观点直击 | 莫斌谈平稳发展 碧桂园10%增长与融资安全（实录）

观点地产网 正如以往半年报，8月25日，主席杨国强并无出现在业绩会现场，依旧是总裁莫斌带队，常务副总裁程光煜及首席财务官伍碧君随行。

近日关于总裁莫斌离职的消息盛传，外界也期待从本人口中听到事情的真伪。现场，莫斌也直面了这一传言：“我也不知道为什么有这个传言。这里我也想传达我的一个坚定的信念，我的职业生涯一定是在碧桂园结束的，一直会跟随碧桂园走到底。”

人事波澜只是业绩会的一个小插曲，这场中报会议的重点，更在于剖析疫情之下这家龙头房企呈现出来的业绩发展态势。

疫情的影响真实且不可避免地反映在房企们的中报上，碧桂园也不例外。开竣工及交付受影响下，上半年碧桂园实现总收入约为1849.6亿元，同比减少8.4%；净利润约为219.3亿元，同比下降5.2%；归属本公司股东的净利润为141.3亿元，毛利约为448.9亿元，也均有小幅下降。

从另一些指标看，碧桂园也通过加快回款、降低借贷成本、管控销管费来抵消现金、盈利受压的情况。上半年，碧桂园权益回款率达94%，融资成本同比下降49个基点至5.85%；销管费占收入7.3%，同比降低近2个百分点。

在对各项数据及发展规划进行拆解之后，莫斌更愿意外界从更长远的市场环境来打量碧桂园的发展。

其称，“平稳健康发展的市场，对碧桂园就是最大的利好。”

“实现全年10%的增长目标”

疫情的影响，曾一度对房企们的销售带来重创，尤其是在高峰期的2、3月份。对于碧桂园，上半年，其实现权益销售金额2669.5亿元，同比下降5.32%。

业绩增长的任务也更多放在了下半年，目前销售恢复情况如何？下半年有多少货量待推出？怎么铺排销售？这都是碧桂园亟须解答的问题，尤其以往这家房企的销售铺排重心都是放在上半年。

程光煜对此称，虽在1、2月份因疫情影响同比明显下滑，但3月之后单月销售已恢复到比去年同期略好的水平，目前前7月已与去年基本持平。

“整体的销售情况得到了很好的恢复，我们有信心在8月份（累计销售）超过去年的同期水平。”

下半年，碧桂园预计新推权益货量约人民币4784亿元，加上6月底带入的1628亿元货量，整体权益可售货量约6412亿元。去化率方面，虽上半年全域去化率是62%，但其预计全年去化率可以达到67%。

“随着时间的推移，第三季度销售增长是可以期待的，实现全年10%的增长目标，我们将努力做到最好。”莫斌称。

按此计算，全年权益销售将至少达到6000亿以上的权益销售。以近几年的权益比推算，碧桂园在全口径销售上将大概率跨过8000亿门槛。

具体到销售结构，一二线与三四线平衡也一直是外界观察碧桂园的一个重要视角。从上半年销售情况看，接近40%来自一二线城市，60%的销售来源是三四线城市，土地拓展方面新增权益土地金额占比为45：55，与去年全年基本持平。

莫斌也在现场披露一组数据，碧桂园所布局的三四线城市自3月起平均每月销售同比上升11%，优于一二线城市销售的同比变化水平，即三四线城市在销售恢复中同比反弹更明显。

对于疫情之下房企更多集中在一二线城市发展以抵御风险，程光煜则回应称公司对于三四线城市长期看好。同时，其表示碧桂园在三四线城市的具体项目选择上也会相对慎重，会仔细地研究它的供求关系，以及是否匹配投资标准，去进行审慎的拓展和投资。

程光煜再次重申了布局理念：“我们对市场没有明显的偏好，只是根据实际的市场机会的呈现，在一至六线市场均衡布局。”

“融资信号对于碧桂园是安全的”

