观点直击 | 孙宏斌缺席融创股东会 管理层称物业上市提上日程（实录）

观点地产网 今年老孙没有出现在融创股东会上。

这算得上是现场一个遗憾。毕竟往年，孙宏斌的直言直语都会让现场增色不少。

5月28日，融创中国在北京举办股东周年大会，由于老孙缺席，行政总裁汪孟德及首席财务官高曦负责答疑股东提问。

短短几分钟，便结束了例行的宣读议案环节。在随后的问答环节中，管理层针对“销售”“负债”“物业上市”“资产处置”等股东疑问一一做出回应。

规模论一直是每年的地产主旋律，不过，踏上5500亿关口后，融创早已不强调“快”。

“融创现在将利润放在第一位，规模放在第二位。”不过，即便不唯规模论，汪孟德还是许诺，融创今年销售6000亿没什么大问题。

“利润放在第一位”

股东们关心融创的增长问题。

“今年疫情突然，两会也没提及GDP目标了，融创今年目标有没有变化？”

突发的新冠疫情，使房企上半年的销售遭到不小折损。观点地产新媒体了解到，融创中国将2020年销售目标定为6000亿元，前四月已实现合同销售金额约955.2亿元，完成目标15.92%。

若要达成全年目标，往后融创需达到630.6亿元的月均销售额。“疫情之前我们定的目标更高一些，业绩会上的6000亿已经是考虑疫情之后的销售目标。”

汪孟德提及，受到疫情的影响，融创整体供货节奏往后推了2-3月的时间，今年还是在核心城市的项目上供货，对6000亿目标的达成非常有把握。

数据显示，截至2019年底，融创总土储超2.5亿平米，对应约3.1万亿元货值，其中82%位于一二线城市，平均土地成本4306元/平米，而今年融创的可售货值为8200亿元。

不过，在土地投资上，他的态度则更审慎。“我们今年流动性挺好，前五个月还是买了一定量的地，但也在严控投资。”汪孟德认为，现在土地市场是过热，今年3月到5月，土地市场的火热程度是超过销售市场的，这是一个阶段比较特殊的情况。

从更长远来看，汪孟德认为，未来两年房价不会有太大涨幅，一方面是疫情过后购买力受到影响，另一方面还是政府限价。

“未来一定是利润放在第一位的，规模放在第二位，最起码规模不能在利润前面。”这种导向将渗透在融创拿地、经营、运营及销售各个层面，汪孟德表示，融创对区域公司考核已经取消了规模的排名，而是采取利润排名。

“负债率会下降”

融创的负债依旧是股东较为关心的问题。

根据年报的数据，截止2019年末，融创借贷总额为3222.7亿元，同比上升40.48%，净负债率为172%，虽较中期有所下降，但较2018年上升23个百分点。

而在手现金为1257亿元，同比增长5%，现金短债覆盖倍数较2018年略有下降至0.9倍。

汪孟德于股东会上回应，降负债是融创发展到今天这个阶段必须要做的，到今年半年度、到年底都会是下降的趋势。

“我们今年坚决把信托类比例下降，但公开市场开发贷，供应链的量就会加大。”

他表示，调资产结构和负债结构是融创今年非常重要的事，调融资结构、降融资成本，是为未来两三年利润增长奠定基础；调整资产是为未来两三年的现金流管理奠定基础。

“融创一直特别重视资产结构管理和现金流管理，现在长期类资产占总资产的结构也是一个比较合理的水平。”

汪孟德现场披露，融创对于持有资产，包括持有物业和长期股权投资有一个严格的管控线，不超过总负债的15%，现在比例是12%左右。

实际上，在2019年业绩发布会上，孙宏斌就表示，融创计划处置部分低效持有型资产。

不久之后，融创开始陆续减持金科。据观点地产新媒体统计，截至5月21日，融创通过出售金科股份(000656,股吧)累计回笼资金约104.02亿元，持股已降至4.99%。

“其实从去年年底开始，我们一些酒店、商场和其他持有资产都在安排，像青岛、济南一些项目已经和当地的合作方达成了比较确定性的协议，其他也有进展，金科股权是一个比较典型的代表。”

按照他的说法，融创未来可能会有新的优质文旅项目，现在主动调整和出售一些持有资产，是为了未来的发展空间作提前安排。

“价格合适就处置，不合适也不着急，因为今年持有资产占比还是在范围之内，这个（资产处置）计划未来两三年都会有。”

“融创服务今年安排上市”

