中海地产590亿上海“旧改局”

蒋翰林 本报记者 赵毅 广州报道

近年来，随着一二线城市土地供应越发稀缺，城市的发展逐渐从外部扩张向内在有机更新转变，旧城改造、城市更新大潮在最近几年间风起云涌。相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，城市更新能以更低的地价获取土地储备让企业保证更高的利润率，因此也成为房企寻找增长点的新赛道。7月20日，国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型，从政策层面为之助力、规范。

据住建部统计数据显示，全国仅老旧小区就有约17万个，建筑面积约40亿平方米，涉及居民超过4200万户，投资额初步估算达4万亿元。这些地段集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例更是达到了61%。城市更新“蓝海”正成为房企群雄逐鹿的一块新“大蛋糕”。

在上海，随着城市更新相关政策逐步完善，百强房企如万科、融创、中海地产等纷纷开始抢滩上海，目前百强上市房企已有10家参与到上海城市更新项目中。

7月29日，中海企业发展有限公司(0688.HK，以下简称“中海地产”)与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设。此次框架协议签订标志着建国东路地区旧改项目正式进入实质性启动阶段。“公司预计将投入近600亿元，这将是公司发展历史上投资规模最大的项目。”中海企业发展集团董事局副主席罗亮表示。

590亿拿下黄浦区最大成片旧里

建国东路旧改项目位于黄浦核心区域，北邻新天地、东接老城厢，邻近轨道交通8、9、10、13号线。该项目占地面积约14.75万平方米，建筑面积约30万平方米，用地性质为住宅、商办及公共绿地，预计涉及8500户、约4万人口搬迁，是黄浦最大的成片旧里区域。

据上海市黄浦区委常委、副区长洪继梁介绍，黄浦区将会同中海地产压茬推动5个街坊的征收和建设。改造开发完成后，这片上海余留体量最大的毛地项目将成为上海第二个“新天地”。

据中海地产公布的消息，项目预计开发周期6年，总投资590亿元。中海地产和上海市黄浦区国资委下属的上海中城企业按照98%：2%的出资比例成立上海中海海华房地产有限公司和上海中海海庭房地产有限公司，计划启动房屋征收及后续开发工作。该项目资金来源包括自有资金、股东借款、银行开发贷款、销售回款再投资等。

此次旧改的全称为“黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目”，也就是说，除了涉及拆迁，该项目的开发还肩负历史风貌保护的责任。如何在大规模居民拆迁与房屋重构下保证文保建筑，对中海的资金实力、综合城市运营能力、技术要求、企业社会责任等都有极高的要求。据了解，此项目区域内有巴金故居、上海美术专科学校旧址、荣金大戏院、特色里弄建筑等共13处文物保护点，如何保护城市肌理、传承好历史文脉、留住城市记忆，这对中海也是未有过的挑战。

对此，优淘城总裁薛建雄接受本报记者采访时称，对中海地产来说，此类项目的主要挑战是资金投入大、时间周期长。对于旧改涉及的文保建筑，薛建雄认为，企业与政府合作出资成立子公司，在旧改中，政府应该会大量投入资金对建筑警醒修缮保护，并美化周边环境。

中海地产再战上海

事实上，中海地产与上海市合作的历史已经有28年之久。尤其在上海城市更新改造方面，中海地产先后开发了海华花园、海兴广场、海丽花园、海丽大厦、海悦花园、中海国际中心、中海建国里共7个项目，累计改造面积近20公顷，总发展面积近80万平方米。

1992年，中海地产进入上海市场，迄今为止在沪累计开发建设了29个项目，涵盖住宅、写字楼、商业等多种物业类型，遍布上海12个区，开发住宅超过2万套，总发展面积超过600万平方米，累计投资总额近1000亿元。除黄浦区外，普陀区红旗村项目是中海地产在上海的另一大城市更新项目。

在2018年和2020年，中海地产先后两批次获取普陀红旗村7幅土地，当时红旗村项目规划总面积就已将近100万平方米，涵盖办公、商业、文娱、住宅等多种业态，计划将真如副中心打造为连通长三角一体化的“西大门”。

2019年底，中海地产与上海市普陀区、青浦区分别签署战略合作框架协议，积极参与普陀区长风地区的经济发展与城市更新建设，参与青浦区存量工业园区的改造升级和新增高精尖科技园区的投资建设。

而此次黄浦区建国东路旧改的投资金额达590亿元，是中海地产有史以来最大的一次投资规模。可见中海地产在旧改、城市更新的大布局愈加明朗，业内称中海地产董事局主席颜建国正寄望于通过旧改重塑中海在上海的辉煌。

全国一二线城市开疆扩土

2019年全年，中海地产在上海累计获得2幅住宅用地，总成交价52.21亿元;2020年一季度，中海在上海拿下3宗土地，成交总价76.82亿元，权益占比100%。根据克而瑞统计，上半年中海以81亿元的权益金额排到了上海房企商品住宅权益销售金额排行榜第一名。而今年中海地产在上海市场的销售额目标是300亿元。

除了上海，中海地产也屡屡出现在全国其他一二线城市拿地的镜头前。中海地产2019年财报显示，其在内地25个城市及香港共新增53幅土地，新增总楼面面积1146万平方米，其中68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群以及长三角都市圈，其土地储备80%以上位于一二线城市。中海2019年度销售面积1794万平方米，平均销售单价约21024港元/平方米，全年共实现合约销售额同比增长25.2%至3771.7亿港元，超额完成定下的3500亿港元的目标。

根据中海地产2019年业绩会上所提及的2020年的拿地计划，中海地产的权益预算为1400亿元，同比增长23%。今年3月，中海地产发布2020寻地合作计划，拟就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

6月30日，中海地产在武汉以144.2亿元拿下汉阳归元片地块;7月8日，以19.68亿元成功竞得山西综改区地块，用地性质为住宅、商业、托幼，占地面积约32.90万平方米，综合容积率约2.30，容积率面积约75.53万平方米。该项目为国务院批复成立全国第九个综合配套改革试验区，是山西集全省之力落实经济转型发展的主战场主引擎。

中海地产近年在业界一直保持着较强的盈利能力和稳健的财务水平。2016年～2018年的年度净利润率分别为23%、24.6%和26.2%，虽然2019年净利润率同比略降0.8个百分点，但仍属优秀，净利润率经常保持业内高位运行。从今年3月中海地产公布的2019年度业绩来看，中海地产实现营业收入同比增长13.6%至人民币1636.5亿元，股东应占溢利人民币416.2亿元，同比增长10.3%，净利润率25.4%。

(编辑：赵毅 校对：颜京宁)

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