TOD、合作、定向获储 看越秀地产是怎么拿地的

经济观察网 记者 陈博 时隔一年，越秀地产（00123.HK）的TOD战略迅速开花结果。8月24日，越秀地产发布2020半年成绩单，三个TOD项目共实现合同销售额50.5亿元，占比13.45%。

TOD为transit-oriented development缩写，是一种以公共交通导向的房地产开发模式，主要围绕火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交易及巴士站形成一个集工作、商业、居住为一体的综合体类物业开发项目。

多数TOD项目位于人流较为密集的轨道交通枢纽中心，具有一定稀缺性；此外，TOD项目土地归属轨道交通开发企业，开发商以合作方式参与开发，虽然开发难度较高，但成本低，因而近年受到开发商的青睐。

自2019年引入广州地铁作为第二大股东之后，“轨道+物业”这一特殊的增储方式便成为越秀地产土储与销售的重要来源。“我们正在将这个模式强化成自己独特的能力。” 越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示。

2019年上半年越秀地产先后收购品秀星图项目86%股权进入TOD领域，下半年又先后收购萝岗和陈头岗项目各51%股权。这三个项目为越秀地产增加的土地总建面约315万平方米。

今年上半年，越秀地产与广州地铁通过订立两份期权契约，计划收购水西和镇龙两个TOD项目51%权益。一旦收购完成，越秀地产TOD土储将增加至419.13万平方米，占总土地储备的17.7%。

根据越秀地产目标，未来每年将获取1-2个TOD项目，每年新增土地储备约100万平方米。在中期业绩会上，林昭远称，按照地铁建设的进度来看，每年可以新增2-3个项目。

目前广州地铁在全国多个城市承包地铁建设与输出技术，也带动越秀地产将TOD模式扩张至全国。6月中旬，广州越秀集团与长沙轨道集团、广州地铁集团签署三方战略合作框架协议。林昭远透露，越秀地产与武汉地铁、成都地铁等其他城市也在进行洽谈。

今年3月举行的2019年业绩会上，越秀地产曾将全年公开市场的投资额度放在300亿元左右，但上半年，越秀地产在广州、杭州、苏州三个城市新增5幅土地，实际支出只有70多亿元，不到全年拿地额度的40%。

“上半年土地市场比较火热，越秀地产是严格按照投资标准去投地，符合标准就拿，超出计划就不考虑了。”林昭远表示。

虽然林昭远提出“公开市场的大投入应该聚焦在下半年”，但在住建部、央行联合召开房企座谈会，强调调整融资管理规则以及对重点房地产企业进行资金监测之后，越秀地产也正在对相关政策做一定的跟进和安排。

“现在一些具体政策还没有出台，公司也会密切关注。”林昭远提到，作为国企背景的企业，目前公司现金流稳定、财务状况良好，接下来将控制好投资强度、控制好投资和开发的进度，并根据境内外两个融资平台保障流动性充足。同时建立和金融机构的良好沟通机制，配合业务发展。

相比公开招拍挂，越秀地产更倾向于通过合作、构建“住宅+配建”等方式来获取土地。一方面，越秀地产积极与TOP30房企进行积极合作，通过合作降低风险；比如6月中旬，其曾与旭辉集团签署战略合作协议，约定将在全国范围内进行包括资产、项目、融资等的合作。

另一方面，通过为政府配建一些公共设施，越秀地产得以定向获得土地储备。“这个模式的优势在于，我们提前运作，对开发土地的指标和定位都有一定策划，拿地之后的周转效率可以得到提升，配建额度可以直接抵减土地成本，从而大幅减少土地支出成本。”林昭远称。

截至6月底，越秀地产的总土地储备达到约2363万平方米，共有76个项目。其中大湾区占据53.9%，华东地产占比13.0%。

值得关注的是，上半年，越秀地产实现营业收入237.1亿元，同比上涨8.8%；但同期，毛利率约28.0%，同比下降2个百分点。越秀地产投资者关系部总经理姜永进称，这是因为上半年度入账区域结构发生了较大调整，华东地区的入账占比大幅提升导致。

中报显示，上述这200多亿元营收中，大湾区的入账金额达86.81亿元，占比约36.6%；华东地区入账了122.35亿元，占比约51.6%。去年同期，在越秀地产的整体营收大盘中，大湾区与华东地区的收入占比分别是84.1%、10.5%。

“华东地区的毛利率因项目而异，刚好有些项目毛利率高点，有些项目毛利率低点。但从片区的角度，华东也是一个比较好的区域。至于大湾区，作为越秀地产深耕发家的区域，控制成本和地价的能力相对较强，盈利水平相对比较值得期待。林昭远补充解释，不过，从行业正常角度来说，要保持30%以上的毛利率真是暴利，未来肯定会逐步回归到正常的水平。按照他的预判，毛利率维持在25%上下是一个合理的盈利水平。

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