观点直击 | 领地控股上市它的布局展望与降债重担（实录）

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-26 08:07

观点地产网 “未来几年我们还是将坚定房地产主业的定位，继续快速、有质量、高速地发展房地产事业。”副总裁徐川海如是传递发展理念。

11月25日傍晚，领地控股集团有限公司通过网络方式召开上市新闻发布会，执行董事、董事长兼首席执行官刘玉辉，执行董事、首席财务官兼联席公司秘书罗昌林，执行董事侯小萍、执行董事曾旭蓉及副总裁徐川海出席会议。

这或许也是领地控股管理层首次公开面向媒体，与理想的时间或许稍有延迟。该公司最早于今年4月9日晚间在港交所披露招股书，至“十一黄金周”后招股书失效又迅速重新提交，最终于11月19日通过港交所聆讯。

今年港交所对房企上市的审核被市场人士评论为“趋严”，但下半年以来数家房企陆续获放行。领地控股也将成为继汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股之后，年内又一家登陆香港的内房企。此外，同为二次递表的大唐集团，亦于11月23日通过聆讯。

刘玉辉在开场时就谈及上市后的发展方向：现在公司已形成全国化核心区域布局，未来会继续寻找有潜力城市、区域，也寻找其他合适的市场机遇。同时，平衡产品的质量和保持公司财务的稳健。

观点地产新媒体了解，拿地扩张及改善资本结构，是外界对于当天发布会的关注重点，领地控股在回应时详细分析公司的投资策略，但较少谈及降负债安排。

二三线扩张

资料显示，领地控股全球发售的股份数为2.5亿股（视乎超额配股权行使与否而定），包括香港发售的2500万股，以及国际发售的2.25亿股；指示性发售价范围为每股4.5-6.0港元。假设按中位数5.25港元计，在扣除相关开支后预计募资所得款净额约12.13亿港元。

其中，香港公开发售将于11月26日开始，至12月3日中午结束，预计12月10日上午在港交所买卖。

在新闻发布会上，领地控股管理层的任务便是对外传递更多信息，为即将开启的招股工作护航。

率先发言的刘玉辉，主要介绍业务概况、发展历程及股权架构等内容。截止2020年9月底，这家起源自乐山的四川房企，已共计有107个处于不同开发阶段的项目，分布于全国20多个城市；总土地储备超过1657万平方米，并主要为改善型需求的客户提供住宅物业。

产品线方面，2017年领地涉足商业地产投资及运营业务，包括西昌酒店项目，成都环球金融中心项目、领地中心项目、希尔顿嘉悦里酒店等。

徐川海则主要阐述领地控股的投资要点，包括四川省经济发展势头、住宅物业需求等。“在四川房地产市场多年积累的经验和市场认可度，令我们可以抓紧四川及西南地区周边的城市布局，实现可持续、长期的增长。”

他重点介绍了土地收购能力，表示公司多年发展出一套“灵活的土地收购策略”，针对不同项目的实际情况，通过招拍挂、收购、合作等多元化方式控制土地成本风险。

决策流程方面，他表示领地在收购土地前严格按照指引进行详细可行性研究，包括区域、经济周期、地理位置、公共交通网络、预算、开发成本、公共基础设施、商业设施供应，以及地方政府的区域规划等因素。

徐川海进而表示，领地同样定制了房地产开发全流程的标准化流程，包含投资决策、项目开发、营销等开发的不同环节。得益于这些标准化管理，公司一般可在收购土地7天完成项目准备工作，并准备物业开发，营销流程则保证项目预售高效进行。

观点地产新媒体了解，领地控股披露的1657万平方米土地储备，相较于2月底增加了326万平方米，但对比7月底则仅增加41.78万平方米，扩储速度有所放缓。按区域分，目前该公司土地储备中，成渝经济带及四川省占比60%，华中、粤港澳大湾区、京津冀地区比重仍较小。

招股书则显示，2017-2019年领地控股已确认平均销售单价从8115元/平方米升至8413元/平方米，平均物业销售成本从6504元/平方米降至6091元/平方米，主要得益于土地收购政策高效。

被问及未来3到5年发展计划时，徐川海回应，公司致力于二线及三线城市的开发，继续推进在四川乃至西南地区的市场领先地位，提高市场占有率。同时伺机对其它有增长的区域、城市进行扩张，比如华东区域——该区域也是近年来房企全国化布局最热门的区域之一。

“按照扩张计划，我们将继续采用多元的拿地策略，丰富和优化土地储备，亦会持续地寻求与第三方物业开发商合作，共同收购及开发项目，或通过收购项目公司获取土地。”

刘玉辉也表示，由于城市化进程不断推进，加上预期住房升级需求的上升，在未来3到5年，房地产市场需求也会稳定，有增长的潜力。

不过，在重点描绘投资策略以外，管理层对于销售目标却几乎绝口不提。据观点指数统计，前十月领地集团累计销售285.7亿元。2019年4月，领地集团曾宣布2020-2021年实现千亿战略。

降负债重担

除了拿地及扩张策略，财务优化也是领地控股在发布会上提及的重点。

数据显示，2017-2019年，领地控股营收从53.4亿元升至75.7亿元，年复合增长率19.1%；毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，净利润率则为12.2%、11.5%、8.9%。

罗昌林回应，2017、2018年录得较高投资性物业公平值收益，若剔除该部分，这两年的净利润大致持平，2019年则录得大幅增长。他还提及，今年前五个月税前利润、净利润同比录得大幅增长，主要是业务快速扩张及交付上升所致。