近来融资收紧的信号，也使得业绩会现场对于融资端口的关注比往常多了不少。

从年报数据上看，截至6月，碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元，同比下降了7.5%；银行及其他借款当中，约691.64亿元、1400.06亿元和62.88亿元分别须于一年内、一年至五年内和五年后偿还，现金短债比为1.9倍。

在净借贷比率方面，上半年则录得58.1%，同比基本持平，但相比去年末46.3%则显得杠杆水平略有上涨。

“我们还是会朝着更加良性的方向去走，负债从2018年开始阶段性的有一些变化，但是净借贷比率是维持在70%以下这个红线，我们在上市以来一直没有变过。”伍碧君对此称。

而在融资成本这一维度上的改变，应该是碧桂园在进行财务指标管控之后乐于见到的结果。上半年，碧桂园录得加权平均借贷成本为5.85%，相比去年底下降了49个基点。

这也可从今年发债的利率水平可以得到验证。观点地产新媒体了解，今年以来碧桂园多笔美元债票据利率水平均有一到两个点的下降，而在7月份碧桂园发的三笔债中，利率少见地控制在了4字头。

事实上，自去年以来碧桂园一直在对财务指标进行优化，力求健康的财务水平以及稳定的净借贷比率，因为这直接影响着碧桂园信用评级的提高，从而进一步影响融资渠道及融资成本。

从信用评级看，目前碧桂园获惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级，标普和穆迪则距投资级一级之遥。另据了解，有投资者发布的会议纪要显示，管理层表示事实上目前碧桂园已达到标普和穆迪的评级要求。

整体向好之下，近日住建部、央行召开房企座谈会，同时市场上也盛传融资三道红线的新规，似乎让房企的融资局面又变得紧张。

在伍碧君看来，这个融资信号对于碧桂园来说仍是安全的。“在三个监控指标里碧桂园都属于比较好的状态，资产负债率我们也会再进一步下降，2019年年底是83%，到今年中期是81.6%。”

对杠杆的把控也在某种程度上控制着投资开发的力度。从拿地来看，今年上半年碧桂园有所减弱，权益获取的土地开支是770亿；而去年同期则是支出约1100亿左右，同比下降三成，拿地销售比为28%左右，为历年最低水平。

程光煜对此称，全年土地开支计划还是跟2019年相若，即为1600亿，目标不变。“今年下半年我们会根据市场的情况和机会呈现的情况，动态地去调节投资的强度，总体保证我们补充的货量是等于或者多于销售货量。”

而在多元化投资上，外界仍旧期待看到实际的量产和利润产出。仅从数据上看，上半年碧桂园在研发费用上支出约10.3亿元，同时因为延迟了房地产项目的建设和交付，及新业务版块前期投入，引起合并报表税前亏损约9.4亿元。

对此伍碧君解释称，亏损主要是由于机器人、农业、碧优选等多元板块尚处于投入状态，但碧桂园会努力尽快形成销售，让现金流尽快打平。

莫斌也希望通过业务的具体进展让外界多一些耐心与信心。其以业务重头建筑机器人举例，披露现在已经有50款正在研究，有35款已经进入了工地测试。

“按计划是在明年进行小批量的生产，后年能够有一些营业收入的获得。”

以下是碧桂园2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：近日住建部、央行召开房企的座谈会，听说碧桂园也参会了，同时市场上也传言融资三道红线的新规，想请问一下房地产作为一个资金密集型的行业，这个信号的释放对你们来讲是安全还是危险的？公司下半年的融资计划和公开拿地计划会不会因此做出一定的调整？

伍碧君：这个信号是安全的还是危险的，我觉得对我们来说是安全的，因为政府现在出台的每一个政策，都是为了房地产行业的健康稳定的发展。公司在2018年提出行稳致远之后，可以看到碧桂园的财务指标都是处于比较良性的状态。