在资产处置之外，如果物业公司能够上市，也能够对融创降负债提供支持。

随着大大小小的物业公司纷纷赴港上市并受到资本青睐，融创服务上市也已被提上日程。

据悉，今年，已有正荣服务、星盛商业、金融街(000402,股吧)物业、宋都服务等物业公司在港交所提交招股书。一位业内人士曾对观点地产新媒体透露，今年可能会有15家甚至更多物管公司到香港上市。

事实上，早在去年末，曹鸿玲离任融创首席财务官，出任服务集团总裁时，市场上就有传言，融创在为服务集团上市做准备。

股东会上，管理层也坦承，融创服务今年有安排上市的计划。

“现在在积极准备，融创物业的规模、这两年提升的能力和水平都做得非常扎实，像高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场，融创物业都有很多布局。”

汪孟德称，这个板块市场非常不错，现在市场也都非常认可物业公司的价值。

“我们自身来讲，物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持，但是现在还没有一个很刚性的时间安排。”

管理层对融创物业抱有很大信心，对与会股东表示，不管是量、布局还是未来发展的动力，相信融创物业都是最好的公司之一。

以下为融创中国2019周年股东大会问答实录：

现场提问：现在头部企业都不弱，蛋糕不能越做越大，地会不会越拍越贵，造成毛利越来越低？

汪孟德：关于已售未结利润，帐面可能确实比以前会稍微低一些。一个因为去年市场非常不好，去年下半年有一些打折、优惠、促销的安排，对毛利有一些影响，整个行业去年压力都会比较大。但是，去年也是拿地比较好的机会，所以我们还是牺牲一点利润，拿一些比较好的地来处理，这是整个盘子的考虑。

另外，刚才说我们融资成本确实相对比较高，去年整个销量完成了对外给大家承诺的基础目标，比原来我们自己的安排要少一些。这个时候来讲，融资成本呈现时间也会更长一些，也会有一点影响。今年我们要调整，包括融资成本的调整，包括管理费用的调整。我们相信，包括价格今年市场也在恢复，未来也是一样的趋势。

现场提问：应该看净利率的回归还是看ROE的回归？

汪孟德：肯定看ROE，但是同时利润率必须有个底。ROE的综合是最本质的，从ROE可以拉动整个的、所谓的利润和量的平衡，周转速度和成本的平衡，需要通过ROE平衡。有时候在具体决策过程中，你说到底我是便宜点卖了，还是说涨价等半年再卖，有时候你不看ROE是很难决策的。所以说ROE是我们经营，包括考核的一个非常重要的指标。

你刚才提到，利润率会趋向ROE，ROE我自己感觉还是一个企业能力的问题，在相同的利润率下面，ROE差异还是挺大的。ROE比利润率更能反映企业综合的能力。

有时候说ROE，ROE有个10，因为利率是负的时候，或者说什么时候挺好的，利率挺高的时候，你做20亿有可能你也不好，因为融资成本太高了。ROE还是一个比较的概念，很难说哪个ROE是一个比较合适的概念。但是你能做到这个市场前面，你能做的比别人好一点，你就有竞争力了。比如现在房地产做到22，我们做到30、40，可能你就有竞争力了，这个是在市场竞争，很难有一个绝对的数。

现场提问：公司在销售规模上，未来三年五年大概能达到一个什么样的空间？

汪孟德：从我们自身从去年开始，未来经营上最重要的是，利润的目标排在第一，规模的目标排第二。今年因为疫情影响，特殊情况，正常情况保持20%左右的增长就比较满意，有时候多一点或者少一点。

现场提问：最近人民币汇率波动比较大，对于持有大量美元债的房地产企业来说宏观的影响会是怎样的，有没有影响？

高曦：汇率确实是比较波动，我们适当做了一定比例的对冲，所以对我们整个风险是有一定保护的。我们自己觉得不会有持续的大规模的贬值，因为现在海外都在放水。

如果放在疫情之前我们可能会对冲的更多一些，但是现在之后，这种大规模放水、流动性释放的情况下，人民币资产其实波动影响比较小。所以从总体量来讲，即便有所波动也是可控制的范围；但在特别合适的时间点我们也会持续加进，在底部的时候会加一些（对冲）。

现场提问：现在的土储水平？

汪孟德：关于土储水平，应该是要在一个合理的水平，压钱的土储部分，我们自己觉得应该在3.5年左右，3到4年是比较合理的。还有一部分是我们锁定的、没有拿、没交钱的，占到小1万亿左右，我们拿到土地证的2.2，2.3万亿，大概是这样一个量。

如果土地压下钱很少，那你储备8年都没事，因为没压钱，或者压钱很少。只是说你还是要看你在土储里面成本，或者说特别便宜的土地，或者压钱特别少的土地，当然多一点肯定好，大概是这么个事。

