观点直击 | 越秀地产多元增储 林昭远：住宅+配建是新突破（实录）

观点地产网 今年的中期业绩，越秀地产没有像以往一样抢先进行，而是与其他房企“扎堆”在8月最后一星期。

8月24日，越秀地产发布中期业绩，期内实现营业收入约为人民币237.1亿元，同比上升8.8%；毛利约为人民币66.4亿元，同比上升1.5%；毛利率约为28%，同比下降2个百分点；核心净利润约为人民币19.9亿元，同比上升8.5%；上半年平均借贷年利率为4.71%，同比下降5个基点。

销售方面，2020年上半年，越秀地产录得累计合同销售金额约为375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同销售目标802亿元的46.8%。

在基本应对疫情带来的影响之后，对于全年销售802亿元的销售目标，林昭远称目标维持不变。“从管理层团队角度自然希望能够突破，但总体而言能够完成这个目标是有信心的。”

从大湾区到华东

对于一向稳健的越秀来说，稍有些数据下滑都会引起关注。

就毛利水平看，上半年越秀地产录得毛利率为28%，同比下降2个百分点。对此，投资者关系部总经理姜永进在业绩上解释称，其指标变化主要是由于上半年度入账区域结构发生了较大的调整，其中大湾区占比下降较大，华东地区的占比大幅上升。

但其表示，这一毛利率水平还是在公司规划的25%-30%的目标区间内。

“过去行业确实是保持30%多的毛利率，但目前30%多的毛利率在行业里一个暴利的水平，未来还是会回归正常的、稳定的趋势。”董事长林昭远继而说道，按照越秀自己合理的盈利水平角度，未来保持在25%上下的毛利率是合理的水平。

虽毛利率水平的波动尚处于正常范围内波动，但借此也可观察到越秀地产在区域布局上的一些改变。

观点地产新媒体查阅财报获悉，在提到的入账区域结构方面，上半年，在入账销售方面大湾区贡献占比38%，华东贡献占比54%，而2019年度这两个数据则是84%及11%。

从上半年的合同销售结构来看，在约376亿元的销售中，大湾区约占59.6%，华东地区约占27.2%，2019年度则分别占比58.5%及23.4%。其中，华东地区首次实现合同销售规模突破百亿元，同比上升9.4%。

再从拿地情况上，上半年新增的五宗地块，也有三宗投向了苏州、杭州这些华东区域，华东地区合计新增总建筑面积25.46万平方米。

看起来，这家过去几年常被诟病全国化扩张步伐有些缓慢的房企，似乎有意扩大湾区以外的步伐。林昭远也称，之所以华东区域入账比例上涨导致毛利率下降，则是因项目而异，总体而言从片区角度华东也是发展比较好的区域，毛利率水平并不低。

不过，布局的扩张与改变对一家稳健房企来说，或许不是一个一蹴而就的过程。不管从土储还是未入账销售来看，大湾区仍是未来很长一段时间，这家企业最为核心的重仓之地。

数据显示，截至上半年，越秀地产总土地储备为2363万平方米，其中大湾区占比持续提升近3个百分点至54%；华中、华东、北方分别占比19%、13%、12%。

业绩会还披露，上半年越秀未入账销售额在955亿元左右，其中大湾区仍占比63%。会上管理层也称，未来大湾区销售入账比例还是会保持在60%以上的水平。

目前，越秀地产更愿意以“1+4”定位自己的全国化战略布局，即除深耕大湾区以外，继续拓展华东地区、中部地区、北方地区和西部地区。

另有投资者向观点地产新媒体表示，未来越秀在大湾区会坚持50%-60%左右的占比，但同时也会把重点的华东区域提高至20%-30%的土储占比水平。

住宅+配建将成为主流拿地方式

在面粉越来越贵的市况下，多元增储是越秀地产应对土储与贵地之间的方式。

“轨交+物业”成为这家房企过去一年来的关键词。从成果来看，在去年2019年成功收购的三个轨交项目品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚，均已转化为销售反映在越秀的财报中。

