观点直击 | 物管拓展边界 李长江称碧桂园服务还有9千步要走(实录)

观点地产网 碧桂园服务交出的2020年中期业绩答卷，应该与2019年的成绩一样能令投资者和股东满意。

上半年应对疫情消极影响逐渐常态化，碧桂园服务期内收入约人民币62.71亿元，同比增幅78.4%；毛利约人民币23.33亿元，同比增幅69.3%；净利润约人民币13.35亿元，同比增幅约61.6%；股东应占利润约人民币13.148亿元，同比增幅约60.9%。

净利润率则由2019年同期约23.5%下降2.2个百分点至约21.3%。剔除相关所得税率、可换股债券及“三供一业”业务分部因素影响外，净利润率保持稳中略升。

8日26日，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江，携首席财务官黄鹏、首席市场官汪英武出席业绩发布会。开篇的业绩介绍，管理层便总结称，“今年是碧桂园服务横向布局、纵向整合、内部挖潜、外部扩张的突击年。”

面对行业龙头，现场媒体向管理层抛出“行业集中度”问题，李长江回答道：“目前国内23万家物业企业，市场确实分散，疫情期间龙头物业企业的市场占有率的确有所提高。”

而市占率提高的主要路径包括通过品牌拓展市场规模；其次通过资本、资金与别的物业公司合作，产生新的收入，增加新的规模；第三则是在新的领域进行拓展，包括参与城市服务、旧城改造、旧街区改造等。

在李长江看来，物业管理行业的天花板还有很高，衡量自身发展阶段，他直言碧桂园服务也只是处于高速发展阶段的开端。“如果说走向成功要走1万步的话，我估计我们现在还差9千步。”

业务发展成色

在管面积是衡量物管公司发展的一个重要维度。

截至2020年6月30日，除“三供一业”业务外，碧桂园服务的合同管理面积约为7.46亿平方米，同比增长6817万平方米；收费管理面积约为3.2亿平方米，同比增长4340万平方米。此外，“三供一业”业务的物业服务的收费管理面积及合同管理面积均为8520万平方米。

从确定性上看，母公司的储备量决定了碧桂园服务未来的空间；另一方面，第三方拓展也有明显成效，截至上半年拓展至2.06亿平方米，是整个合约面积的1/3，总体的在管面积达8600万平方米左右。

营运数据上看，主营业务物业管理服务期内收入约人民币39.99亿元，其中来自于碧桂园开发服务所得收入的增长是45.1%，来自于第三方的收入增长是109%。不过，这57.3%的主营业务增速，是在没有太多收并购因素的作用下得到的。

引起注意的是，期内碧桂园服务的社区增值服务表现突出，收入约为人民币6.03亿元，同比增长96.2%，占公司总体收入的9.6%，同比上升0.9个百分点；毛利率上升到65.9%，同比上升3个点。

开篇的业绩介绍，管理层便用大篇幅介绍其社区增值服务在上半年的成效——该板块目前已形成初具规模的六大业务板块，分别为家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及园区空间服务，业务模式也找到了可复制扩张的成熟模式。

管理层称，增值服务的发展是未来要努力的重点方向。“如果说物业服务是万亿级蓝海的话，那么增值服务是10万亿级蓝海，碧桂园服务目前才刚刚起步。我们希望公司的增值服务收入占比在未来能够翻1-2倍，甚至更多，利润占比可能比收入占比还要更高。”

李长江表现出更多的期待和决心：“我们会趟出一条路，为投资者、为业主提供一个好的选择。”

相比之下，非业主增值服务在业绩贡献上则下降到10.8%，受上半年疫情影响其增速不太理想，但是通过为开发商提供车位和尾盘区划的服务，仍有13.2%的增长，整体的毛利润上升4%。

四大业务的表现美中不足的仍为“三供一业”业务。期内，碧桂园服务的毛利率由2019年同期约39.2%下降2.0个百分点至约37.2%。除“三供一业”业务分部外，其他业务分部毛利率略有增长。

期内“三供一业”业务分部中物业管理服务的毛利率约6.1%，供热服务毛利率约5.4%。该业务毛利率提升的预期，管理层的回应称，“下半年有一定的提升，但整体上今年盈利的预期不宜过大。”

对此黄鹏解释道，国企改革急不得，“三供一业”大约要用5年的时间来完成完全市场化的目标，首先是要平稳的接管，理顺所有的业务，再将科技和服务标准应用进去，让员工、业主都接受，将增值服务体系移植过去。

其续称，“三供一业”的市场化已经开始了第二阶段的工作，相信未来会看到毛利率的缓步提升。至于提升到哪个目标，“还没有绝对的量化值，期待它能够贴近市场的合理毛利率。”

