观点直击 | 降负债回归绿档 越秀地产表态加大拿地力度（实录）

观点地产网 在广州国际金融中心一楼乘坐电梯通往48楼，再转电梯至58楼，便到达越秀集团的品牌馆。

与“兄弟企业”越秀房托一样，越秀地产也把业绩会搬到了线下，这也是目前为数不多的线下举办业绩会的房企。

在电梯里碰巧遇到了前往业绩会的管理层林昭远、林峰一行，看起来心情都还不错。

随后发布的财报中，越秀地产于2020年实现营收约为462.3亿元，同比上升20.6%；实现股东应占盈利约42.5亿元，同比上升21.9%；全年每股派息人民币0.104元，同比上升14.3%。

略有下降的是盈利方面，因期内结转产品结构性的不同，毛利116.4亿元，同比下降11.4%；实现毛利率约为25.1%，同比下降9.1%。

从交出的这份业绩看，过去一年越秀地产实现了这家国企所追求的“稳健增长”，而这或也将成为此后的主基调，尤其在各种红线之下。

“当然有些朋友批评我们过于保守，但我认为企业核心是如何走得更远，从目前看我相信我们的策略是对的。”林昭远称。

“集中供地对我们更有利”

从销售看，去年越秀地产实现合同销售957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%，这也是在疫情之下销售增速最高的房企之一。

同时，截至12月31日，越秀地产已售未入账合同销售金额约1196.2亿元，较年初上升35.1%。

高增速、高完成率，让外界对于越秀地产2021年的目标有了更大的期待。

一直以来，这家老牌房企的发展步调都较为平缓，几乎仅逐年递增百亿；2018年3月的业绩会，原董事长张招兴才换了说法，直指适当的规模增长还是必需的，在35%的增长目标外，还提出2020年将销售规模达到800亿元，并冲击1000亿元的目标。

然而可以观察到，在过去两年的业绩会上，越秀地产年初每每定下的业绩目标都不算高，均在20%以下，往往被外界称之为“保守”。

这一次似乎还是维持基调，林昭远宣布，2021年越秀地产合同销售目标是1122亿元，虽终于实现跨越千亿，但较2020年同比仅上升了17.1%。

对于这一目标的设计，林昭远表示是按照可供的货值60%的去化率来铺排，这相当来说应该已优于行业的水平。具体而言，2021年越秀地产可售资源为1866亿元，其中大湾区占比63%。

而另有参加投资者会的人士告诉观点地产新媒体，管理层同时表示，若增长速度太快可能会带来风险，因此公司会设定一个比较合理的增长目标。其透露，管理层希望能够今年能保持20%-30%的增长，当然具体还要观察上半年拿地情况。

相比而言，在拿地方面越秀地产展示出更为直接的积极性。

事实上，土地集中出让成为近来的热点事件，这也成为业绩会的高频问题之一。对此，林昭远则表示，这种相关政策对于越秀地产来说可能更加有利。

“从应对角度来说，任何一块土地都要加强研究，过去可能单一块土地集中的力量相对来说没那么大压力，如今对人力、资金方面可能会有压力。”

但林昭远强调，集中供地对资金宽裕的企业优势将更明显，因此越秀地产所获得的机会将会更多一些。

反映到投资机会上，相较2020年410亿元的土地投资支出，今年越秀地产计划的拿地金额为520亿元。“我们会保持一个适度的投资强度，把握一些市场的机遇，使得公司的业绩稳定发展，特别是在一年三拍的情况下，我们可能会抓住机会进入一些目标城市。”

按此计算，今年越秀地产的拿地销售比将达到46%，而去年这一指标为42%。

当然，增大投资力度不免让人联系到杠杆水平。对于一家国企来说，事实上过去这一年越秀地产在红线之下也迅速调整了自己的财务表现。

若以中期表现来看，越秀地产尚踩中资产负债率一条红线，但全年来看已实现全部绿档达标。其中，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍，除了资产负债率回到安全线内，净负债率也同比下降了26.5%。

这也让管理层更加有信心应对国家调控政策。“中央对新一轮的调控加大金融端的力度，整个市场可供按揭的额度可能会受到一定的控制，确实我认为要回到企业银行放款，要看企业的信用度，因为我们前三条红线都没有踩，分的蛋糕可能会更有优势一点，对我们来是也是一个优势。”

然而，达标之后还会降负债吗？会提高杠杆率寻求发展吗？对于此追问，管理层则在会后仅是谨慎地对观点地产新媒体表示“还是要稳健发展，符合红线的指标”。

广铁“效应”