现场提问：未来对新进城市的市占率如何规划？内部组织架构支撑的体量如何？

汪孟德：融创对区域公司考核取消了规模的排名，未来是拿利润排名。如果你这个公司，你是卖1000亿有100亿利润，还是卖700亿有100亿利润，其实我们更希望你是卖700亿有100亿利润，而不是说希望你卖1000亿有100亿利润。拿地的时候要注意，不是光为了拿地而拿地，而是拿地要利用，要有意义。

对于区公司来说，我们有两个最核心的值，内部叫利润和ROE。当然还有别的，比如说我们的客户满意度，还有对品牌，对整个的影响，最重要的影响因素是利润和ROE。我们在季奖利润里面其实已经把结算进度已经加到季奖利润，会影响季奖利润，能够加强对结算，对于交付整个周期，全商品周期的提升。

这几年我们也是在不断的优化，提升内部的管理，还是可以在现有的工期下再做压缩，可能会压缩两到三个月的时间，整体的也是在这个做提升。

现场提问：海外一些成熟的地产公司在增速放缓时考虑该分红分红，或者进行试错，公司长期战略考虑如何？

汪孟德：我们的布置已经完成了，没有太有想进的城市，还是刚才说的，深耕现有的，聚焦现有的区域。但是在这些区域里面，当然我们自己是希望，在我们想要的核心城市起码要做到前三、前五的标准，确实每个地方有时候外部环境不同，但是这个在每个地方深耕，是我们一个长期的方向。但是刚刚也说了，不是为了让做规模做规模。

长期太长了，但是在我们看得到的时间，我们还是坚决聚焦地产主业，当然我们自己说叫地产+业务，别的业务叫地产+，为什么文旅也好，会展也好，包括康养也好，是地产+，地产+的意思是围绕地产在做，是支持主业，做他也是在支持主业，所以说在我们看得到的时间内，是不太可能有第二产业。

现场提问：除了房地产板块，其他的文旅、康养还有会展这三块，能不能简单介绍一下大概的发展情况。

汪孟德：关于其他业务板块，其实我们的服务还是挺好的，规模，包括现在这两年提升的整个的能力和水平，服务品牌做的非常扎实，在今年安排上市计划，也有一些收并购的机会。我们有很多地产开发商合作伙伴、中小合作伙伴，其实对他们来说，我们这样一个品牌不错，我们在服务计划上也有比较多的整合和收并购的机会。相信未来这几年（融创服务）是在快速成长的阶段。

关于文旅这块，其实文旅是和持有物业，包括相关的文旅团队、文旅集团这样一个能够打造自身的文旅和持有物业的运营和管理体系能力。文旅集团今年上半年受到疫情影响，处在一个这样的特殊阶段，我相信从五一之后，包括酒店、商场和乐园都是在逐步的恢复，到了6、7月份之后，整个经营、文旅持有物业的经营会恢复到比较正常的状态。

文旅集团还是一个长期的事。在未来两三年，文旅经营还是在提升能力，提升品牌，提升整体的战略要求。它对于集团占比非常小，包括今年收益，对集团整体的影响非常非常小。文旅集团本身也做了一些调整，自身的现金流还是不错的。

会展板块主要是环球品牌在主导运营整体品牌，在中西部、西南影响还是挺大的。成都也好，武汉也好，昆明也好，包括长沙也好，都有比较标杆标志性的运营项目，这块未来也是结合着地产主业能够有一些优质的、新的项目进来。它的逻辑和做文旅的逻辑一样，在会展内新项目上主要是可开发的、可售的，这些产品和我们带的项目里面有少量的比例，持有一点会议会展结合在一起，这样一个模式。

康养平台是在起步中。现在只是在大文旅上项目上有一些康养的产品品牌有了好的合作伙伴、好的项目落地，但是还是在起步阶段，未来在培育和培养阶段。

现场提问：文旅类资产盘活做ABS吗？投入1300-1400亿，正常运营的话，净现金流多少？

汪孟德：从去年年底到今年，我们开始在优化持有物业的节奏，实际上是考虑到市场上有很多公司出问题；并不是说自身质量一定有差距，而是因为结构，长期的重的资产，没有现金流出来的、占的比例太高的，这是最根本的原因。

刚才提到中国的ABS，包括资产证券化，现在卖的还是政府的平台和基建，未来好的持有商业和资产在中国资本市场肯定是一个方向，只是时间或长或短。我们也在做准备，包括CBS、ABS，包括后期牵头境外关于持有物业长期的想法、安排，已经着手在做。