拓展的边界

年初的2019年业绩会上，李长江称，目前物业行业分散、集中度非常低，而疫情期间市场的反应让公司感觉收并购的机会比往年来得更早一些、更多一些。

现在来看，品牌拓展与收并购，成为了碧桂园服务拓宽规模边界的两大利器。在大的方向上，李长江称收并购将继续围绕“大物管+大社区”的战略，一方面丰富业态，另一方面丰富能力，形成设施管理的能力、城市服务的能力。

其中在四个主要业务线之外，管理层提及更多的一个业务——城市服务在上半年实现了6个项目的落地。根据介绍，目前城市服务业务发展到3.0版本，主要为推动整个城市的产业资源协同，利用产业资源导入和流量变现城市整合营销模式，实现城市的公共资产与城市经济发展的共生，来改善整个城市投资的软环境。

有投资者向观点地产新媒体表示，碧桂园服务城市服务业务的年收入在3-4亿左右，从长远规划来看，从2020年开始算，大概要用3年左右的时间超越物管的收入。

总体上看，上半年碧桂园服务在同业并购上未有较大动作，但在增值服务上有较多横向的资源整合，包括在电梯维保销售、社区保险及社区传媒等专业领域拓展。

今年首席战略官徐彬淮便明确表示，公司在增值服务方面继续会保持特别高的投入程度以及推进力度。以此为方针，碧桂园服务年内在非主营业务上下游范围内进行了持续投入。

报告期外，7月30日，碧桂园服务公告收购电梯广告商城市纵横100%股权。根据收购计划第一阶段将收购城市纵横65%的股权，代价不多于5119.4万元；第二阶段视业绩承诺时限情况，收购剩余的35%股权，代价不多余10亿元。总代价不高于约15亿元。

投资者对观点地产新媒体表示，当日投资者会上，管理层透露，在社区传媒收购城市纵横是有布局，有想法的。

据了解，分众传媒(002027,股吧)的核心流量优势和客户资源优势非常巨大，而碧桂园重仓布局的三四线房地产市场，是梯媒行业较为忽略的地带。根据以往经验，这些非重点城市的电梯广告位，是较难找到广告商承租的。

另外一项更为外界所关注的投资事件——入股中介代理公司合富辉煌约10%股权，管理层在业绩会仅是作出简单的回应：“合富辉煌是一个纯粹的财务投资，没有特别战略上的考虑。”

此外值得一提的是，上半年碧桂园服务还以8411万元收购文津国际保险经纪有限公司，拥有了一份保险经纪牌照。

据了解，在碧桂园服务的增值服务中，便包括理财、保险等金融相关服务。这些金融服务都可在凤凰会APP查看到，该平台是碧桂园服务于2017年正式推出一站式智慧服务平台，综合物业服务、社区金融理财、购房投资、友邻社交等服务，旨在为业主提供一站式智慧服务，增加业主黏性。

另有市场消息称，碧桂园集团旗下社区金融平台碧有信的实际控制方为负责物业管理服务的碧桂园服务，而非碧桂园，且集团已将金融业务全部划入碧桂园服务体系。

以下为碧桂园服务2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：越来越多的物企布局城市服务，请问管理层怎样的物业公司、物业服务才是城市最需要的？碧桂园服务在这方面有什么进一步的发展计划？

汪英武：首先，我们要明确城市服务业务本质是具有市场化、属地化和社会化、波段化的特征，对于服务工方，就是城市管理者，要求有规模管理经验、弹性服务能力把握和应急服务协同等综合实力，碧桂园从开始做城市服务开始，我们一直从城市发展到城市人居环境、产业发展所需要的软硬环境的视角出发。

第一，协同城市管理者提升城市的精细化管理水平，提升人居环境。第二，协助城市管理者优化城市的产业营商环境，完善配套服务设施及提升城市产业服务的专业水平。第三，我们协助城市管理公共空间运营效率，开展公共不动产的增值运营，这是我们理解城市管理者做城市服务的需求。

碧桂园服务从2018年提出城市共生计划开始，实施路径和发展计划有三个版本，1.0版本，服务城市。碧桂园服务一直响应政府对于环境卫生、园林绿化、市政道路管养以及市政设施的维护等市政公共服务的需求，利用自身开发和打造的数字化平台实施城市市政公路运维一体化，实现整个城市人居环境与生态文明的共生。

2.0版本就是运营城市，积极参与和搭建城市公共卫生的应急体系，政府对老旧社区改造的以智慧平台、资产运营、增值服务等先进管理的方式来整合城市的公共资产、空间运营和公共事业的服务能力，构建数字化数字化、标准化、精细化的城市大物业运营模式，实现整个运营效率和城市治理水平的共生。