业绩显示，品秀系列项目合共实现合同销售50.5亿元，按此计算仅三个项目便占总销售的13%。

同时，与广州地铁之间的合作还在继续惠及越秀地产。今年5月份，凭借与广州地铁战略关系的利益，越秀地产与母公司广州越秀集团订立两份期权契约，已落实取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利，预计总代价56.4亿元。

业绩会上，姜永进进而称，两个项目计划于今年第四季度行使收购期权并完成项目收购，且可产生约200亿元的可售货值。若收购完成后，越秀地产轨交项目的土地储备总建筑面积将增加至419万平方米，占其目前总土地储备的17.7%。

轨交这个大蛋糕诱人，但林昭远也称，因为现在地铁处于整个建设过程中，项目也是配合地铁在修建过程，需要具备开发的条件才能呈现。

“按照整个地铁建设的进度来看，我们的规划是每年获取2-3个，当然也希望这两个成熟以后，同时再谋取一些新推的项目。”

其透露，除与长沙轨道交通集团达成框架协议外，目前越秀地产也和其他的城市进行洽谈，包括武汉地铁，成都地铁都有一些接洽。

值得注意的是，这一部分轨交项目的拿地支出，并不算在今年越秀地产300亿元的拿地预算里。就上半年来看，越秀地产在拿地上并不算激进。

林昭远称，今年上半年投的地还不算太多，300亿里面实际投入了70多亿。“上半年整个土地市场还是比较火热的，我们也是按照投资标准，不符合标准，超出我们计划的就不考虑了。”

“大投入应该在下半年，我们会积极根据市场，根据土地，每块土地的特性来进行积极的参与。”林昭远。

在上半年拿下的五宗地块中，还可以窥见越秀在扩储上的新方式，即住宅加配建模式。其中，广州番禺长隆南地块便是通过这种方式摘得，总建筑面积约44万平方米。

观点地产新媒体了解，该宗地块番禺区汉溪大道北侧BA0902107、BA0902111地块，容积率为4.3，最大计容建面超40万平方米。地块位于番禺总部地带，紧邻万博CBD商圈及长隆度假区。

虽地块起价为39.26亿元，但按照出让条件，拿地企业须按要求负责出资建设华南理工大学广州国际校区二期第一批工程项目，项目建设面积42万平方米，总投资约39.37亿元，并建成后无偿移交给广州市政府明确的相关部门。

林昭远称，这种拿地方式是通过为政府配建一些公共设施，定向获取优质土地储备。好处在于由于提前对开发土地的指标、定位做了策划，拿地以后，开工的效率可以得到有效的提升，加上配建额度可以直接抵减土地成本，令土地资金支出大幅度减少。

“这个模式应该也是我们今年一个新的突破，我们也会把这个模式进一步发扬光大，目前不单是广州市，也希望能够复制到其他城市去。”林昭远称，这将会成为未来越秀地产主流的增加土储的方式之一。

以下为越秀地产2020中期业绩发布会现场问答整理实录：

现场提问：上半年公司收购了两个轨交项目，之前管理层说过计划每年收购两到三个项目，请问下半年是不是没有收购项目，还是疫情下看到更多的机会会加紧步伐呢？

还有看到毛利润也有下降一点，想请问一下，下半年公司毛利率是不是可以回升，还有目标是多少呢？

林昭远：至于每年拿几个轨交项目，因为现在地铁处于整个建设过程中，项目也是地铁在修建过程中具备开发的条件才会浮出来。按照整个地铁建设的进度来看，我们的规划是每年2-3个，当然也希望新获取的这两个轨交下你过目成熟以后，同时再谋取一些新推的项目，如果有一些并购的消息，我们也会按公司的规则披露。

毛利率确实是一个重要管控的指标，我多次也提到了，正常一个行业的角度，要保持30%以上的毛利率真的是暴利，未来逐步肯定会回归到正常的水平。从我们自己按照合理的盈利水平的角度，应该25%上下的毛利率是合理的水平。至于毛利率是多少，这个要根据每个项目进行成本核算才知道，现在也没有办法回复。