在优化持有物业过程中，我们并不是以资本市场为主导的，因为持有物业挺好的。一类是地方国企需要持有一些好的资产；还有一些是本地中小企业，他买来是自己在用，也是公司的品牌，不是算收益的账；还有一些合作方，这就是我们现在比较主要的对象。卖给这些合作伙伴，他看资产的价值、周期，定价体系不一样。我们的目标是让整个持有物业的量在合理比例，在出售的时候有一个相对合理、好的价格；同时我们也在准备长期的资本市场。

如果所有持有物业开业到正常，300、400亿的收入没有太大问题，大概原来的目标是300、400亿收入能够有100亿左右的经营利润，因为我们集团在调整，有一些可能我们会处理掉一些。以后比如有一些持有物业卖给资产持有方，到时候就收一个管理费。未来文旅集团的经营模式也会有一些变动，不光是我们自己持有，有可能也运营。

现场提问：一季度以后，融创在全国各地谈文旅项目。在算每一块文旅签收的时候，具体逻辑和算账方式是什么样的？

汪孟德：融创拿地有三种方式，一种是公开市场招拍挂，一种是收并购，一种是产业内。招拍挂的市场波动比较大，时间窗口非常短，或者说很难把握。原来我们一直收并购品牌做的挺好的、有很大的收益，从去年到今年确实收并购机会是很多。因为地方政府希望能带来稳定的就业和经济增长，我们的文旅、会议会展、康养这几个品牌对融创未来的发展还是起了非常大的作用。

拿文旅项目的标准有两个非常主要的选择：一个是在核心城市和核心资源，一个是核心资源，核心资源是说像云南、海南等，旅游资源是必须稀缺的。

关于算账，我们可售的利润覆盖持有的投入之后，还有现金利润，这是我们利润的回报。另外持有类必须有5%的年运营回报，这是我们两个非常重要的财务标准。

另外还有一种方式，我们现在有很多项目在开始拿项目的时候，就已经锁定了买方、持有方，有些合作方跟我合作一个项目，可能这块的持有他就留着了。当然不管怎么样，集团还有对持有物业一个占有的比例。

现场提问：去年结算大概2900亿的规模，2017年大概在3600亿的规模，这样看去年结算是低于股东预期的，今年可能受到疫情影响，是能理解的。感觉结算节奏还是有点慢，想请教一下原因，以及今年有没有相关指引。

汪孟德：结算的速度我们其实前面也做过一次对标，速度相对同行来讲确实是慢一点，主要原因是不够重视。我们原来是抓现金流，现金流买地，销售回款，这些很快。后面施工、交付等不涉及资金周转的时候就没有那么重视。

另外从产品角度也是比较重视，我们不希望特别紧张，一定要结算。但是从现在来讲，我们今年也在对标，希望很快的能够交付给业主，从今年开始加大力度。即便疫情影响，我想今年整个收入增长也是会比较快。

现场提问：服务板块公开上市是有时间表吗，已经提上日程了？

高曦：在做一些准备，现在还没有特定的日程。无论对我们整个投资集团的发展，整个服务的进展还是非常不错的。在二线城市中，未来的储备逐渐地有非常多布局，像之前在G20会展、医院、园区、办公楼，加上在高端住宅、文旅商场这部分，（融创）还有很多的布局。我们这个板块市场非常不错，现在市场也都认可这个价值。服务板块2014年、2015年初就开始独立运营，我们现在也是积极在做准备。

整体来讲，我们希望在物业行业做出一个头部企业。上市没那么急，要做到头部企业，它也没有太多钱。我们希望通过上市来激励团队、释放价值。另外（服务板块上市）对优化资产结构，对提升净资产、降负债率的战略是有支持的，但是现在还没有一个很刚性的时间安排。

汪孟德：物业行业现在也是鱼龙混杂，大大小小，或者有价格，没价格都不便宜。对于我们来讲，我们这个时候搞价差还是比较有信心的，尤其是说对于大企业，尤其是像我们头部的企业来讲，这个价值能够持续，所以这块倒不是特别在意明年没了。有可能不是所有公司都好，现在是所有都好的时候，或者说大部分好的时候，只有极个别公司不太好，将来可能变成一半的发展潜力的公司，或者说一少部分发展潜力的大公司非常好。我们希望再准备一段时间，希望尽快，因为负债率也是有支持。

现场提问：融创对贝壳和链家有一定的投资，这对融创销售贡献有多大？

高曦：链家是一个战略投资，未来也会退出，收益也会重新投到地产核心主业上来，财务上相信会有很好的回报，类似的投资未来不会再投太多。

这些年看，发展还是比原来想的要好，包括贝壳转型、品牌化之后，对我们合作也有比较好的促进，尤其在去年市场比较难的时候，链家还是做了不少贡献。融创有自己的渠道，也不会过多依赖它。

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