从引入广州地铁作为第二大股东的这两年间，TOD拿地成为越秀地产极力赋予自己的新标签。

从这份财报中，或许也可真实窥视到，与广州地铁的深度合作到底对于这家房企的发展带来什么益处。

土储层面，2020年越秀地产通过广州地铁合作新增广州星樾山畔和广州星汇城两个TOD项目，借此在广州增加土地储备约103万平方米。

至今，该公司累计扩至五个TOD项目，在广州获得的总土地储备达388万平方米，这对于寸金寸土的一线城市广州来说并不容易。

观点地产新媒体根据相关数据计算，目前越秀地产通过TOD项目获取的土储，已达到其在广州总土储的33.64%；换而言之，TOD项目的土储增加，使越秀地产在广州大本营的土储增加近半。

反映到销售方面，这些合作熟地使得越秀地产可以尽快将其转换成销售。据悉，2020年越秀地产旗下五个TOD项目全年实现合同销售约170.0亿元，同比上升2.4倍。

其中，品秀星樾实现合同销售75.3亿元、品秀星瀚29.9亿元、品秀星图29.3亿元、星汇城23.2亿元、星樾山畔12.5亿元。

林昭远在业绩会上表示，2021年TOD项目销售目标将不低于180亿，希望冲200亿以上的规模。

因TOD项目销售的增长，这也使得2020年越秀地产在广州的合同销售达到了557.9亿元，同比上升52.4%——而这，对于常年位于榜首的保利而言无疑形成一定压力。

据悉，曾有保利人士对观点地产新媒体表示，目前在广州的最大竞争对手就是越秀了，不过其还是会力保销售第一。

在轨交果实之外，林昭远也表露了布局轨交物业的一些难处：“确实因为地铁牵扯到拆迁很多问题，有些进度上不一定能达成计划，节奏上可能有一些和我们之前想要的每年获取一到两个项目有一点偏差，但我们也会积极配合地铁的工作。”

但不可否认的是，搭上广铁及轨交，令这家老牌房企有了更多发展动力。

在杭州，其似乎也寄希望于通过找到最强伙伴来实现扩张。今年2月，越秀地产斥资34.52亿入股了滨江杭州下城区文晖单元项目，该项目去年7月由滨江以107.38亿元竞得。

对此，林昭远对观点地产新媒体表示，这一动作的重要原因之一则在于目前华东已经成为越秀地产非常重要的战场，资源铺排在华东也是比较大的，去年华东贡献度也超过20%。

同时其认为，行业已经逐步接近存量市场，竞争越来越激烈，因此越秀地产在每个城市希望寻找一些优势的企业来进行，作为合作伙伴。

“滨江集团(002244,股吧)在杭州的单城规模是排第一的，杭州客户认可度也比较高，行业进入竞争的阶段，我认为合作共赢肯定是一个主要的主流。”林昭远称。

截至2020年，在大湾区之外，越秀地产华东地区土储约17%，入账销售金额占比34%。

以下为越秀地产股份有限公司2020年度业绩会现场实录：

现场提问：请问一下内地实施土地集中，管理层觉得今年拿地是否受到影响，往后在公开市场拿地的占比是否持续下降？你们如何看北上广深的一线城市，尤其是按揭贷款有收紧的趋势？

林昭远：关于土地集中出让的问题，确实是国家在新的一年里面新推的对于土地拍卖政策的调整，我的理解是中央希望通过集中出让角度，出发点还是围绕三稳，稳地价，稳房价和稳预期，作为中央调控主要的政策出发点，核心还是考虑到加大供应链，集中供应可能竞争没那么激烈，土地价格稍微适当没有那么热。

针对三集中，确实我们也在研究，因为现在新的政策出来，像广州可能应该估计月底会推出来，这个过程中我们的应对角度是核心还是加强，任何一块土地要加强研究，过去可能单一块土地集中的力量相对来说没那么大压力，如今对人力对资金有压力。

当然对资金宽裕的企业优势更明显。这个集中对我们还是应该有信心，可能对我们更加有利，因为我们资金充裕程度还是会大一些，当然我们具体还是要看落地以后，一边操作一边总结一边应对。

林峰：第二个是按揭，实际上我们公司截止到2020年末，整个银行按揭的合计是161亿，其中92%是个人按揭贷款，占比主要是中资的大中型银行。新的规定对按揭贷款投放的额度我们认为有一定的影响，但是在一二线城市应该说这些高限级的城市，大型的银行按揭规模占比还是，包括它的额度和占比还是比较高的，我们认为还是对于这些优质的客户按揭的额度还是比较有保障的。所以我们认为影响不会太大，应该影响有限。

