧改王”之称的升龙集团在广州旧改市场重拾老本行，加快开疆拓土的步子。记者通过计算发现，升龙集团在广州城市更新中的7个改造计划总投资额约637亿元。假设在联合体改造的沙溪村、汤村和长岗村中，升龙只占50%股份的话，那么升龙至少也得投资490.5亿元。

同策集团首席分析师张宏伟表示，虽然旧改项目的利润空间大，但是投资的企业也将面临投入周期长，投入资金高的挑战，前期资金是否能够承受项目的改造是关键。

事实上，升龙集团近年来在资金链布局方面也动作频频。根据广东华兴银行官网记录，2011年升龙集团发起成立的广东华兴银行正式揭牌开业，升龙是其十大股东之一，占有11.02%的股份。同时公开资料显示，升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。

另据多家媒体报道，自2018年起，升龙集团董事局主席林亿带队频频拜访广州的银行等相关部门高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作，获取资金支持。手握广州4家银行的贷款渠道，升龙迅速打开当地市场。

不过升龙集团在广州的布局并非是一帆风顺的。记者在人民网(603000,股吧)领导留言板看到，在今年4月升龙拿下增城新塘群星村旧改后，有当地村民在人民网向省委留言投诉称“超过半数村民反对由升龙公司改造”，并将村民签名递交相关部门要求撤销升龙的旧改资格。不过广东省委回复，在2019年4月17日的再次投票中，超过村民代表人数的2/3表决通过。

规模失速

公开资料显示，升龙集团由林亿于1999年创办于福建，总部位于上海，是一家集地产开发、资产管理、商业运营、金融投资为一体的全球化城市综合运营商，物业涵盖甲级写字楼、商业综合体、高端住宅、五星级酒店等多元类型。

在公司官网中，升龙集团方面提及，公司在城市更新领域累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元，被誉为“城市更新专家”。

根据公开报道，2005年底，为响应中央关于加快中西部发展的号召，升龙集团首进郑州，第一个项目便是燕庄城中村的改造。自入郑以来，升龙集团以曼哈顿广场为起点，逐步开发了升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙又一城、升龙天汇广场、升龙御玺等十多个项目，总开发面积2200万平方米。

值得注意的是，自 2015 年 4 月拿下郑州第10个旧改项目老鸦陈之后，升龙集团几乎没有在公开市场再拿过项目。升龙集团官网资料显示，截至目前，公司在郑州依然只有10个项目。

2012年，升龙集团高调拓疆南京——以14.1亿元大手笔拿下南京最大的商务综合体地块，项目后来定名为“南京汇金中心”。 2013年7月，升龙经过41轮竞拍，力压龙湖、万科、招商、栖霞、华润、保利、莱蒙在内的8大豪门，以30.8亿元竞得江心洲低密度住宅用地。这一役，被看作是升龙集团在南京的“成名作”。而仅隔拿下江心洲宅地两个月后，升龙再次挥师河西南，以底价拿下河西南住宅用地。

时任升龙集团南京区域公司常务副总裁伍韬曾在2013年接受媒体采访时表示：“集团之所以进驻南京，是想以南京为中心，开拓长三角城市的事业版图。南京将成为集团拓展长三角的重要战场。”在谈到未来公司的发展规划时，伍韬不假思索地表示，“明年还将在南京拿地，目前已在浦口、高淳、溧水等多个区域考察”。

不过，记者梳理发现，升龙集团在南京市场自2015年以54.1亿元的销售额位列南京销售榜单11名后，便无更进一步的名次出现。升龙集团官网显示，目前公司在南京仅有升龙桃花园著、南京升龙天汇、南京升龙汇金中心、升龙公园道等4个项目。

从海外布局上看，自2013年起，其海外布局较为激进，海外投资超10亿美元，足迹遍布澳洲、北美、欧洲等地。其中，升龙在澳洲同时运作9大项目，并成为澳洲最大的中国地产开发商和国内在澳洲土储最多的开发商;在美国，升龙集团斥资8亿美元于洛杉矶斩获两大核心地块;在英国，升龙集团斥资5亿英镑，开建升龙集团首个英国项目。但记者通过升龙集团官网发现，近年来升龙集团的海外布局动作放缓，未见新的项目产出。

在河南和南京两地先后沉寂之下，升龙集团的规模扩张骤然失速。克而瑞数据显示，2014～2016年，升龙集团的销售金额分别为154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元，2016年还排进了中国房企百强前50。不过，与2016年的最高峰相比，升龙集团2017～2019年的销售额几近腰斩，分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元，排名下滑至一百多位，跌出房企前50强。

张宏伟表示，升龙集团业绩下滑主要和近年来升龙集团从扩张规模转为以利润为导向的策略变化有关。

规模失速的同时，升龙集团项目也面临诸多争议。根据河南媒体报道，此前升龙河南片区存在业主维权问题，涉及11个项目。尤其是2015年5月和7月，连续发生业主大规模维权、争执事件。此外，升龙集团首次进驻长三角城市南京的项目——城市综合体升龙汇金中心，多次出现合作方一房多卖、违规销售等行为，甚至出现“一套房屋卖了17次”的情况。

记者通过调查发现，在百姓呼声洛阳网、天涯论坛上也有不少升龙集团的相关投诉。有业主2020年5月28日在百姓呼声洛阳网上表示，原为升龙天玺楼盘的古都天玺小区1400多户申请政府召开协调推进会解决房产证问题。老城区于5月29日的回复中显示，升龙集团在撤离时，其原施工单位和监理单位拒交相关资料，造成相关手续无法办理，从而造成房产证未发的历史遗留问题，目前正在解决。

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