【半年报】孙宏斌的预言

原创 房小评 中国房评报道 今天

2010年，顶着最坎坷房企名号的融创，历经3年努力终于登陆港交所，那时正逢所谓“最严调控”时期。

有人猜测房地产的黄金时代将要结束，孙宏斌却说：“属于中国优秀房地产企业的好日子还没来。”

这句话，关键不在于房地产迎来的是什么日子，而是孙宏斌打心里笃定，融创是中国优秀房地产企业。

那时候，融创的销售额还不到100亿，上市只融资了近24个亿。

“上市就像嫁女儿，多年的媳妇自然会熬成婆。”孙宏斌乐观地说。

10年之后，融创从30名开外的小房企，飞升成TOP4头部企业。

销售额增长77倍

土储货值增长33倍

核心净利增长17倍

收入增长35倍

净资产增长27倍

市值增长14倍

融创是过去十年房地产行业最大的黑马之一。

“上市10年，我们对自己的成绩还是特别满意的。”孙宏斌在2020年中期业绩会上的总结，也是对10年前那个预言的收尾。

2年前，房小评曾经撰文说融创佛系了，那时候孙宏斌就对土地市场呈现出谨慎态度。

当融创提出把稳健、安全、均衡当成企业经营的标尺，整个行业都嗅到了变化。 

今年，一场疫情，三道红线，让对调控习以为常的房地产行业，经历了前所未有的黑天鹅和新规则洗礼。

此时，才不得不感叹孙宏斌又一次先知先觉。

融创中国董事会主席兼执行董事 孙宏斌

01

准确预判

孙宏斌征战地产圈多年，危机中习得的敏锐嗅觉，指引融创风格的转变，这种转变不仅停留在企业管理者的战略意识层面，还通过融创的强大执行力迅速体现在企业财报中。

不拿地的自由

疫情之后，各大城市的土地市场再次火热起来，融创在拿地方面的谨慎却超出以往任何时候。

“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。”

于是，融创2020年上半年拿地投入比去年同期下降了64%。

融创有这么做的自由。自由，不是想做什么就做什么，而是想不做什么就不做。

对于很多仍在大干快上的企业而言，补仓的压力使得他们必须在已经高企的土地市场中拼杀。

而融创有底气慢下来。

得益于过去几年稳健的投资，到目前融创的土储货值已经超过3万亿。也就是说，即便融创停止拿地，也足够支撑5年以上的发展，而且拿地均价只有4300元/平米左右，保障未来的利润空间，也体现了融创拿地上的坚持。

融创苏州桃花源

提前调结构

减少拿地的同时，融创的土储支撑和销售能力依然强大。

刚刚发布的1-8月销售数字显示，融创累积合同销售金额约3117.5亿元，已经摆脱疫情影响，超出去年同期水平。8月份的销售额更是同比增长25%。

开源节流的目的是实现降杠杆，调整负债结构。

截至年中，融创拥有现金余额1209亿元，净负债率下降23个百分点。

还记得前几年，媒体总爱问融创的负债率，孙宏斌一直坚持现金流安全是王道。

如今，孙宏斌也变了。现金流要安全，负债率也是要降的。

在三道红线提出之际，融创提前调整财务结构，与行业大趋势保持一致。

融创北京壹号院

与此同时，融创的新增融资成本显著下降了1.9个百分点。

融创还通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构。

今年融创主要做的三件事情，就是降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

当房地产剥离金融属性，无法通过低价拿地、高价卖的简单商业模式获取足够利润，融创选择通过做大分母的方式降低杠杆，通过精细化管理，保证利润，保持企业经营的稳健。

当年那匹黑马的前进风格，已经有了根本转变。

“现在是融创最从容的时候。”孙宏斌说。

02

稳健向前

大举拿地冲击规模，是中型房企才做的事，头部房企的增长速度注定不会一直快下去，寻找未来的新增长点是每一家头部房企谋求的转型之道。

如果说，孙宏斌准确预判到了上市之后10年的行业趋势，那么现在他已经察觉到了未来10年市场的变化，并且为融创做出了新的选择。

围绕“中国家庭美好生活整合服务商”的定位，融创基于地产主业，搭建了“地产+”战略蓝图，囊括融创服务、融创文旅、融创文化等多个产业集团，涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等多种业态。

融创阿朵小镇

文旅看三五年后

今年，融创文旅在复工复产后，经营迅速恢复，4月之后，单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标都已经开始上升。

截至今年8月25日，融创文旅集团的收入达到5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情之前的水平。

目前，融创文旅在全国布局了12座文旅城、25个文旅小镇、4个旅游度假区，且都位于一二线核心城市。

融创中国行政总裁汪孟德表示，未来三年，文旅对收入的占比依旧会比较低。但三五年以后，业绩会慢慢地释放。

融创涌清府

物业上市的想象

另一个属于未来10年的产业是物业服务。近来港股物业股市值暴涨，足见资本市场的青睐。

融创也抓住机会，启动拆分物业上市的工作。

目前，融创服务在管面积1.101亿平米，合约面积达到2.3亿平米。

作为2019年中国增长最快的大型物业管理服务商，融创服务上市将给融创带来新的资本平台，也为融创未来发掘社区服务的新增长点，提供了无限想象空间。

融创同时还持有贝壳4%的股权，上市不到1个月的时间，贝壳市值已经超过500亿美元，而融创所持股份市值已经超过100亿人民币了。

文旅、物业等属于未来的产业，可以持续获得稳定盈利，让融创从跑得快的黑马，成长为马力更加持久，步伐更加稳健的白马，成为更具长远投资价值的企业。

未来10年，孙宏斌的预言是否会再次成真呢？

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