未来3.0版本，希望推动城市的产业资源协同，利用产业资源的导入和流量变现的城市营销模式，来实现城市的公共资产与城市经济发展的共生，改善整个城市投资的软环境。

现场提问：公司社区增值服务的发展前景和计划如何？未来及下半年社区增值服务收入占比有没有打算扩大到什么水平？另外，下半年“三供一业”整体毛利率能否回升？

李长江：2020年上半年增值服务所产生的收益在整个收入中的占比得到了提高，并且这种提高是来自于今年有差不多三个月不准出门的情况下取得的，因此我也相信各位媒体朋友对我们做增值服务这块有很好的信心，下一步的增值服务，我们一直在坚持这样做，那就是紧紧围绕社区去开展增值服务，紧紧围绕业主的需求去开展增值服务，我们这样说，也是这样做的。

下一步我们要做的方向是全方位结合业主的需求，看物业公司能不能满足、能不能做到这一块，无论是过去早期的房屋管理、资产的打理还是现在刚刚推进的社区传媒，其实我们收并购、股权合作都是为了朝这个方向去做。

未来的社区增值服务处在什么样的水平？如果物业服务是万亿级蓝海的话，那么增值服务是10万亿级的蓝海，碧桂园服务目前才刚刚起步。我们希望碧桂园服务的增值服务收入占比提高，利润占比可能比收入占比还要更高，这的确是我们努力的方向。我也相信通过脚踏实地的努力，在这块我们会循序渐进、轻重缓急的达成我们的目标，我们会趟出一条路，为投资者、为业主有一个好的选择。

黄鹏：增值服务的利润率、毛利率都比主业业务要高一些，利润占比上升会快，在未来数年时间里，我们都期待它的利润占比和收入占比都要提升，但是短期是否能够达到快速翻倍，这是我们内部发展的目标。

“三供一业”的目标，目前也向市场说过，国企改革急不得，大约用五年的时间完成市场化的目标，首先是要顺利接管，平稳的接管，然后理顺所有的业务，再将科技、我们的服务标准应用进去，让员工、业主都接受，再将我们的增值服务体系移植过去，我们已经开始了第二阶段的工作，相信未来会看到毛利率的缓步提升，提升到哪个目标？这还没有绝对的量化值，期待它能够贴近市场的合理毛利率。

今年下半年应该会比上半年的毛利率有一定程度的提升，但是整体来说对“三供一业”的盈利预期，今年不宜预期过大。

现场提问：疫情影响下，物业管理行业的集中度是否也有所上升？您认为未来龙头物业管理企业的收入可达到什么样的水平？

李长江：关于集中度的问题，我要从两个方面去回答。第一，现在国内有23万家物业企业，很分散，那么龙头的物业企业在市场占有率方面，疫情当下应该说的确有所提高，而提高的原因有几种路径：通过品牌去拓展的市场数量、规模越来越大；通过资本、资金同别的物业公司合作产生新的收入，增加了新的规模。另外，在一些新的领域，比如城市服务、旧城改造、旧街区改造等方面，物业公司去参与，势必会提高龙头物业企业的市场占比、行业集中度也会提高，但是如果放大到整个行业里来说，分散度依然很高，集中度依然还是很低。

关于龙头的物业企业在收入方面，未来会达到什么样的程度，我们应该去想一想，龙头的物业企业收入来自于哪些方面？基础物业费的收入、增值服务的收入、非业主的增值服务的收入以及其他的收入，从这些角度来说，可能实现的变量，比如物业服务费的收入、基础服务费的收入应该是会增加的，正如我刚才所说，增值服务的收入肯定也会显著增加，城市服务的收入也会增加。

我只能这样讲，对于未来我们肯定是一步一个台阶往上走，每一次向媒体朋友、投资者交的答卷，应该都能带来一些惊喜，在收入的目标方面，也依然如此，我们不会停下前进的脚步。如果说走向成功要走1万步的话，我估计我们现在还差9千步。

现场提问：请问公司在完成收购合富辉煌部分股份后会对集团哪方面业务带来作用？集团上半年负债率提高15%，主要原因是什么？将来会控制在什么样的水平？

黄鹏：合富辉煌是一个纯粹的财务投资，没有特别战略上的考虑。

负债的提高主要是业主预收款、预缴款，今年在疫情期间，我们发起了一个预收款送服务的活动，这个服务给公司带来了十几亿的预存，这个预存对我们来说构成一个合同的负债，这是上升的主要原因，这会带来现金流。这个负债没有一分是有息负债，除了我们发的可转债，可转债的原因大家也看到了，可转债深受市场的欢迎，转股价是38多元，现在已经是50元左右，未来转股的概率比较高，对公司来说偿债能力和财务结构仍然是非常优异的。

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