观点直击 | 许世坛划线：世茂未来四年核心利润保持20%增幅（实录）

观点地产网 8月25日是国内传统的七夕节，地产圈显得格外热闹，除了碧桂园、中南建设(000961,股吧)等房企外，世茂集团线上中期业绩会也姗姗来迟。

只是今年世茂的业绩发布会时间管理做得很好，在介绍完上半年的情况后旋即进入媒体问答环节，全程半小时就早早结束。

屏幕那头，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛看上去很精神，与管理层着装整齐地坐成一排。此次出席的高管还有执行董事、财务管理中心负责人汤沸，助理总裁、营销管理中心负责人邵亮以及首席财务官丘钧山等。

业绩发布会前，世茂集团披露2020上半年业绩报告。数据显示，世茂的营业额上升14.1%至645.53亿元，毛利上升14.6%至195.12亿元，毛利率30.2%，与去年同期基本持平。

报告期内，世茂集团实现核心业务净利润上升9%至82.55亿元，股东应占核心业务净利润上升4.7%至55.58亿元，股东应占核心业务净利润率为13.3%，去年同期为13.7%。

同时，世茂宣布中期派息每股0.7港元。前不久，世茂服务的上市和引进战投吸引了众人的目光，卖掉一半世茂服务的股权后预计产生6亿利润，其中一半也将分配至派发特别股息0.1港元，股息上涨16.7%。

若加上出售世茂服务所得的6亿元收益，期内，世茂集团股东应占核心业务净利润上升16%至61.58亿元。世茂营收和利润都实现了正增长，能取得这个成绩来之不易，尤其今年上半年地产行业受疫情影响较大。

横向对比TOP10的其他房企，世茂的毛利仍保持30%，净利润维持在13%以上。纵向对比去年同期的增幅，世茂此次中期业绩同样出现增速放缓的迹象。

对于今年3000亿销售目标，“下半年可售货值约4000亿，只要完成47%就可达标，很有信心可以超额完成”，许世坛表示，但暂时不太合适去提高目标，因为还有比较大的不确定性。同时，他也为世茂集团的未来发展指标进行划线。

最新销售数据显示，今年1-7月，世茂累计合约销售1394.4亿元，累计合约销售面积793.52万平方米，同比分别增长16%及19%，销售均价为17573元/平方米，已完成年度目标的46.48%。

发布会上，世茂管理层透露，受疫情影响，有部分项目会延期到7-8月交房，这对上半年的收入产生不利影响。此外，随着销售逐渐恢复，世茂预估8月销售在300亿，增幅50%，销售累计增幅可到20%。

许世坛为世茂划下的线

有投资者透露，许世坛说，如果满分100分，他给世茂打80分，扣的20分在于利润还要提升，一二线的好产品还要更多，区域的考核还要更有针对性，这是过去几年做的不够好的地方。

2019年，对于重回前十的世茂，许世坛有了更多期待。今年3月业绩会上，房企们对疫情所带来的影响仍属谨慎，但走到年中节点，许世坛似乎有了更多的信心。“整体来说市场还是不错的，可能只是错失了一两个月的市场空间。”

在回顾过往走过的道路，世茂集团管理层介绍，2017-2019年是规模之路，而2020-2024年则是利润之战。许世坛表示，世茂中长期的目标是希望做到地产的前五，主要是利润和股价表现上排在前五名。

据观点地产新媒体了解，规模发展的那三年，世茂的销售业绩复合增长率逾50%，同时每年股东应占核心利润增幅达到20%以上。

对比2017至2019年，许世坛也做出承诺，未来四年，世茂将销售增幅调整为20%-30%，每年权益后股东应占核心利润增速保持20%以上，上调派息比率到35%至45%，通过分拆新上市公司增加特别股息，以此保证整体核心利润的增长。

除此之外，未来四年，世茂的权益比例将维持在65%左右，毛利率维持在30%左右，净利率维持在14%左右。管理上，从今年开始，地区、城市公司及片区以权益后利润作为主要考核。

世茂打响利润之战并不奇怪，随着从增量到存量的转变，过去地产行业疯狂增长的“高利润”时代早就不复存在，房企不一而同提出“有质量的增长”来应对行业逐渐收窄的利润空间。

许世坛划下的线还不止上述具体指标的增长。他还提到，近两年利润贡献主要来自住宅销售，2022至2024年将逐年增加多元业务的利润贡献。

从1989年投身房地产业算起，世茂集团已到了而立之年，除了更关注世茂的地产主业外，许世坛在会上还谈了很多关于“大飞机”战略、世茂股份(600823,股吧)、多元化业务、世茂服务分拆上市等。他对此津津乐道，今天也略显兴奋和激动。

