观点直击 | 正荣服务首秀：看好增值服务与冲刺4000万平米（实录）

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-26 08:03

观点地产网 成立的第二十年，正荣服务在2020年伊始便递交了招股书，并于7月正式登陆港交所。短短2个月内，高管团队频繁奔波于大陆与香港两地，曝光度逐渐升高。

结束正荣地产业绩发布会后的第二天，黄仙枝接着召开了正荣服务2020年度中期业绩发布会暨投资者交流会，亦是公司上市后的首场业绩会。他带着黄亮、黄盛两位执行董事与首席财务官兼公司秘书王奕出席了现场，非执董陈伟亮则通过电话会议参加。

业务介绍、财务介绍、未来展望、问答环节……在短短50分钟内，正荣服务向市场、投资者、媒体交出了一份答卷。

增值服务收入暴涨与非住宅业态扩张

疫情影响是各行各业今年中期业绩常谈的话题。据管理层透露，虽然今年疫情对公司整个物业服务、社区增值板块有所影响，如业务延缓、成本增加等，但总体影响不大。

查阅公告可知，截至2020年6月30日为止六个月，正荣服务实现营业收入4.437亿元，同比增长50.1%；母公司拥有人应占期内溢利及全面收入总额约5960万元，同比增长106.8%；毛利率、净利润率分别为35%、13.7%，较去年同期均实现了正增长。

细化到收入来源上，非业主增值服务收入的爆发式增长贡献最大。与许多同行类似，正荣服务的收入分为物业管理服务与增值服务，其中增值服务又可以分为非业主增值服务与社区增值服务。

就2020年上半年，其物业管理服务收入同比增37.2%至2.25亿元，占总收入的50.8%，为公司最大的收入来源；非业主增值服务收入1.58亿元，占总收入的35.6%，同比增幅达90.7%；社区增值服务收入同比增24.6%至6040万元，占总收入的13.6%。

对此，正荣服务内部也进行了总结。管理层认为，新冠疫情是危也是机，非业主增值服务收入增加主要受益于地产物业开发项目增加、地产服务的需求增产，预期未来公司在非业主增值服务方面会持续增长。

对于增值业务的未来发展，初登资本市场的正荣服务也有自己的看法。参照目前同业企业平均在20%左右的增值服务占比，正荣服务更希望进入到物业管理服务提供的第一梯队，实现在30%以上的增值服务占比。

具体到各业务，物业管理基础服务的毛利率预期定为20%-23%，非业主增值服务的毛利率预期定为30%-35%，业主增值服务预期则在60%以上。

于净利润指标上，参考同行业可比的公司，正荣服务将自己的净利润率目标定为12%-16%。2020年上半年，其净利润率为13.7%，同比上升3.6个百分点，恰好落在目标区间之内。

“一味追求利润率会造成品质下降，我们更加希望做到品质和利润的均衡。”而如何持续提升利润率，管理层给出了四个大方向。

一是提升经营效率，如扩大规模效应、增加业务规模和市场份额，提升利润率；二是提升毛利率高的增值服务比重，持续创新、开发多元化的社区增值服务；三是提升信息技术系统、提升运营效率，实现成本效益最大化，从劳动密集型的物业管理服务提供商转为配备数字化系统的企业；四是提高成本管控能力，通过合并分配项目的资源、人员，运用先进技术节能来降低人工成本，持续吸引培养和保留人才等方面提升利润率。

黄仙枝则进一步总结出了“一二三四”战略方针。一代表中长期目标，要致力成为中国物业管理服务综合实力第一梯队的企业。二代表双轮驱动，住宅类物业和非住宅类物业的拓展。三代表三个能力。四代表深耕四大区域，进一步扩大市场规模。

于业务形态上，住宅仍是主力业态，同时，正荣服务已从传统的四保服务转为进入家政保洁、家电清洗、护老护幼、房屋改造等领域，叠加新进入写字楼、产业园等非住宅业态以探索公建项目和城市公共空间运营。黄仙枝特别指出，未来公司的物管服务将以第三方物业开发商的模式扩展到医院、机场等更多非住宅物业类型，并提供增值服务。

“物业公司在疫情期间承担了很多政府职能在社区的落地，这也是为物业服务企业开拓城市综合运营服务打下了一个良好的基础。”