现场提问：留意到今年上半年在长沙和长沙轨道交通公司签了合作协议，想问问，公司也一直在提希望将轨道交通的模式复制到全国，除了长沙以外，现在还有没有意向的城市在洽谈，今年还有没有类似的拓展计划？

林昭远：关于第一个轨交的问题，广州地铁是我们的股东，广州地铁目前应该在全国很多城市都有承包地铁建设，输出它的技术，这个过程中，是可以有条件带动和其他城市的地铁公司进行洽谈。

目前我们签订了框架协议，具体的项目应该还没有真正的落地，当然我们也是把这个模式强化成我们自己独特的能力，同时，也和其他的城市进行洽谈，包括目前我们和武汉地铁，成都地铁都有一些接洽，实质性的项目目前还是没有。

现场提问：关于最近的融资政策收紧的消息，公司提到下半年国内的环境会趋紧，在这个背景下，对公司会有什么影响？对我们未来的发展策略是不是也会做相应的调整？

陈静：关于融资政策的问题，近段时间在资金市场和监管对融资都有收紧的趋势，大家都知道，刚刚林董提到整个市场上房住不炒的整体定位，以及对于整体投资和政府监管部门的要求，我们也是在这个环境下，积极对根据相关的政策都进行了安排。

大家知道，在交易市场，包括银行间市场和央行和银保监会也出台了规则，也在控制银行间负债规模，因为现在有些具体的政策还没有出台，公司也会进行密切的关注。我们作为一个国企背景的企业，目前来讲，大家看到我们上半年的情况，目前的现金流稳定，财务状况也良好，我们会结合刚才提到的投资和研发的情况，来控制好我们的投资强度，也控制好我们投资和开发的进度，根据境内外两个融资平台，保障我们的流动性的充足。

现场提问：之前越秀地产和旭辉的合作比较受关注，主要是源于哪些契机？合作主要要专注在大湾区的旧改方面，还是公司在长三角方面有更多的布局考量？

因为刚刚也提到上半年入账结构在华东的占比大幅提升，导致毛利下降，未来随着在华东的发展，毛利水平是否会呈现下调趋势呢？

林昭远：我们上半年和旭辉签了一个战略合作框架协议，越秀地产这几年也积极和同行，特别是前30位的头部企业积极进行合作，一方面通过合作，也是降低风险，另一方面也是公司间互相的促进。我们和旭辉签了框架协议，目前有具体的项目已经落地了。

刚才提到毛利率的事情，华东地区的毛利率因项目而异，刚好有些项目可能毛利率高一点，有些项目毛利率低一点，片区的角度，华东应该也是一个比较好的区域，跟地区毛利率没有太多的关系。当然大湾区的角度，作为越秀地产深耕发家的区域，有些控制成本和地价的能力比较强，水平相对来说应该可以期待。

现场提问：旧改有没有具体下半年可以入市、去化的面积，还是存量有多少？

林昭远：关于旧改我们已经明确落地了两个，一个是里仁洞村旧改项目，一个是南沙的东流村，两个项目目前推进的进度都差不多，里仁洞村目前在控规，争取可以把实施方案进行审批，实施方案审批之后，这个项目应该可以正式进行开工。

至于今年，因为旧村改造的规则还是要先做配建房，建好之后，才可以开展地块，从规模角度，目前土地接近190万左右了。旧村的改造，特别是广州，应该会大规模集中在旧城改造项目，公司的角度会加大旧村改造投入的力度，我们也会积极参与。

现场提问：房地产管理方面跟在物业投资有没有分开的可能，物业是否有计划什么时候分拆？下半年买地的预算还剩多少？

林昭远：目前在管的物业面积是2100多万方，我们的营业收入，按照这个口径，目前是9亿左右，有14个城市。确实在这轮里面，各大开发商都分拆物业进行上市，作为越秀地产物业品牌，我们也在积极地推进研究这个问题。

今年上半年投的地还不算太多，今年除了轨交两个物业投地的额度之外，总的预算300亿里上半年实际投入了70多亿，大投入应该在下半年，我们会积极根据市场，根据土地，每块土地的特性来进行积极的参与。

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