“大飞机”战略，即飞机的主机身是房地产主业，双翼有物业服务、商娱、酒店及金融。如今除了物业服务递交IPO，世茂还计划在未来数年内，分拆其他高价值、高增长的业务上市。

许世坛称，战略做了微调，两翼主要是以商业娱乐、酒店板块、世茂服务以及代替文化板块的金融。“金融可能会覆盖到保险、小贷，甚至上下游很多产业。随着世茂集团做大以后，金融这块的仍有很大的需求，所以做了一个小调整。”

就连上周开完业绩会的世茂股份，也被许世坛多次提及，该公司股票连续获得三天涨停。据悉，世茂集团自去年底持续增持A股平台世茂股份，增持比例达5%。

许世坛似乎很骄傲，世茂股份未来五年的发展战略，是销售物业及商办物业双轮驱动，实现签约超千亿，商办销售超过60座，自持及经营管理收入超过40亿，跻身商业地产前十，孵化轻资产商管、主题娱乐及金融服务三大平台。

对于受疫情影响较为严重的酒店板块，世茂方面坦言，位于上海的四座五星级酒店境外造成的影响远超预期，故上半年酒店业绩同比下降55%，同时希望全年降幅收窄至25%。

回到土储方面，截至上半年，世茂集团的土地储备约为8393万平方米（权益前），同比增长31%，土储货值接近1.45万亿，区域布局上，大湾区占比82.1%，长三角24.3%，华北福建及其他热点城市占比为17.6%，

于2020年上半年，世茂集团新增土地84宗，新增土地储备1232万平方米（权益前），新增货值2408亿，单方土地成本为5252元/平方米。

据世茂管理层介绍，世茂集团全年土地投资额度在1200亿，相当于全年现金回款的50%以内，也相当于全年销售的40%以内，全年的新增货值目标是5000亿，而上半年已完成大部分投资，占比在50%左右。

对接下来的土地市场，许世坛的判断是，现在不太着急去做更大的土地投入，要稳一点，看的清楚一点。因为最近这两三个月的地反而更贵了，国家密集约谈开发商，也出了内部指引，可能在金融端对市场要做一些收紧。

“我觉得现在地这么贵就没有必要了，可能还是要等市场冷静冷静，是不是政策出来也会带来一些机会，我们可以利用这个机会再去做新的投资。”许世坛称。

至于下半年推盘节奏，许世坛表示，主要供货在第四季度，供货量比较大，且供货的城市结构比较健康。据了解，世茂整体供货在2200亿，主要集中在下半年。

净负债率控制60%以下

对比房企，世茂的负债水平不算高，截至2020上半年，世茂集团的净负债率为57.8%，较去年底下降1.9个百分点，综合融资成本5.5%。

在前述许世坛对世茂的各项指标划线中，针对负债方面，他提出，未来五年净负债率目标仍控制在60%以下，同时争取每年有序下降利息成本。

报告显示，世茂集团上半年回款893.4亿元，回款额增长95%，帐面现金699.21亿元，较19年底上升17.3%，短期借款占总借款比例27.7%，期限结构健康，现金短债比为1.8，长短债比例为7.2:2.8。

年内，世茂集团曾两次配股融资，其于今年1月以29.58港元/股配售1.58亿股现有股份，募资46.38亿港元。3个月后，其再以29.73港元/股价格配售7820.4万股现有股份，筹资23.11亿港元，合计筹资净额69.49亿港元。

许世坛称，配股融资里，有大机构领头，折价比较小，发挥了港股股权优势，防御了市场的系统性风险。而在债权融资方面，境内外的公司债及美元债的利率较低，还有520亿未动用的银行及金融机构融资。

中报显示，上半年负债微降主要由于腾讯与红杉资本计入负债，同时，下半年随着世茂服务上市后将转为股本金，在降负债上进一步起到积极作用。

熟悉世茂的投资者向观点地产新媒体表示，关于何时能将负债评级调升到投资级别，世茂称，财务指标已经符合比较好的预期，今年7月发行的十年期美元债利率为7.6%，所以期待评级会越来越好。

至于近期讨论比较多的“地产企业金融端的三条红线管控”，以及住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，在世茂看来，此举主要是为了控制房地产负债。

