观点直击 | 许世坛划线:世茂未来四年核心利润保持20%增幅(实录)
观点地产网 8月25日是国内传统的七夕节,地产圈显得格外热闹,除了碧桂园、中南建设(000961,股吧)等房企外,世茂集团线上中期业绩会也姗姗来迟。
只是今年世茂的业绩发布会时间管理做得很好,在介绍完上半年的情况后旋即进入媒体问答环节,全程半小时就早早结束。
屏幕那头,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛看上去很精神,与管理层着装整齐地坐成一排。此次出席的高管还有执行董事、财务管理中心负责人汤沸,助理总裁、营销管理中心负责人邵亮以及首席财务官丘钧山等。
业绩发布会前,世茂集团披露2020上半年业绩报告。数据显示,世茂的营业额上升14.1%至645.53亿元,毛利上升14.6%至195.12亿元,毛利率30.2%,与去年同期基本持平。
报告期内,世茂集团实现核心业务净利润上升9%至82.55亿元,股东应占核心业务净利润上升4.7%至55.58亿元,股东应占核心业务净利润率为13.3%,去年同期为13.7%。
同时,世茂宣布中期派息每股0.7港元。前不久,世茂服务的上市和引进战投吸引了众人的目光,卖掉一半世茂服务的股权后预计产生6亿利润,其中一半也将分配至派发特别股息0.1港元,股息上涨16.7%。
若加上出售世茂服务所得的6亿元收益,期内,世茂集团股东应占核心业务净利润上升16%至61.58亿元。世茂营收和利润都实现了正增长,能取得这个成绩来之不易,尤其今年上半年地产行业受疫情影响较大。
横向对比TOP10的其他房企,世茂的毛利仍保持30%,净利润维持在13%以上。纵向对比去年同期的增幅,世茂此次中期业绩同样出现增速放缓的迹象。
对于今年3000亿销售目标,“下半年可售货值约4000亿,只要完成47%就可达标,很有信心可以超额完成”,许世坛表示,但暂时不太合适去提高目标,因为还有比较大的不确定性。同时,他也为世茂集团的未来发展指标进行划线。
最新销售数据显示,今年1-7月,世茂累计合约销售1394.4亿元,累计合约销售面积793.52万平方米,同比分别增长16%及19%,销售均价为17573元/平方米,已完成年度目标的46.48%。
发布会上,世茂管理层透露,受疫情影响,有部分项目会延期到7-8月交房,这对上半年的收入产生不利影响。此外,随着销售逐渐恢复,世茂预估8月销售在300亿,增幅50%,销售累计增幅可到20%。
许世坛为世茂划下的线
有投资者透露,许世坛说,如果满分100分,他给世茂打80分,扣的20分在于利润还要提升,一二线的好产品还要更多,区域的考核还要更有针对性,这是过去几年做的不够好的地方。
2019年,对于重回前十的世茂,许世坛有了更多期待。今年3月业绩会上,房企们对疫情所带来的影响仍属谨慎,但走到年中节点,许世坛似乎有了更多的信心。“整体来说市场还是不错的,可能只是错失了一两个月的市场空间。”
在回顾过往走过的道路,世茂集团管理层介绍,2017-2019年是规模之路,而2020-2024年则是利润之战。许世坛表示,世茂中长期的目标是希望做到地产的前五,主要是利润和股价表现上排在前五名。
据观点地产新媒体了解,规模发展的那三年,世茂的销售业绩复合增长率逾50%,同时每年股东应占核心利润增幅达到20%以上。
对比2017至2019年,许世坛也做出承诺,未来四年,世茂将销售增幅调整为20%-30%,每年权益后股东应占核心利润增速保持20%以上,上调派息比率到35%至45%,通过分拆新上市公司增加特别股息,以此保证整体核心利润的增长。
除此之外,未来四年,世茂的权益比例将维持在65%左右,毛利率维持在30%左右,净利率维持在14%左右。管理上,从今年开始,地区、城市公司及片区以权益后利润作为主要考核。
世茂打响利润之战并不奇怪,随着从增量到存量的转变,过去地产行业疯狂增长的“高利润”时代早就不复存在,房企不一而同提出“有质量的增长”来应对行业逐渐收窄的利润空间。
许世坛划下的线还不止上述具体指标的增长。他还提到,近两年利润贡献主要来自住宅销售,2022至2024年将逐年增加多元业务的利润贡献。
从1989年投身房地产业算起,世茂集团已到了而立之年,除了更关注世茂的地产主业外,许世坛在会上还谈了很多关于“大飞机”战略、世茂股份(600823,股吧)、多元化业务、世茂服务分拆上市等。他对此津津乐道,今天也略显兴奋和激动。
“大飞机”战略,即飞机的主机身是房地产主业,双翼有物业服务、商娱、酒店及金融。如今除了物业服务递交IPO,世茂还计划在未来数年内,分拆其他高价值、高增长的业务上市。
许世坛称,战略做了微调,两翼主要是以商业娱乐、酒店板块、世茂服务以及代替文化板块的金融。“金融可能会覆盖到保险、小贷,甚至上下游很多产业。随着世茂集团做大以后,金融这块的仍有很大的需求,所以做了一个小调整。”
