越秀地产“轨交+物业”模式 深度开发TOD项目

越秀地产荣膺

“2020中国TOD标杆企业”

2020年12月3日，由中国房地产指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指控股(CIH)、中指研究院承办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

此次会议从经营能力、发展潜力、品牌影响力等维度出发，评选并表彰了2020年对中国房地产发展做出杰出贡献的企业和项目。

随着中国步入城市轨道交通时代，TOD模式成为当下城市轨道交通综合开发的重要发展方向之一。伴随着粤港澳大湾区板块的统筹融合，越秀地产抓住机会把握时代脉搏，通过领先的TOD发展模式，来开辟国内市场TOD的发展先机，并将这一理念打造成公司高质量、可持续性发展的核心竞争力。

基于本次大数据年会的研究成果，越秀荣膺“2020中国TOD标杆企业”。

TOD理念契合中国城市

站城一体化发展需求

1.1 TOD的理念与意义

什么是TOD？——公共交通为导向，土地混合高密度开发

城市轨道交通TOD（Transit-oriented development）即以公共交通为导向的发展，是指将人、活动、建筑和公共空间整合在一起的城市场所，通过5-10分钟的步行或骑行的方式快捷地连接，并为其提供便捷的公共交通服务。这意味着通过最有效和健康的移动模式组合，以最低的经济和环境成本，让市民都能获得区域内和全市范围内的机会和资源。如今，城市交通、城市土地利用和污染问题日益严重，TOD将是城市交通建设与土地利用相结合，提高城市效率和可持续发展的有效途径。

1.2 TOD发展的驱动因素

以人为本 绿色出行

TOD有助于开发可通达和可渗透的城市区域，这些区域的TOD设计充分考虑到行人的便利，并注重减少汽车的使用，以及打造生态友好的绿色公共领域。此外，TOD为人们提供了便捷的公共交通工具。与此同时，公共交通的发展也有助于减少对环境的二氧化碳的排放量。它以一种紧凑、高密度、混合利用的方式促进城市的发展和再发展，尽量减少城市的无序扩张，并通过高密度的紧凑发展来保护环境敏感的土地和未开发的土地。例如，波特兰TOD的发展帮助该市吸引了新的投资和就业机会，改善城市的交通网络，提高居民的生活质量。越来越多案例表明，TOD开发不仅可以提升土地价值，还可以产生更多的综合价值。

中国TOD模式的

市场潜力与发展机遇

TOD有效缓解“大城市病” 理念被多数发达国家采纳

以公共交通为导向的发展(TOD)作为一种在城市实现可持续发展、为城市创造更宜居社区的策略正在获得全球各国认可。例如纽约曼哈顿、日本东京、香港将军澳都是有着TOD项目开发成功的案例。为了减轻对汽车的依赖，缓解日益严重的“大城市病”，需要控制区域内和城市的扩张，采取高质量的商业模式配合优质的交通方式来开发站点周边土地。TOD的理念越来越被政府层面重视，地产企业的投资，广大群众的关注。

2.1 关于TOD国家政策动态

绿色出行、低碳交通成为中国可持续发展的重要国家战略。

政策推动城市轨道交通建设和城市经济产业的良性互动发展成为可能。2020 年以来，疫情重击全球经济、 国际形势动荡不定， 我国的TOD发展既面对着国家加大轨道交通投资建设的机遇与政策的扶持，同时也需要应对人口和经济增速下滑的挑战，更肩负着促进轨道交通和城市高质量与可持续发展的历史使命。

●2017年国务院印发的《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》中提出“大力发展公共交通，推进公交都市建设，进一步提高公交出行分担率。强化城际铁路、城市轨道交通、地面公交等运输服务有机衔接”，以及“科学划设公交专用道，完善城市步行和自行车等慢行服务系统”等促进交通运输绿色发展的措施。

●2019年2月，国家发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中提出要“打造轨道上的都市圈。”

●2019年 9 月中共中央、国务院《交通强国建设纲要》 提出构建安全、便捷、高效、绿色、经济的现代化综合交通体系。

●2020年4月份公布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》再次明确，以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施，有序规划建设城际铁路和市域（郊）铁路，推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸。

●2020年8月中国国家铁路集团有限公司发布《新时代交通强国铁路先行规划纲要》，《纲要》提出，到2035年，全国铁路网要达到20万公里左右，其中高铁7万公里左右，全国要形成1、2、3小时高铁出行圈。

2.2 中国TOD市场前景展望

TOD模式在中国将迎来广阔市场

目前我国已有65个城市的城市轨道交通规划获得国家审批。这些城市的轨交规划与建设对当地的发展与环境都起到重要作用。城市拥有怎样的未来很大程度取决于当前的规划，例如一片土地规划是住宅用地还是商业用地，或者规划特定的街道模式，这样的结果几乎是不可逆转的。国家政策高层对城市规划顶层设计愈发重视，站城一体化发展的机会正在出现。在2016年7月中国交通运输部发布的《城市公共交通十三五发展纲要》中，重点强调了TOD理念的实施改进，鼓励共享出行以及缓解城市交通拥堵。2019年我国城市轨道交通运营里程6736.2公里，在建线路6902公里，实施建设规划线路总长7339.4公里。2020年8月中国国家铁路集团有限公司发布《新时代交通强国铁路先行规划纲要》，到2035年，全国铁路网要达到20万公里左右，其中高铁7万公里左右。新的规划对城市轨道交通建设和城市经济产业的良性互动发展要求愈加迫切，TOD模式在中国将迎来一片广阔的市场。

3. 越秀地产TOD理念与开发实践

越秀TOD携手广州地铁 把握国内TOD市场发展先机

越秀地产作为广州市属国企之一，是全国性的综合房地产开发商。其母公司越秀集团现已形成了以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系。截至2020年6月底，越秀集团总资产约6900亿元，拥有境内外5家上市公司（基金）。集团旗下越秀地产作为国内“轨交+物业”模式的典型代表，于2019年3月成功引入广州地铁成为第二大股东，深度参与轨交物业事业发展。凭借 “越秀集团孵化+越秀地产购买”的模式及与广州地铁的深度战略合作，越秀地产至今已经成功推出星图、星樾、星瀚、星汇城和星樾山畔五大TOD项目，其项目建筑面积共419万平方米，占2019年底总土储约18%，“轨交+物业”模式将进一步深化，有力支撑越秀地产积极稳健发展，全方位多维度满足人民对美好生活的多元需求。越秀TOD开发项目通过有效地连接地铁、地面、广场及商业等区域，使不同区域与通过不同交通方式抵达的客流无缝衔接；既可以引导人流线，同时也使得当地市民能够在5-10分钟的步行距离到达居住场所，并且绿色出行对城市环境将有明显改善；以土地立体开发和复合利用推进轨道交通TOD综合开发，其产生的经济效益又可以反哺建设运营成本，同时又能高效的聚集人流量，增加企业收入，通过市场化的运营手段促进地铁与企业高质量可持续发展。

随着中国步入城市轨道交通时代，TOD模式成为当前城市综合体的发展方向之一。并且，在粤港澳大湾区板块的加速融合，越秀地产希望能通过领先的TOD发展模式，来把握国内市场TOD的发展先机，并将这一理念打造成可持续发展的核心竞争力。而如今，越秀地产引领中国TOD发展，开辟中国房地产TOD模式之路的雄心壮志已日益显见，与此同时，一张以“轨交+物业”勾勒的美好生活蓝图将逐渐呈现在大众的面前。

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