林昭远：补充一点，其实杠杆，中央对新一轮的调控加大金融端的力度，包括三道红线的问题，包括控制杠杆的问题，控杠杆意味着可能整个市场可供按揭的额度会受到一定的控制，确实我认为要回到企业银行放款，要看企业的信用度，因为我们前三条红线都没有踩，我分的蛋糕可能会更有优势一点，对我们来是也是一个优势。

现场提问：看到去年的毛利率降的幅度也比较多，想请问一下今年毛利率其实会不会有继续下降的幅度，还是预计处于这个水平，还是会有一些上升呢？

此外去年融资水平挺低的，想询问一下今年融资的计划是怎么样的？预计融资的成本可以再降一点吗？

林昭远：关于毛利率的问题，过去一两年，两三年大家一直都关心，我也一直强调，保持30%以上的毛利率，这个行业是非常暴利的，当时就说能控制在25%-30%的毛利率是一个非常优秀的水平，其实我们目前的水平应该也是我过去回应的，处在优秀的水平。

当然和去年比有9个点的下滑，下滑也是因为毛利率和我们的每一批结转的产品有关，从均价角度确实也是有一个结构性的变化，同时过去两三年因为有一些地区的限价，价格没有达成，也会一定程度影响毛利率，毛利率的问题确实也是行业问题，总体来看其他已经发布业绩的企业毛利率都有相应的下调。行业回归理性以后，毛利率处在稳定的水平也是作为一种常态。

陈静：关于融资成本比较低的情况，确实我们有做了几方面的工作，首先从大环境来讲，去年我们知道由于疫情的影响，整个融资环境前面比较松，后面比较紧。在这个情况下利用了上半年比较松的环境做了资金的置换，这是我们做的比较好的地方。

另外我们整体来讲，大家可以看到刚才姜总披露了我们在境内和境外做了一些调整，我们又增加了一部分境内融资的比重，这样也会整体融资成本会降低，同时也增加了一部分直融的比例，通过这几个方面的影响，也利用了去年整体大的环境，我们做了成本的进一步降低。

至于今年，实际上本身我们在做预算的时候也知道今年的环境从去年下半年开始已经有点紧张了，今年上半年，刚才也提到了从去年8月份，12月份的两个政策出来之后，融资环境稍微有点紧张，今年上半年我们做预算的时候，本身会比去年成本稍稍多一点，我们希望通过跟金融机构和产品融资产品很好的结合，也希望能够尽可能维持在今年的成本。

现场提问：今年的销售目标和现金回款目标，可以分享一下吗？

林昭远：今年目标是1122亿，就是按照可供的货值60%的去化率来铺排，从这个计划角度，应该优于行业的水平，目标达成以后就稳定在1000亿以上的企业规模。今年回款率是按照70以上的回款率，去年回款率稍微低一点，主要还是疫情的影响，大部分的销售都在下半年，所以影响回款，今年应该可以有一定程度的提升。

现场提问：近期也是看到越秀入股滨江在杭州下城区项目，为何如此看重该项目？将和滨江及其他开发商如何分工，越秀是否负责操盘和并表？华东地区今年的规划如何？

越秀服务已递交招股书，对于接下来的上市进程有什么安排可以透露？为何会在这时候推动物业板块上市？地铁物业服务这一特殊业务类型吸引资本市场的地方在哪？

林昭远：华东是我们非常重要的战场，资源铺排在华东也是比较大的，去年的贡献度华东也超过20%，其实现在行业已经逐步接近存量市场，竞争确实也是越来越激烈，我们还是每个城市希望寻找一些优势的企业来作为我们的合作伙伴。

滨江集团其实在杭州的单城规模是排第一的，而且确实单一个城市里面他们的规模、品牌在杭州客户方面认可度也比较高，所以我们当时就确实出于这个考虑。杭州是我们重点发展的城市，每个城市还是寻找一些优质企业合作，当然在广州可能很多人找我们，行业进入竞争的阶段，我认为合作共赢肯定是一个主要的主流。

物业其实也是因为是未来第二条曲线，我们也是已经达到一定的规模，目前在管的规模应该超过3000万方，从业绩角度应该具备一定的条件，而且以我们目前品牌成熟度角度具备一定的拓展能力，物业有多元属性，商住并举，商业规模会逐步加大，这方面会更加丰富，我相信资本市场投资者对这种业态会更加关注。

为什么有地铁进来，越秀地产作为政府城市运营商，我们在推动一些配建其实也是为政府公共资源的服务角度在不断发力，地铁是一个公共物业，同时广州地铁又是我们的股东，发挥各自的优势，进行合作，纳入我们的管理体系里面来，这个各方角度都是共赢的。

这符合我们的战略要求，对推动物业下来的资本市场，分拆上市，包括地铁物业的拓展，总体我认为是符合公司的战略。

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