目前对我们来说，净借贷比是58%，现金短债比是1.9倍，这都是处于比较良性的，在三个监控指标里都属于比较好的状态，资产负债率我们会再进一步下降，2019年年底是83%，到今年中期是81.6%。

因为我们有比较多、比较好的土地储备，所以我们在进一步降低负债总额的前提下，可以保持一个比较好的规模，也会让指标越来越良性，所以我觉得这个动作应该是会让房地产更加安全和稳健，对我们的管理不会有大的影响和变化。

现场提问：疫情后公司销售的表现是不是已经恢复到之前的水平？疫情对于交付会不会也带来一些影响？公司对于今后派息的政策和负债的看法如何？

程光煜：今年上半年尤其在1、2月份，由于疫情的影响，销售同比有比较明显下滑的，但是到3月份之后，销售就恢复到比去年同期还略好的水平，经过1-7月份的努力，累计同比已经是接近去年同期的水平了。我们有信心在8月份超过去年的同期水平，因此整体的销售情况已得到很好的恢复。

上半年的交付从确认收入有所体现，上半年的交付是有一定影响的，我们预计对全年交付的影响有限。

伍碧君：目前派息的政策是维持在一个比较稳定的比例，当然不排除后期我们会考虑更为股东着想，目前还是维持一个比较稳定的比例。负债方面还是会朝着更加良性的方向去走，公司负债从2018年开始阶段性的有一些变化，但是净借贷比率是维持在70%以下这个红线，我们在上市以来一直没有变过。

现场提问：今年以来疫情对房地产行业的总体影响都是比较大的，1—6月碧桂园的营业收入和利润同比都有所下滑，请问具体的原因？

伍碧君：确实今年由于疫情的原因，有两个月是处于开工停滞的状态，所以在交楼量上比去年同期是有所下滑。利润有所下降有两个原因，第一是跟交楼量下降有关，第二是市场在2017年底、2018年处于比较热的行业，那段时间买的地到现在开始交楼，所以毛利率就有所下降，这两个原因使我们今年上半年的利润比预期的要低一些。

现场提问：旧改项目方面，3月份的时候提到过全年希望旧改可以转化800亿到1000亿的货值，请问上半年转化了多少，下半年的目标会是多少？会否预期毛利率有再改善的空间？

程光煜：关于旧改这里全年800-1000亿的权益货值的目标不变，上半年截止到6月30日一共转化了328亿的旧改货值，就是转化成二级开发的货值，所以总体全年的目标不变，上半年的转化的效率也符合计划。

现场提问：碧桂园一直坚持覆盖三四线的发展战略，这一次的疫情房企纷纷集中在一二线城市发展以抵御风险，碧桂园在战略规划上会有什么样的变化？如果仍然坚持三四线发展，是出于哪方面的考虑？

程光煜：碧桂园一直强调一到六线的市场均衡的布局，经营程度和实际的投资的结果也基本印证了这样一个安排。我们在全国所有的省、市、自治区大部分的地级市都有项目，一二线城市我们覆盖百分之百，三线城市覆盖了接近90%多，是一个相对均衡的布局，哪里有机会我们去哪里的策略。

疫情的影响，对于公司在一二线还是三四线布局的影响现在看到并不大。同时对于三四线城市我们长期看好，是因为中国的经济快速稳定的发展，以及城镇化有序的进行，给中国所有的城镇都带来发展的红利，尤其是今年国家重视基础设施的建设，以及300万人以下的城市的人口增长的情况，这都给我们提供了比较广阔的成长空间。

当然，在三四线城市的具体项目选择上，我们也会相对慎重，会仔细地研究它的供求关系，以及是否匹配我们的投资标准，去进行审慎的拓展和投资，所以我们对市场没有明显的偏好，我们只是根据实际的市场机会的呈现，在一到六线市场均衡布局。

