中海地产问鼎“利润王”净利首超400亿 多元化调整盈利点竞逐房地产下半场

长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

在业内素有“利润王”之称的老牌央企中海地产（00688.HK）又一次问鼎“利润王”。

中海地产副总裁欧阳国欣称，中海地产在2019年归母净利润首破400亿，达416亿人民币，创行业净利新高，也是唯一一家超过400亿的房企。

与此同时，2019年，中海地产实现销售合约额3771.7亿港元，约合人民币3433亿元，同比增长25.2%。

今年，中海地产的销售目标是4000亿。要实现4000亿目标，中海地产多维度获取土地，促进规模与效益上的更好更快增长。去年全年，中海地产权益购地金额高达1134亿元，同比增长24.1%。

房地产下半场开启后，向来聚焦住宅开发的中海地产，在多元化的道路深化探索。对商业物业进行更多的布局和规划，将其作为房地产下半场持续增长的新动力(310328)。与此同时，还在教育、养老、物流、文化等产业寻求新的增长曲线。

年报显示，到2019年底，中海地产持有并投入运营的商业物业总面积438万平方米， 全年实现租金收入37.5亿元，同比增长26.3%；持有型商业物业总营收达人民币41.6亿元，同比增长22%。

去年拿地超千亿

去年，中海地产营收、利润都呈现增长趋势。年报显示，2019年中海地产营收实现1636.51亿元，同比增长14%；毛利润实现550.8亿元，同比增长1%；净利润为427.47亿元，同比增长9%。

同时，2019年，中海地产实现销售合约额3771.7亿港元，约合人民币3433亿元，同比增长25.2%。今年中海地产的销售目标是4000亿，展现出对规模的渴求，加速拿地。

近年来，中海地产一直都在试图摆脱“保守”的形象，在土地市场上呈现出进取一面，每年用来购地的费用都超过1000亿港币，获取的总楼面面积也在1000万平方米以上。按照预期，今年中海地产对新增土地权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。

按照中海地产主席兼执行董事颜建国曾在业绩会上的表态，买地货值要超过当年的销售额是中海的底线。去年全年，中海地产权益购地金额高达1134亿元，同比增长24.1%。

根据历年财报，2016年-2019年间，中海地产新增地块分别为18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米。

土储结构上，2019年，其在中国内地25个城市及香港共新增53幅土地，总楼面面积1146万平方米。68%的新增土储位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

截至2019年年底，中海地产共计8923万平方米的土地储备中，八成以上布局在一二线城市，房地产销售在23个城市中进入当地市占率前三名。

2019年，一线城市土地市场更是频频留下中海地产“豪掷千金”的身影。去年7月，中海地产在北京以79.4亿元斩获丰台花乡造甲村地块，成为当年成交金额最高土地；9月，中海地产又以32.7亿元拿下北京大兴瀛海地块。

2020年前4月，集团收购的土地累计应占楼面面积约1,347,139.35平方米，累计应付的土地出让金约为人民币171.14亿元。5月13日，中海又拿下太原万柏林区SP-2019住宅兼容商业、托幼地块，成交总价22.03亿元，楼面价8333.9元/平方米，溢价率72.27%。

颜建国表示，2019年全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额则同比增长6.5%，表明驱动增长主力市场，向价值更高的一二线城市及核心城市群回归。

此外，中海地产以往在招拍挂市场上喜欢独自操盘，很少采取合作模式，但今年3月13日，中海地产公布了一项“2020寻地合作计划”，打出了“拢贤拓疆”的口号。从以单打独斗为主走向合作共赢，想尽办法多拿地、上规模，普遍被业界认为是中海地产为保利润、求增长迈出的重要一步。

归母净利润首破400亿

在房地产规模红利时代正在逐渐走向尾声之时，行业盈利能力究竟还能有多少成色成为房企新考验。

中海地产副总裁欧阳国欣称，中海地产在2019年归母净利润首破400亿，达416亿人民币，创行业净利新高，也是唯一一家超过400亿的房企。而这也是中海地产第17次问鼎“利润王”。

此外，中海地产仍保持住宅开发领域的“盈利之王”头衔，2018、2019两年，其整体净利率都站到25%以上，核心净利率超过20%。可供对比的一个数据是，2018年，A股上市公司全行业的平均净利润率只有8.16%。

中海地产“利润王”背后是其强大的成本管控能力。年报显示，2019年中海地产的销售费用、管理费用和财务费用占营业收入比重分别为1.6%、1.7%和0.46%，位于行业较低水平。

中海地产借助央企优势，保持较低的融资利率。年报显示，截至2019年底，中海地产持有现金954.5亿元，资产负债率60.06%，净借贷比率33.68%，负债率处于行业最低区间；加权平均借贷成本为4.21%，借贷成本处于行业最低区间。

不过，与自身纵向对比，毛利率下滑4.1个百分点，净利润率也同比下降了1.1个百分点。数据显示，中海地产在2016年-2018年的净利润率分别为23%、24.6%、26.2%；毛利率分别为27.8%、32.9%、37.8%

在2019年度投资者会议上，中海地产副总裁郭光辉表示，当行业净利率遭遇下行压力时，中海的净利润增长需要依靠更多的销售来推动，规模增长必不可少。“未来，希望在保持行业领先净利率水平的前提下，通过规模增长实现更好的效益增长。”

布局多元化寻利润新增长点

“我们对中国楼市保持十多万亿的市场规模充满信心，保持战略定力，坚守主航道，坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构，合理有序配置资源。”去年3月，中海地产首次提出了“今天、明天、后天”三个层次的战略业务结构，并在2019年年报里再次强调了这个规划。即为立足今天的主业(住宅开发)，面向明天的成长型业务(商业资产管理)，为后天培育增长点的新业务(养老、教育、物流等)，分别配置并持续按年投入90%、8%、2%的资源，联动发展。

从实际发展来看，商业物业增速较快。到2019年底，中海地产持有并投入运营的商业物业总面积4,38万平方米，包括 45 栋甲级写字楼、13家购物中心、12家星级酒店、2家长租公寓，12个自由办公项目。持有并投入运营的写字楼达45栋，出租率为90.3%，已有140多家世界500强企业入驻中海系写字楼。

年报显示，2019年，中海地产收入为1636.5亿元，同比上升13.6%。其中，物业发展收入1591.9亿元，同比增长13.5%；投资物业租金收入为37.5亿元，同比上升26.3%。持有型商业物业总营收达人民币41.6亿元，同比增长22%。

中海地产对于商业物业板块的预期也颇为高企，此前已经确定“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。其中70%以上的租金收入将来自于写字楼。

在主业方面，中海地产也在以智能化、工业化为方向进行产品品质升级。2019年，中海地产联合华为等科技企业领跑智慧社区、智慧家居的研发及应用，在上海打造了全球首个5G社区中海·臻如府。中海地产认为，房地产下半场开启后，开发+运营成为必选项，房企只有寻找多元化盈利点，涉足汽车、医疗、高科技等领域，才更能尽快恢复自身经济。

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