就连上周开完业绩会的世茂股份,也被许世坛多次提及,该公司股票连续获得三天涨停。据悉,世茂集团自去年底持续增持A股平台世茂股份,增持比例达5%。
许世坛似乎很骄傲,世茂股份未来五年的发展战略,是销售物业及商办物业双轮驱动,实现签约超千亿,商办销售超过60座,自持及经营管理收入超过40亿,跻身商业地产前十,孵化轻资产商管、主题娱乐及金融服务三大平台。
对于受疫情影响较为严重的酒店板块,世茂方面坦言,位于上海的四座五星级酒店境外造成的影响远超预期,故上半年酒店业绩同比下降55%,同时希望全年降幅收窄至25%。
回到土储方面,截至上半年,世茂集团的土地储备约为8393万平方米(权益前),同比增长31%,土储货值接近1.45万亿,区域布局上,大湾区占比82.1%,长三角24.3%,华北福建及其他热点城市占比为17.6%,
于2020年上半年,世茂集团新增土地84宗,新增土地储备1232万平方米(权益前),新增货值2408亿,单方土地成本为5252元/平方米。
据世茂管理层介绍,世茂集团全年土地投资额度在1200亿,相当于全年现金回款的50%以内,也相当于全年销售的40%以内,全年的新增货值目标是5000亿,而上半年已完成大部分投资,占比在50%左右。
对接下来的土地市场,许世坛的判断是,现在不太着急去做更大的土地投入,要稳一点,看的清楚一点。因为最近这两三个月的地反而更贵了,国家密集约谈开发商,也出了内部指引,可能在金融端对市场要做一些收紧。
“我觉得现在地这么贵就没有必要了,可能还是要等市场冷静冷静,是不是政策出来也会带来一些机会,我们可以利用这个机会再去做新的投资。”许世坛称。
至于下半年推盘节奏,许世坛表示,主要供货在第四季度,供货量比较大,且供货的城市结构比较健康。据了解,世茂整体供货在2200亿,主要集中在下半年。
净负债率控制60%以下
对比房企,世茂的负债水平不算高,截至2020上半年,世茂集团的净负债率为57.8%,较去年底下降1.9个百分点,综合融资成本5.5%。
在前述许世坛对世茂的各项指标划线中,针对负债方面,他提出,未来五年净负债率目标仍控制在60%以下,同时争取每年有序下降利息成本。
报告显示,世茂集团上半年回款893.4亿元,回款额增长95%,帐面现金699.21亿元,较19年底上升17.3%,短期借款占总借款比例27.7%,期限结构健康,现金短债比为1.8,长短债比例为7.2:2.8。
年内,世茂集团曾两次配股融资,其于今年1月以29.58港元/股配售1.58亿股现有股份,募资46.38亿港元。3个月后,其再以29.73港元/股价格配售7820.4万股现有股份,筹资23.11亿港元,合计筹资净额69.49亿港元。
许世坛称,配股融资里,有大机构领头,折价比较小,发挥了港股股权优势,防御了市场的系统性风险。而在债权融资方面,境内外的公司债及美元债的利率较低,还有520亿未动用的银行及金融机构融资。
中报显示,上半年负债微降主要由于腾讯与红杉资本计入负债,同时,下半年随着世茂服务上市后将转为股本金,在降负债上进一步起到积极作用。
熟悉世茂的投资者向观点地产新媒体表示,关于何时能将负债评级调升到投资级别,世茂称,财务指标已经符合比较好的预期,今年7月发行的十年期美元债利率为7.6%,所以期待评级会越来越好。
至于近期讨论比较多的“地产企业金融端的三条红线管控”,以及住建部、央行联合召开房地产企业座谈会,在世茂看来,此举主要是为了控制房地产负债。
“随后世茂集团进行内部自查,控杠杆就是降负债,保收益就是利润,增回款是现金的管理,对于这三项指标,公司长期保持一个比较合理的水平。”有投资人士如是转述。
以下为世茂集团2020中期业绩发布会现场问答整理实录:
现场提问:下半年,您对于市场行业的看法是?世茂将如何保持增长?
许世坛:整体市场受到疫情的影响比较大,3月份已经积极复工复产,90%以上的项目都已经复工,4、5月份销售比较正常,6月份已经超过去年同期水平。我们在调整对今年全年市场的看法,本来说今年会下降10%-15%,但从最新数据看,预计可能也就是正负两三个点,还会在15、16万亿左右,甚至有可能超过去年一点点,整体来说市场还是不错,可能错失了一两个月的市场空间。
至于怎么达成三千亿目标,7月份完成了接近290亿销售,我相信这个月会做到接近300亿的水平,实际上已经比去年增长了50%,累计增速会提升到20%,这是比较好的,而且主要的供货还是在四季度。下半年的供货量比较大,供货量和供货城市结构是比较健康的。
邵亮:整体供货2200亿,以下半年为主,供货城市在一二线和强三线城市,整体销售逐步提高,9、10月都会超过之前的历史水平,所以全年达成目标还是很有机会。供货的节奏也比以往有新的优势,主要在于以往可能以11、12月供货为主。但今年因疫情影响,加快了供货节奏,9、10、11月份都在提前做供货准备,所以在业绩达成上和供货提升上形成了更好的水平。
现场提问:有没有上调目标的打算?上半年投资买地占比在50%,会不会继续加码?