而负债水平在持续提高，2017-2019年，净债务与权益比例（净负债率）分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍，至2020年前五个月达1.5倍；现金及银行结余从2017年末约10亿元，升至今年5月末的56亿元。

若按“三条红线”标准，于5月底，领地控股的备考负债比率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍，已经触及两条红线。

罗昌林回应，净债务与权益比例的增长，与银行及其它借款的增长大致相符，主要是为应对业务扩张引致的融资需求。他强调，这基本与公司的业务规模扩大保持一致。

平均实际利率方面，2017-2019年，领地控股从6.4%升至9.9%，2020年前五个月回落至9.2%，罗昌林表示整体处于“可控的水平”。

在发布会上，管理层便被问及是否有降负债的计划，以及是否有净负债率目标。对此罗昌林并未做直接回应，仅表示包括“三条红线”在内的政策调整，都是有利于地产行业发展的举措。

其续称，领地也会在遵从国家大政策的背景下，寻求健康的发展，尽量地降低负债，保持健康、良性的负债水平。

据观点地产新媒体了解，领地控股上市募资所得款净额约12.13亿港元，有60%用于拨付现有项目，包括物业开发项目的建设成本；仅有20%用于为未来项目提供资金，包括土地收购成本；10%用于偿还项目开发的现有计息借款；剩余10%用作一般业务运营及营运资金。

相比于财务官的谨慎，徐川海在做介绍时，提及过未来在财务管控方面的部分战略。

他表示，公司会持续地完善项目管理流程，缩短决策过程，提高运营效率及周转率；密切监控营运资金及现金流量，以谨慎的预算控制土地成本、建筑成本及经营开支库存管理。

同时，继续采取稳健的财务政策，密切监控杠杆率及利息覆盖率等财务指标；密切监控借款的到期情况及现金流量水平，确保现金足以偿还借款及满足发展业务等需求。

“融资方面，我们会积极地开拓新的融资渠道，以改善资本结构，例如可能发行公司债券及资产抵押证券，以降低债务水平及减少财务成本。”

更丰富的融资渠道，实际上是多数企业寻求上市的重要目的，皆因上市前它们大抵需要通过高成本渠道获取资金。以领地控股为例，截止2019年底该公司共有26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，占借款总额约50.95%，且这批信托票面利率大部分为12%-14%。

以下是领地控股集团有限公司上市发布会问答实录：

现场提问：请问管理层，公司未来3到5年的发展计划？

徐川海：不久前国家提出了成渝城市群的国家发展战略，成渝城市群将上升到国家的发展战略，成渝两地的房地产市场将会成为国家主要的增长极。在前面介绍中提到，我们致力于二线及三线城市的开发，将在国家大的战略指导下继续推进在四川省乃至西南地区的市场领先地位，提高占有率，提高品牌知名度，同时伺机对其它有增长区域城市进行扩张，比如华东。未来几年我们还是将坚定房地产主业的定位，继续快速地、有质量地、高速地发展房地产事业。

现场提问：公司负债率比较高，有没有任何计划降低，目标净负债率是多少？

罗昌林：随着今年国家政策的调整，包括前期出台了三道红线的规定，我们认为这些都是有利于地产行业发展的举措。领地也会在遵从国家大政策的背景下，寻求健康的发展，尽量地降低负债，保持健康、良性的负债水平。

现场提问：请问公司未来将会在哪些城市布局？是会专注在中国的西南部，还是会继续走出去，进行全国布局？

徐川海：领地是一家专注于二线和三线城市布局的开发商，在2020年之前，除了西南地区以外，我们已经进入了全国的10个省市。今后几年，还是像刚刚我谈到的，在国家的成渝城市群战略的指导下，我们还会继续巩固在西南尤其是成渝地区的市场领导地位，提高占有率，夯实品牌基础。同时，根据各个区域发展的基本情况，我们会选择高速增长的城市和城市群进行下一步的发展，不排除进入华东和其它的相关区域。

现场提问：请问公司是否有计划派发股息？

罗昌林：关于我们的股息政策，它涉及到很多因素，包括经营及财务的表现，也包括盈利能力及业务的发展，也包括前景和资本的需求，涉及到很多的条件。我们不会以某一个单一的基础决定是否派付股息，以及分配比例等等。如果在未来有进一步的派息计划，我们会以公告的形式进行披露。

现场提问：请问公司如何看待疫情？公司对未来房地产市场趋势如何预测？如何应对行业的变化？

刘玉辉：新冠病毒疫情爆发对中国宏观经济影响，以及2020年的房地产市场，不可避免地造成短期的影响，中国经济也能于整年内维持相对稳定的发展趋势。为了应对这次疫情，领地集团迅速地成立了应急小组，并采取了各项措施，比如与承包商进行及时协商，以确定工程进度是否会延误，并重新规划我们在建的项目，以确保项目能准时完成。再比如我们销售部门，及时与中国一流的电商平台进行合作，开启了在线销售物业。法律部门也迅速地评估了潜在的法律风险，尤其是物业建设方面和可能交付延迟的潜在风险，我们再向有关部门提出建议。

由于城市化进程不断地推进，加上预期住房升级市场需求的上升，在未来3至5年，房地产市场需求也会稳定，有增长的潜力。

（责任编辑：徐帅）