执行董事兼行政总裁黄亮则表示，正荣服务是“住宅+非住宅”的双轮驱动模式，希望均衡发展住宅和非住宅的外拓比例。长期来看，他希望二者的管理面积占比为5：5。

下半年加大外拓与收并购合作

与诸多物企同行一样，正荣服务的业务起源于地产公司，如何增加第三方在管面积、减少对母集团的依赖是它亟需解决的难题。

管理层表示，公司亦在努力中。在上半年新增的483万平方米在管面积中，11%来自正荣地产，89%来自第三方。截至2020年6月30日，其第三方在管面积共计1632万平方米，占总在管面积的58.8%。随着更多项目将在下半年交付，管理层预期，不管是来自于正荣地产，还是来自于第三方的管理面积都会有更大增长。

于已上市的物业公司中，正荣服务的第三方在管面积比例与同行的平均水平保持一致。据观点指数不完全统计，近年物业服务企业的在管面积中，关于关联方的项目面积占比在持续减弱。

其中，绿城服务、银城生活服务第三方在管面积占比达80%，其次是在60%-70%之间的弘阳服务、雅生活服务、招商积余、蓝光嘉宝；占比最低的为荣万家与烨星集团，不足1%。

2020年只剩下三分之一时间。对于下半年要怎么走，管理层透露了些许口风：在持续加大项目外拓的同时，也会收并购合适标的，目前正在跟进3-4个潜在标的。

如何筛选标的？正荣服务拿出了战略维度、财务维度、管理维度这“三个漏斗”作为量具。

从战略维度，正荣服务正在寻找与自身发展战略相吻合的物业管理公司，还有非住宅业态细分领域的种子公司，例如社区零售、老年护理、社区保健等；在财务维度，管理面积500万平方米左右、年收入3000万元、平均利润率8%以上的财务标的是正荣服务的“菜”；从管理维度来说，重点关注目前已经布局的管理区域，希望通过整合带来后期效益，放大所收购公司的整体效益，实现“1+1大于2”。

具体到管理规模上，面对投资者的追问，黄仙枝回答道：“我们在2020年有信心在管面积会达到4000万平方米；包括未来收并购，合作面积会达到7000左右平方米。”

观点地产新媒体获知，截至2020年6月30日，正荣服务物业管理服务的合约建筑面积为4300万平方米，同比增长16.2%；在管总建筑面积为2780万平方米，同比增长21.1%。按照前述目标，正荣服务在下半年将需要实现40%以上的环比增幅。

具体到区域，“均衡”和“深耕”是管理层频频提起的关键词。由中期业绩报告中可以得知，正荣服务在海西和长三角的管理面积占比最大，而环渤海和中西部呈增长趋势——海峡西岸占44%，长三角占29%，环渤海占16%，中西部11%。

“未来是继续深耕有条件的区域，能够把现有的城市做好做透，包括非住宅业态方也会在现有基础上进行深耕，并且适当向周边的新城市(300778,股吧)进行机会性的扩张。”

对此，黄仙枝指出，公司已为外拓做好了内部人力储备和人才培养准备，连续开展了三四年项目经理培训，目前依然保持了高速的外拓趋势。

分析人士指出，对于一些发展意愿强烈且在管面积规模相对较小的公司，并购更容易实现规模的快速扩张，但后续的服务问题也不容小觑。此外，虽然非住宅类普遍物业费水平高于传统住宅项目，但今年受到疫情的影响相对较大，仍存在人工成本上升、市场增长不确定等风险。

随着融创服务、恒大物业等巨头也纷纷宣布有意于港股IPO之后，物业赛道的竞争只会更加激烈，信心与能力都成为了参与者不可或缺的因素。

以下为正荣服务2020中期业绩发布会现场问答整理实录：

现场提问：公司上半年在管业绩方面有多少是来自正荣？第三方在管面积大概占多少，预计合理的比例目标是多少？下半年在收并购和外拓上有什么计划和考核指标？

管理层：上半年新增的在管面积是483万平方米，其中来自正荣地产的面积占比是11%，来自第三方的面积占比89%。截至2020年6月30日，总的第三方在管面积一共是1632万平方米，占现有项目总在管面积的58.8%。预计到下半年，随着更多项目的交付，可以预期不管是来自于正荣地产，还是来自于第三方的管理面积会有更大增长。