现场提问：刚才提到交付项目的利润率下降和之前买地比较贵有关，今年前7个月的销售价格平均也比去年有所降低，大概降低7%左右，想问一下这个是主要因为疫情吗？公司会不会采取什么办法提高利润率？

程光煜：我先回复一下关于价格的问题，今年上半年的价格同比、环比都比去年有下降，主要原因是成交结构的影响。举几个例子，比如说第一个，今年加大了对车位销售的安排，车位的占比提升了，车位是一个相对低单价的产品。第二个，装修的产品也在销售里面下降了几个百分点，还有高层的占比在整个产品结构里也上升了。

这些产品结构的影响，都系统地影响了我们的均价。当然关于疫情的影响，确实在认购口径，我们今年上半年的均价最低是在2月份，签约的口径看最低是在3月份，在二三月份疫情的影响消除之后，从3月份开始到7月份，我们的均价是在稳步提升的，所以我们有信心在以后逐步的改善现在的均价水平和改善我们的收益水平。

莫斌：刚才我也说了，在平稳健康发展的市场里面对碧桂园就是最大的利好，因为在平稳健康发展的市场里面，房住不炒，所有房地产价格上升的趋势就是平缓的，如果说谁的竞争力最强，谁在这种情况下的利润总额和空间就最大。

碧桂园做一到六线布局的时候，本身竞争力就集聚了相当的力量，现在我们进一步提升我们的竞争力。我们主要是在6个方面发力，第一是高效率，第二是成本力，第三是影响力，第四是营销力，第五是服务力，第六是科技力，形成合力，我相信对我们的盈利空间和市场占有率的提升都有很大的正面的作用。

我们现在通过成本力持续的提升，从2019年新开盘的项目来看，原来的目标成本和现在做的成本相比较，全周期做完之后可以节约出来差不多50亿以上。

现场提问：想请问一下2020年中期碧桂园地产的总人数下降也比较多，可否介绍一下相关的情况？

程光煜：从中报显示，我们是8.8万人，大概下降了1.39万人。这部分的人员，一个是之前年报的时候讲的一样，有一部分人员进行了有序的转岗，把一些辅助类的职位，比如说保洁、保安、案场服务、绿化以及维修这类的服务，从房地产开发主业剥离出去了。还有一部分人员是有核心联盟的公司，我们把它挪到非上市公司里面去了，这里面涉及到7000人左右。

第二个主要的影响是，因为今年疫情的影响，我们大幅度地加强了线上销售，利用新的科技，加强互联网营销，这部分使得我们案场进行直接销售服务的人员也减少了3000多人，这样构成了人数减少主要的部分。

与此同时，我们的人数总体来讲是保持稳定的，我们还在今年开展了最高2000人校招的计划，同时我们新业务的蓬勃发展，下半年我们会新增不低于3500人，补充四大板块的新业务。所以总体来讲我们的员工人数和服务于碧桂园业务的人数是相对稳定的。

现场提问：去年开始市场上就有关于莫总要从碧桂园离职的传闻，今年7月份又再传了一次，而且传得更火，请问莫总是不是在个人的职业发展上面有什么新的考虑？

莫斌：我也不知道为什么要传言，反正每次有传言的时候我基本上也是不理会的，这里我也想通过你们传达我的一个坚定的信念，我的职业生涯一定是在碧桂园结束的，一直会跟随碧桂园走到底。

现场提问：请问碧桂园上半年的销售和市场推广的成本下降了24%，原因在哪儿？

程光煜：这跟今年上半年疫情的客观影响和我们主动积极采取了线上营销的方式是有很大关系的，比如说从2019年6月份我们开始进行凤凰云的线上直销，到今年正好是受到疫情的影响之后，线上营销也是处在一个成熟的阶段，它的费用是比线下营销的费用有很明显的节省。

与此同时我们也在推广的精准度等等方面做了相应的管理提升，因此有一个比较好的改善，大概比去年降低了20%多，从去年的4.5%到今年的3.7%。

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