鉴报|“利润王”利润下滑，中海在跑一场怎样的“马拉松”？

“利润王”的背后，一些变化也在悄悄发生。房地产下半场，中海地产如何跑好这场“马拉松”？

自称“没有热点，故事不多”的中海，8月24日抛出的中期业绩报告依然贴着“利润王”、“稳健审慎”等熟悉的老标签。但在“利润王”背后，一些变化也在悄悄发生，比如归母净利润出现了同比下滑，核心净利润增速放缓到不足1%。对于中海一贯持之的“稳健”，中海主席兼执行董事颜建国以“一场马拉松”形容企业的发展，称追求的是“稳中求好、稳中求快，不急不躁”。

年度目标完成未过半，“有信心达成4000亿”

今年上半年，中海实现销售合约额1720亿元，同比增长4.2%。“销售增速超过 Top10 房企的平均增速。” 在8月24日的中期业绩会上，中海行政总裁张智超如是表示。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这归功于中海主力市场回归一、二线及核心城市群，此外，6月单月销售575.6亿元，同比增长 32.3%，创下了中海单月销售纪录。

按此前中海的十三五规划，中海2020年的销售额目标是4000亿港元，即3567亿元人民币。据此计算，上半年完成任务差一点未过半。张智超表示，今年上半年的目标完成率约47.8%，离时间过半、任务过半有不到 3 个百分点的差距，“主要还是因为上半年疫情影响了销售周期 1-3个月。”

但他同时表示，中海全年货量充足，下半年将加大推盘力度，加快销售节奏，在外部环境不发生剧烈变化的情况下，有信心完成全年4000亿港元的销售目标。贝壳研究院数据也显示，中海下半年目标达成压力系数为1.1，目标达成基本可期。

此外，颜建国还表示，上半年，中海系列公司在北京、上海、成都、广州的销售金额均超过百亿元，销售均价每平方米超过1.8万元，高于内地商品房平均销售均价。

归母净利下降3.7%，十年来首次负增长

中期业绩显示，上半年中海实现归母净利润205.3亿元，同比下降3.7%；核心净利润为179.4亿元，同比上升0.3%；23.2%的净利润率依然保持房地产行业领先水平，超2019年同期行业13.5%平均净利润率9.7个百分点。

虽然中海的“利润王”宝座依然稳当，但一项数据的同比下滑相当醒目——归母净利润同比下降3.7%。这是超过十年以来，中海的半年度归母净利润首次出现同比下滑。2019年同期，这一指标为同比增7.4%。即便是同比上升0.3%的核心净利润，事实上增速也放缓了很多，2019年同期，这一指标为同比增9.5%。

此前，业界有声音认为，中海的归母净利润与恒大、碧桂园、万科的差距在不断拉近，利润王者的地位遭遇挑战；另一方面，中海地产对规模的追求一度显得有些“保守”，与上述房企三巨头的销售规模差距不小。

“我们不为规模而做大规模，要求有利润的销售、有质量的增长，更注重价值创造。”颜建国在中期业绩会上再次强调。他坦言，过去二十多年，中国房地产高速发展，杠杆率较低，阶段性显得有些保守；但近几年，中海在保持60%左右负债率的情况下，销售实现快速增长，2018 年的销售增长率是29.8%，2019年是25.2%，今年上半年在疫情冲击下，销售仍然逆势增长4.2%，“进入房地产下半场，行业竞争比的是谁能活下去、活得好、活得久。我们相信，合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模与利润也能实现较快增长。”

“未触碰一条红线”，拿地青睐主流城市和地段

在8月24日的业绩发布会上，谈及当前盛传的房企融资将进一步加强管控，设置三条红线，颜建国表示，中海目前没有触碰一条红线。“我们并不了解这项政策是否实施，以及何时实施。对于中央的各项政策，中海将严格遵守、坚决执行。”

颜建国表示，自1997年亚洲金融风暴之后，中海就一直坚持稳健审慎的财务策略，保持合理的负债率，保持充裕的现金，尤其对于负债率、现金占比等，在公司内部设立了几条红线。到今年6月末，中海的资产负债率是 59.77%，处于行业最低区间。他进一步表示，对照市场传闻的三条红线来看，截至6 月末，中海剔除预收账款后的资产负债率为 53.8%（红线是大于70%）；净负债率 32.7%（红线是大于100%）；现金短债比 2.9（红线是小于 1）。

贝壳研究院的数据也印证了这一点。潘浩表示，如果网传规则为真，则中海无指标超出阈值。对于稳健的“三好生”中海，融资新规对其暂无明显影响。

而在拿地方面，过去半年，中海频频在多个一二线城市大手笔扩储。诸如6月30日，中海以约144亿元拿下武汉汉阳区两宗土地；7月14日，经108轮竞价，以40亿元夺得北京房山区地块；8月3日，以79亿元斩获北京亦庄河西区三年来首宗不限价地块，为今年北京总价最高地块。

可以看到，在一二线城市的土拍市场上，中海拿地的身影非常活跃。这与其“强化主流城市优势、深耕一、二线主流城市”的拿地策略有关。数据显示，今年上半年，中海在全国13个城市新增21宗土地，权益面积为562万平方米，权益购地金额523亿元；截至今年6月底，中海土地储备为9006万平方米，其中约87%的货值布局于一二线城市。今年以来，中海在上海、武汉、太原获取了4个超大型项目，每个项目货值均达数百亿元。

颜建国表示，内地房地产市场已进入存量竞争阶段，市场分化并存在结构性机会，主力市场向价值更高的一、 二线城市及核心城市群回归，中海坚持主流城市、主流地段、主流产品，以满足中高端客户对居住质量的改善需求。

教育、养老、物流等新业务等待风口

已过不惑之年的中海地产，常年被贴上“工科”、“稳健审慎”的标签。“媒体朋友们会认为中海没有热点，故事不多。”颜建国在业绩会上表示，中海最重要的是专注做好自己的事，保持战略定力。

当下，房企纷纷拓展业务板块、布局多元化发展，作为较早布局多元化发展的房企，中海提出坚守主航道，不盲目多元化扩张，有序推进转型升级。

颜建国表示，近几年来，中海明确了“今天、明天、后天”的可持续发展业务结构，将 90%资源投入到房地产开发主业，保持规模与利润增长；将 8%左右的资源投入商业资产运营，提升抵御周期波动风险的能力，创造规模可观、稳定的租金收入；将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等新业务，培育未来的增长点。

“以上产业，公司的目标是都要进入到行业头部。” 颜建国进一步表示，采取这样的结构，是因为当前住宅开发的回报水平较高，而其他业务回报水平目前还不够高，还需要等待风口。“我们一方面加快商业的发展，一方面培育新业务的能力。一旦市场机会窗口打开，我们将会迅速加大资源投入，占领市场。”

新京报记者 王海亮

封面图来源 中海官网

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