关于收并购，未来在持续加大项目外拓的同时，也会寻找市场上的合适标的进行一些收并购的合作，目前已有三到四个潜在标的在密切跟进中。

我们以战略维度、财务维度、管理维度这“三个漏斗”来筛选标的。从战略维度来说，我们会找与正荣服务发展战略相吻合的物业管理公司，还有非住宅业态细分领域的种子公司；在财务维度方面会关注管理面积500万平方米左右，年收入3000万元，平均利润率8%以上的财务标的；从管理维度来说会重点关注目前已经布局的管理区域，通过整合带来后期的整合效益，放大所收购的公司的整体效益，能够实现1+1大于2的效果。

现场提问：对于不同的业务板块的增长、利润率的表现有怎样的预期？公司将如何提高利润率、经营效益，同时做好成本管控？

管理层：首先我们主要业务有三个业务线，第一是物业管理基础服务，这是扩大业务规模和增加业主及住宅小区群体的基础，希望毛利率在20-23%。第二是非业主的增值服务，是我们尽早与物业开发项目及物业开发商建立培养业务关系，从而提升竞争优势，确保能尽早尽快的获得物业管理，希望毛利率能达到30-35%。最后是社区增值服务，有助于增强我们与客户的关系，提升客户满意度和忠诚度，希望毛利率能在60%以上。

对于未来净利润率的预期，我们希望参考同行业可比的公司，目标净利润希望约在12-16%。一味追求利润率会造成品质下降，我们更加希望做到品质和利润的均衡。在持续提升经营管控上面我们还有几大方面，比如说扩大经营的规模效应，增加业务规模，市场份额，达到规模化的经营，这样能够提升利润率。

希望提升毛利率高的一些增值服务的比重，保持创新不断的开发多元化的社区增值服务是我们持续要做的。还有提升信息技术系统、提升运营效率，实现成本效益最大化，从劳动密集型的物业管理服务提供商转为配备数字化系统的企业，提供更多元化的物业管理服务。

最后我们希望能提高成本管控能力，包括通过合并分配项目的资源、人员，运用先进技术节能来降低人工成本，以及持续吸引培养和保留人才等等方面提升利润率，做到成本管控。

现场提问：正荣服务目前在行业里面的排名如何，公司对排名有没有什么目标或想法？预计今年年底在管面积、合约面积方面分别可以达到多少平方米，受否会受到疫情的影响？就未来两三年的规模，公司有没有设立目标？

黄仙枝：正荣物业目前在全国物业排名第19。关于未来的目标，我们在综合实力上一定要进入到物业管理服务提供的第一梯队，但还是要离不开高质量发展。我们要在高质量发展的基础上保持一定的竞争优势规模，更关键主要还是我们的服务品质、质量要先进入到第一梯队。

2020年年底在管面积和合作面积，根据目前来看，疫情会对一些交房还是有一些影响，但是上半年整个的管理面积跟拓展面积增长了很多。

我们在2020年有信心在管面积会达到4000万平方米；包括未来收并购，合作面积会达到7000左右平米。

现场提问：上半年的疫情对公司在社区增值方面的收入或者业务方面有无影响？预计未来社区增值服务方面的业务增长潜力如何，有无希望尝试的新业态，以及设立目标？

管理层：今年疫情对于整个物业服务、社区增值板块肯定是有影响的，比如说延缓了业务的发生，增加了某些成本项。但总体来说我们认为对整个物业服务来说影响不大，因为很多成本项我们其实可以通过其他的方式来做消化。同样的话，在这样一个过程中，其实我们的项目团队在确保整个安全防治疫情的过程中，有更多的机会去增加跟客户的互动，能够更直观的直接的去收集到客户的需求，并精准的提供出一些产品和服务，同时在这个基础上有一些类似于疫情期间为客户送米送菜一些新的服务。我们能看到物业公司在疫情期间承担了很多政府职能在社区的落地，这也是为物业服务企业开拓城市综合运营服务打下了一个良好的基础。

第二块我们觉得未来社区服务增值服务的空间肯定是非常大，我们有很多同行都在做这样的探索，比如说社区养老，社区电商，社区教育，社区医美，包括社区金融。我们从传统的四保服务，逐渐开始进入像家政保洁，家电清洗，护老护幼，房屋改造等领域。包括其实随着业务的细分，就像正荣服务我们是一个双轮驱动的业务发展，其实我们除了住宅以外，我们很多其实新的业态，像写字楼，各种园区也为我们提供了一个新的业务服务的场景，能够让我们去为客户提供更多的业务选择。所以从这个角度来说，未来社区增值服务的空间和潜力是非常大的。

