“利润王”中海地产净利率、毛利率双降，今年商业板块目标增幅不足10%

  “长期持续稳健增长，是本集团过去和将来，走向下一个40年的战略与行动指针。”中国海外发展有限公司主席兼执行董事颜建国在2019年年报中如是总结中国海外发展（以下简称“中海地产”）。

  在这一纲领的指导下，中海地产在2019年延续着其“利润王”的称号。截至2019年末，中海地产净利润率为25.4%，超过多数房企10%左右的净利润率；同时，其也以416.18亿元的归母净利润规模，位居行业第一。

  同时，2019年，中海地产实现销售合约额3771.7亿港元，同比增长25.2%。根据亿翰智库数据，2019年，TOP10房企合约销售金额平均增速为18%，中海地产销售增速明显高于此。

  不过，在这一系列傲人的数据背后，中海地产也面临着不少压力和难题：毛利率、净利润率同比下滑，规模增长陷入瓶颈等。如今，在疫情影响下，中海地产推进的商业地产或也将面临更多挑战。

  “利润王”或岌岌可危

  毛利率33.7%、净利率25.4%，中海地产2019年拿出的这两项数据，与行业内其他企业横向比较依然优秀，但与自身纵向对比，这个成绩就不那么令投资者满意了。

  数据显示，截至2019年底，中海地产的毛利率下滑4.1个百分点，净利润率也同比下降了1.1个百分点。

  2016年-2018年间，中海地产的毛利率分别为27.8%、32.9%、37.8%，净利率分别为23%、24.6%、26.2%，均呈现稳步走高的态势，但这一趋势在2019年戛然而止。

  此外，2019年中海地产营收实现1636.51亿元，同比增长14%；毛利润实现550.8亿元，同比增长1%；净利润为427.47亿元，同比增长9%。

  克而瑞研究中心房玲、易天宇认为，营收及利润都在增长，但均增幅不大，其中净利润增速自2015年后便徘徊在10%左右，这“可能是由于中海过去几年销售增速较慢，从而导致营收、利润受到影响”。

  事实上，中海地产在规模发展上一直被指陷入瓶颈。据中海地产披露，2013年合约销售金额为1385亿港元，2019年其合约销售金额实现3771.7亿港元；而同期，万科的合约销售金额从1709.4亿元增长到了6308亿元；保利地产的销售额也从1252.89亿元增长到了4618亿元。

  中海地产从2017年起，转变保守的姿态，开始频繁拿地。梳理其年报数据发现，2016年-2019年间，中海地产新增地块分别为18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米。

  值得一提的是，2019年新增土储面积同比减少，但总购地金额同比增加22.2%至1485亿元，权益购地金额同比增加24.1%至1134亿元。

  有分析指出，这与中海地产近两年来着重布局一二线城市相关，2019年中海地产在一二线城市，特别是一线城市的拿地占比增加，而一线城市的地价相对较高，土地规模则相应减少。

  不过，克而瑞研究中心发布的研报指出了另一个问题，2019年中海地产新增土储楼板价在快速上升，约为9994元/平米，同比大幅增长61%。

  “这主要是由于2019年中海所拿地块更靠近核心地段，故而出现了结构性上升。”该研报指出，“但从另一方面来看，在有限的一二线城市选择范围内，要完成千亿的投资计划，中海地产难以保证所有获得土地均能物美价廉。”

  事实上，2019年中海地产获取了多个单价地王项目，以东莞万江石美社区地块为例，其拿地均价达到了11657元/平方米，然而对比该项目周边售价2万元/平方米左右，拿地成本占比相对较高。随着中海2019年拿地成本的快速攀升，或对其未来高利润率的维持或有一定影响。

  高盛近日发布的报告便指出，预计中海地产今年毛利率将会下降至32%，主要受土地成本上升及楼价疲弱影响。报告同时将中海地产目标价下调4%至31港元。

  事实上，由于2019年业绩表现低于预期，中金公司将其下调目标价9%至31.32港元，维持“优于大市”投资评级。

  值得一提的是，在发布业绩报告的同一天，中海地产还宣布，从4月20日（星期一）上午9时起，其股票的每手买卖单位将由2000股股份更改为500股股份。

  “减少每手买卖单位将降低每手买卖单位的价值，提升股份对投资者的吸引力，并因而可能提高股份的流通性及拓阔本公司股东基础。”中海地产董事局预期。

  有市场人士向《国际金融报》记者分析，中海地产当前股价在23港元/股，一手2000股的标准下，买卖每手需要近5万港元，更改每手买卖单位之后，一手只需要1万多港元，股票流动性会更好，此举“意在稳定二级市场，避免股票出现大幅波动，增加活跃度”。

  商业物业或承压

  除了住宅开发业务上的压力外，中海地产的“明天”在疫情下也难免受到影响。

  颜建国在中海地产2018年业绩发布会上曾提出“今天、明天、后天”战略业务结构。

  “今天”即是主业住宅开发，“后天”是中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业；而“明天”则是商业资产管理，颜建国认为，这“是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力”。

  经过几年的发展，中海地产持有型商业资产发展迅速。数据显示，2019年末，中海地产持有并投入运营的商业物业总面积438万平方米，包括45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，长租公寓2家，是中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商。

  或许也是秉持着“审慎稳健”的态度，虽然被喻为“明天”，但中海地产给予商业板块的期望值看起来并不太高。

  财报显示，截至2019年底，中海地产取得的商业收入约41.6亿元，同比增长22%；其中，投资物业租金收入37.5亿元，同比上升26%；酒店和其他商业物业收入4.1亿元，同比下降7%。

  这一增长速度较2018年已出现较为明显的下降。据中海地产披露的2018年年报显示，截至2018年底，其商业物业总收入为40.6亿港元，同比增长38.1%；其中投资物业实现租金总收入35.3亿港元，同比增长44.1%；酒店及其他商业物业收入5.3亿港元，同比增长8.2%。

  中海地产在2017年曾给商业板块设定下目标：2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元。

  以当前汇率计，2020年商业物业的收入目标约为45.73亿元，较2019年的收入增幅仅为9.93%。

  中海地产并没有随着业务的发展，对商业板块的业绩提出新的目标，或许与其业务布局有关。

  相较于华润置地、龙湖在购物中心着力布局，中海地产商业板块的重心则放在了写字楼上。数据显示，在2019年的商业物业总收入中，写字楼收入为29亿元，占收入69.8%，2018年写字楼的贡献也在7成。

  身为“利润王”的中海地产，大力布局写字楼的关键原因在其收益水平高于购物中心、酒店、长租公寓等其他业态。数据显示，在各类物业中，一二线甲级写字楼市场回报率约在4%-5%，购物中心约为3%-4%，租赁住宅在1%-2%。

  不过，在当前疫情的影响下，写字楼市场的租赁情况并不十分乐观。

  世邦魏理仕报告预计，2020年全国写字楼空置率将攀升至25%；同时，世邦魏理仕统计的17个内地城市中，除广州外，其余16个城市均有不同程度的下降，北京、上海、深圳的预测租金增长率分别为-1.1%、-1.2%和-1.9%。

  据中海地产披露，2019年写字楼收入中，北京、上海的贡献分别为31.5%、16.8%。

  多位受访的业内人士表示，2020年，中海地产的商业板块将承受不小的压力。地产分析师严跃进亦指出，写字楼、购物中心、星级酒店等都会受到一定冲击，情况稍好的或许是购物中心，一则购物中心多有开放，消费需求也存在，包括各地发放的消费券等，但其他业态会受到很大的压力，其增加的潜在成本短期内难以化解。

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