“随后世茂集团进行内部自查，控杠杆就是降负债，保收益就是利润，增回款是现金的管理，对于这三项指标，公司长期保持一个比较合理的水平。”有投资人士如是转述。

以下为世茂集团2020中期业绩发布会现场问答整理实录：

现场提问：下半年，您对于市场行业的看法是？世茂将如何保持增长？

许世坛：整体市场受到疫情的影响比较大，3月份已经积极复工复产，90%以上的项目都已经复工，4、5月份销售比较正常，6月份已经超过去年同期水平。我们在调整对今年全年市场的看法，本来说今年会下降10%-15%，但从最新数据看，预计可能也就是正负两三个点，还会在15、16万亿左右，甚至有可能超过去年一点点，整体来说市场还是不错，可能错失了一两个月的市场空间。

至于怎么达成三千亿目标，7月份完成了接近290亿销售，我相信这个月会做到接近300亿的水平，实际上已经比去年增长了50%，累计增速会提升到20%，这是比较好的，而且主要的供货还是在四季度。下半年的供货量比较大，供货量和供货城市结构是比较健康的。

邵亮：整体供货2200亿，以下半年为主，供货城市在一二线和强三线城市，整体销售逐步提高，9、10月都会超过之前的历史水平，所以全年达成目标还是很有机会。供货的节奏也比以往有新的优势，主要在于以往可能以11、12月供货为主。但今年因疫情影响，加快了供货节奏，9、10、11月份都在提前做供货准备，所以在业绩达成上和供货提升上形成了更好的水平。

现场提问：有没有上调目标的打算？上半年投资买地占比在50%，会不会继续加码？

许世坛：销售目标确实很有信心可以超额完成，因为有4000亿的可售资源在下半年，只要完成47%就可以达标。但暂时也不太合适去提高目标，因为经济环境还有不决定性，疫情反弹、中美博弈等，所以总体上很有信心完成年度目标，甚至超额完成，但调高还不至于。

关于土地，虽然我们写的是上半年完成50%左右，实际上是不止的，因为有很多土地项目谈判是6月完成，但交易在7月，现在已经完成60%、70%了，现在不太着急去做更大的土地投入，要稳一点，看的清楚一点。因为最近这两三个月的地反而更贵了，国家密集约谈开发商，也出了内部指引，可能在金融端对市场要做一些收紧。我觉得现在地这么贵就没有必要了，所以可能还是要等市场冷静冷静，是不是政策出来也会带来一些机会，我们可以利用这个机会再去做新的投资。

现场提问：世茂集团今年对“大飞机”战略的表述有所调整，明显变化是将金融业务从无尾翼调整到双翼，出于什么考虑？未来多元业务的占比会是多少？

许世坛：确实做了一些微调，因为在两翼方面，希望它可以配合集团更好更有质量的发展，实际上布局核心除了主体的房地产以外，两翼还包括商业娱乐、酒店板块、世茂服务以及文化板块变成了金融。金融可能会覆盖到保险、小贷，甚至上下游很多产业。随着世茂集团做大以后，对金融这块的服务还是有很大的需求，所以做了一个调整。

至于比例来说，因为今年受疫情影响，商业、酒店都是有一些损失的，但我相信加上世茂服务，多元化的收入应该还是有比较快的增长，可能在90多亿这种水平，对比我们3000亿以上的销售还是比较小，但是发展速度会比较快。现在住宅的量大了，我们也调低了增长幅度。随着商业、办公、酒店，特别是世茂服务、金融这些上来以后，实际上地产的比重肯定是要往下降的，但很难给绝对的百分比，因为此消彼涨。

现场提问：世茂中长期目标是成为中国地产行业的前五，这个目标的衡量标准是什么？

许世坛：第一点肯定是利润，未来这五年我们可能是利润要做强，要做高，所以是利润之战。第二是股价，因为是上市公司，上市公司的股价跟利润有关系，所以我觉得，未来中长期的目标希望作为地产的前五，是利润和股价表现排名在前五。

现场提问：世茂今年的发展愿景是做行业引领者和美好生活的制造者，怎么做？

许世坛：我们孵化的物业，要做物业行业的引领者，今年签约面积2亿，明年就要超过3亿，要服务1千万人，它的引领者的概念和地产就不一样，商娱也想做引领者。希望可以有60个商场开业，100个轻资产的管理，1千万人去他的乐园提供欢乐，另外就是金融服务提供给它的用户，这个就是它的引领者，每个公司的引领还是不一样。

作为美好生活的制造者，我们希望用“大飞机”的尾翼给城市赋能，在教育、健康生态小镇、科技领域、医疗养老、文化、智慧城市方面，通过这些板块去做美好生活的制造者。这些我们自己做不了，必须要找最好的合作伙伴，比如医院，我们与和睦家合作；康养也成立了康养集团；智慧城市是跟腾讯和红杉资本一起成立合资公司，来给城市去提供很多服务。所以这个也是等于给城市赋能，等于是美好生活的制造者。

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