第三块刚才讲到了增值服务占比的问题，因为每个企业所处的阶段和业务构成不太一样，我们也观察过行业里面一些同业企业，他们在这块的占比能做到20%左右，好的能达到30%以上。这样业务的占比可能也是正荣服务未来要去努力的方向，当然现阶段重点的服务还是做好基础服务，做好我们的客户的满意度和客户黏性，来做好这样的业务场景的重构，来细化每一项服务标准，确保整个业务的良性增长。

具体增值服务的业务形态，正荣服务除了有传统的洗车洗衣包裹这样的服务，包括家政清洁绿化这些服务都在做，包括我们的公建项目也探索为业主方提供绿植，共享办公空间的租赁，我们也做一些城市公共空间的运营新的业务形态，借助互联网快速的迭代，能够为我们的客户提供一个更好的解决方案。

现场提问：除了社区增值服务以外也留意到收入增长比较多，增长的原因是什么？预计未来的趋势，大概会是怎么样？

管理层：非业主增值服务增加主要也是由于地产物业开发项目的增加，以及地产服务的需求增产，比如像上半年的前期规划及设计交付前的检验，疫情期间还进行了额外的消杀服务，同时作为地产的暗场服务也持续有需求，因此在非业主增值服务方面我们未来也是可以持续增长的。

现场提问：公司对下半年的外拓方面会是以住宅为主还是以非住宅为主？未来公司对于住宅跟非住宅的物业管理服务方面的战略方向会是怎么样的一个情况？

管理层：关于下半年的外拓，我们目前来说从上半年的过往已经实现的新增在管面积483万平方米，非住宅77%、住宅23%，下半年希望继续延续这个增长的势头。

同时我们也说到了，因为正荣服务是个双轮驱动的模式，我们会均衡的看住宅和非住宅的外拓比例。当然从长期来看，我们希望我们的住宅和非住宅的管理面积占比能够达到5：5，这样业务能够更均衡，而且从发展的业态来说，我们是能够建立出既能管好住宅也能管好非住宅的业务管理模式，通过丰富的经验和人才储备提升市场知名度和美誉度。

在整个项目结构里面，我们会致力于扩大项目组合中的非住宅的业态，不断提高其在在管面积中的占比，这样能达到业内均衡，实现可持续发展。

现场提问：请教一下管理层公司对于未来在外拓方面，或是整个业务布局上面区域上面的布局大概是怎么样的考虑，在近期或是未来一两年会不会考虑进入一些新的城市？公司在接下来业务增长方面到底跟其他同业相比我们的优势是怎么样的情况？

管理层：在6月30日正荣服务的总合约签约情况中，海峡西岸占44%，长三角占29%，环渤海占16%，中西部11%，海西和长三角的管理面积占比很大，在环渤海和中西部也是呈增长趋势。未来是继续深耕有条件的区域，能够把现有的城市做好做透，包括非住宅业态方也会在现有基础上进行深耕，并且适当向周边的新城市进行机会性的扩张。从这个角度来说，我们比较看好未来的区域布局的均衡。

刚才说到在外拓方面上正荣服务的核心优势，其一，作为上市公司有了新的标签，品牌知名度进一步加强，全国化布局和快速成长的定位会对外拓有一定的帮助。其二，在市场竞争方面，我们有荣服务的品牌做专项服务；荣商办通过非住宅项目的一些整合，补强了我们在公建高校细分市场招投标的能力。其三是管理体系，我们获得了国际商标体系的认证，同时内部有标准化的运营流程和有效的成本管控措施，具备了内控优势。

还有就是我们的信息化，融资会的服务平台通过信息化赋能能够降本提效，使我们在竞争中处于一定的比较优势。

最后一项优势是团队优势，我们有高学历、年轻化、专业化的管理团队。在外拓过程中，我们的内部的人才培养也是跟得上的，项目经理培训体系已经连续开展了三四年，为未来外拓项目的人力进行了相应储备。综上，我们目前依然保持了高速的外拓趋势。

（责任编辑：徐帅）