【财报季】佳兆业:一场高利润的马拉松

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-04 16:53

原创房小评中国房评报道今天

2009年，佳兆业（01638.HK）在港交所敲钟上市，那时候这家企业的销售规模是60亿元。

2019年，佳兆业上市十周年，用一份亮眼的成绩单，给过去10年做了一个小结。

根据2019年度报告，佳兆业实现合约销售金额881亿元，同比增长26%。在克而瑞权益销售金额排行榜中蹿升10位，排名第27，重返TOP30阵营。

2019年，佳兆业营业收入达480亿元，同比增长24%，三年复合增长率近40%。净利润同比增长26%至41.64亿元，归母净利润更是同比大增67%至45.94亿元；毛利率为28.8%，保持行业较高水平。

过去3年，佳兆业完成了规模和盈利的三级跳。在诸多同行面临增销售不增利润的困境时，佳兆业净利润的大增更显增长的高质量。

在行业钱紧和规模触顶的大环境下，聪明的开发商们都已经不再将规模视为第一目标，如何维持高利润、高权益占比的利润和稳健的现金流，成为各家企业保证经营质量的核心。

其根本原因在于原先依靠土地价值增长，低价拿地、高价出售的金融时代已经过去，越来越多开发商发现2017年以后拿下的高价地块，遭遇限价政策，盈利空间收窄，甚至亏损。高毛利和高利润难以为继。

于是，我们看到开发商们或转而进行收并购，或不断强调产业属性进行勾地，用大盘逻辑和运营能力，来为自身项目增加溢价空间。

很多开发商试着改变，但佳兆业已经掌握了独门旧改秘籍，庞大的旧改土储可以带来高于一般楼盘的利润率。随着房地产进入存量房时代，城市更新和旧城改造成为主流模式之一，这才发现佳兆业的土储战略已经领先时代。

佳兆业只需不断加快土储转化和开发速度，提升经营效率，旧改之王将释放更大的能量。

旧改之王盈利超强

佳兆业是天生的高利润选手。在深圳的旧改项目毛利率可以达到50%，广州可以达到40%，而佳兆业在这两个城市拥有的旧改规模占比超过60%。这保证了佳兆业超强的盈利能力。

不同于很开发商土储战略的转变，佳兆业需要做的是利用过去20年积累的经验、资源，不断获取、转化、开发和经营旗下旧改土储，便可持续领跑高利润的马拉松。

在国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”的利好政策下，2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米。

截至期末，佳兆业的旧改项目高达147个，对应货值约2.5万亿元。计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。

2019年，佳兆业共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元，其中包括上海迄今为止最大的城中村旧改项目。佳兆业还在去年首次落地香港，收购香港港岛区旧改项目。

旧改这块硬骨头，地方政府也会挑选能力最强的搭档来啃，佳兆业作为旧改之王，自然更有竞争力。目前，佳兆业的旧改模式已经覆盖深圳全部行政区，并全国开花，拓展速度和转化速度更进一步，旧改优势会继续放大。

目前，佳兆业旧改对业绩的贡献率已经超过1/3，未来这一比例还将继续提升。

预计2020年，佳兆业将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，佳兆业将有约占地面积2900万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

2019年，佳兆业通过旧改、招拍挂、收并购等多种方式共获得30个项目，已经拥有近2700万平方米土地储备，一二线城市占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%。

随着粤港澳大湾区和先行示范区“双区”利好逐步兑现，佳兆业重点布局高价值潜力区域，在核心城市群内进行开发，能够以更快的速度兑现利润，增厚盈利，与周期较长的旧改项目进行互补。

谨慎控风险囤现金抄底

“董事局希望不断在利润率等方面提高竞争力，来降低负债水平。”这是去年业绩会上，佳兆业管理层关于降负债的一段发言。

高利润，保证企业手里有钱，有钱才有发展，有能力降负债，这是佳兆业维持稳健长跑的前提。

2019年，佳兆业的目标是将净负债率降到200%以下，但最终超预期实现净负债率大降92个百分点至144%。速动比率维持在1.1倍的良好水平，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。

财务状况的好转使得佳兆业融资结构优化，融资成本不断下降，融资渠道更加通畅。

2019年，佳兆业积极拓展境内外融资渠道，全年获批ABS额度逾110亿元，并已通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品。在海外融资方面，佳兆业于2019年10月发行的4亿美元优先票据，是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下发行优先票据。

据佳兆业管理层在2019年度业绩会上透露，2019年佳兆业的发债利率在12-13%，年底已经下降到9%。今年初，佳兆业一年期债券的利率已经低于7%。

债券市场的利率反映了资本市场对佳兆业的信心已经恢复。佳兆业管理层认为，今年的利息应该会继续下降，佳兆业会掌握周期，尽量长线融资，降低融资成本，严格控制负债。

佳兆业主席郭英成在业绩会上表示，公司会谨慎控制风险，目前房地产企业保障现金流安全最重要。一方面可以帮助企业安然度过疫情期，另一方面疫情期间有钱最好，因为土地便宜，溢价率不高，言外之意佳兆业要寻找机会抄底土拍市场。同时，佳兆业也会看准大湾区、长三角的收并购标的，寻找突破。

郭英成判断，今年房地产行业在第三季度肯定会见到太阳。

一季度，佳兆业受疫情影响，销售有所下滑，但幅度不大。2020年，佳兆业整体可售货值约1800亿元，有信心完成1000亿的销售目标。