许世坛:销售目标确实很有信心可以超额完成,因为有4000亿的可售资源在下半年,只要完成47%就可以达标。但暂时也不太合适去提高目标,因为经济环境还有不决定性,疫情反弹、中美博弈等,所以总体上很有信心完成年度目标,甚至超额完成,但调高还不至于。
关于土地,虽然我们写的是上半年完成50%左右,实际上是不止的,因为有很多土地项目谈判是6月完成,但交易在7月,现在已经完成60%、70%了,现在不太着急去做更大的土地投入,要稳一点,看的清楚一点。因为最近这两三个月的地反而更贵了,国家密集约谈开发商,也出了内部指引,可能在金融端对市场要做一些收紧。我觉得现在地这么贵就没有必要了,所以可能还是要等市场冷静冷静,是不是政策出来也会带来一些机会,我们可以利用这个机会再去做新的投资。
现场提问:世茂集团今年对“大飞机”战略的表述有所调整,明显变化是将金融业务从无尾翼调整到双翼,出于什么考虑?未来多元业务的占比会是多少?
许世坛:确实做了一些微调,因为在两翼方面,希望它可以配合集团更好更有质量的发展,实际上布局核心除了主体的房地产以外,两翼还包括商业娱乐、酒店板块、世茂服务以及文化板块变成了金融。金融可能会覆盖到保险、小贷,甚至上下游很多产业。随着世茂集团做大以后,对金融这块的服务还是有很大的需求,所以做了一个调整。
至于比例来说,因为今年受疫情影响,商业、酒店都是有一些损失的,但我相信加上世茂服务,多元化的收入应该还是有比较快的增长,可能在90多亿这种水平,对比我们3000亿以上的销售还是比较小,但是发展速度会比较快。现在住宅的量大了,我们也调低了增长幅度。随着商业、办公、酒店,特别是世茂服务、金融这些上来以后,实际上地产的比重肯定是要往下降的,但很难给绝对的百分比,因为此消彼涨。
现场提问:世茂中长期目标是成为中国地产行业的前五,这个目标的衡量标准是什么?
许世坛:第一点肯定是利润,未来这五年我们可能是利润要做强,要做高,所以是利润之战。第二是股价,因为是上市公司,上市公司的股价跟利润有关系,所以我觉得,未来中长期的目标希望作为地产的前五,是利润和股价表现排名在前五。
现场提问:世茂今年的发展愿景是做行业引领者和美好生活的制造者,怎么做?
许世坛:我们孵化的物业,要做物业行业的引领者,今年签约面积2亿,明年就要超过3亿,要服务1千万人,它的引领者的概念和地产就不一样,商娱也想做引领者。希望可以有60个商场开业,100个轻资产的管理,1千万人去他的乐园提供欢乐,另外就是金融服务提供给它的用户,这个就是它的引领者,每个公司的引领还是不一样。
作为美好生活的制造者,我们希望用“大飞机”的尾翼给城市赋能,在教育、健康生态小镇、科技领域、医疗养老、文化、智慧城市方面,通过这些板块去做美好生活的制造者。这些我们自己做不了,必须要找最好的合作伙伴,比如医院,我们与和睦家合作;康养也成立了康养集团;智慧城市是跟腾讯和红杉资本一起成立合资公司,来给城市去提供很多服务。所以这个也是等于给城市赋能,等于是美好生活的制造者。
(责任编辑:徐帅 )相关知识
观点直击 | 许世坛划线:世茂未来四年核心利润保持20%增幅(实录)
许世坛:给世茂集团打80分,未来五年增速20%-30%
许世坛:世茂有三个新“角色”
三年高增长跻身前十,世茂许世坛:增速要超过TOP20
升级利润赛道 世茂的新目标
新科“白衣骑士”许世坛并购上瘾
现场|世茂许世坛:有信心超额完成全年3000亿销售目标
世茂许世坛:世茂中长期目标是成为中国前五最具投资回报房企
世茂许世坛:多元化收入结构将加快未来营收增速
37页风险因素背后,许世坛“押注”世茂服务
推荐资讯
- 1穷人装修3万硬装怎么样,硬装 74308
- 2女生戴14号戒指算粗吗 正常 72778
- 3婆婆对儿媳说的暖心话 婆婆喜 72733
- 400后法定结婚年龄 结婚登记 64286
- 5燃气灶怎么选?跟随方太高效直 53821
- 6男生戴戒指的含义图解 女生戒 30173
- 7克洛斯威墙面定制,约您共度— 20284
- 8宜家遭遇线下门店业绩下滑困境 20088
- 9广州楼市:公积金贷款常见的误 20062
- 10HOME家饰界专访 | 秦占 19982