营利双增越秀地产稳健前行，“轨交+物业”持续推进勾勒发展远景

2020年上半年，企业的节奏、目标似乎都在不断被疫情改写。

而在被疫情打乱的上半年中，如何在变化的市场中快速纠偏，既是考验企业管理能力的试金石，也是衡量企业综合实力的一颗砝码。

8月24日，越秀地产（HK：00123）发布2020年中期业绩报。在这份疫情下的成绩单中，越秀地产销售额稳中有升，顺利完成全年合同销售目标802亿元的46.8%；营业收入、权益持有人应占盈利双双走强，分别实现8.8%、6.7%的同比增幅，对应金额分别为237.1亿元、19.9亿元。

显然，在中期这个节点上，越秀地产已逐渐走出了疫情的负面影响，顺着预期的节奏继续前行。

稳健财务赢得更多发展空间

不可否认，如今的房地产行业依然充满着机遇，但同时也存在更多挑战。

在2020年，无论是年初突如其来的新冠疫情，还是近期风声鹤唳的“三道红线”，似乎都在为离开“黄金年代”的房地产企业阐述同一个道理——稳健的财务状况，才是生存、发展的前提。

正因如此，机会总会垂青一些做好准备的佼佼者。在营收、利润双双增长背后，或是越秀地产多年积累的扎实底蕴与充盈的现金储备，在变化的行业中展现出的巨大能量。

根据中报披露，截至6月30日，越秀地产资本负债率维持在46%左右的水平，净借贷比率较去年末进一步下降2.8%至71.2%，期末现金及现金等价物及监控户存款总额约301.6亿元

一个个鲜明的数字显示着越秀依然是那个行业里的优等生，也彰显出其面对挑战的信心与底气。“近期，融资政策呈现收紧趋势，主要为控制房企有息负债的规模，公司会密切关注相关政策出台。” 而对于下半年可能出现的融资收紧，财务总监兼执行董事陈静表示，“目前，公司现金流稳定，结合投资和开发情况，控制投资强度和开发进度，境内外两个融资平台保证资金充足。”

可以看到，在上半年，越秀地产的财务水平也在进一步追求突破。在报告期内，越秀地产成功发行期限为3+2年15亿元公司债，票面利率仅为3.13%，而截至期末，越秀地产的平均借贷成本较去同年同期再度下降5个基点，原本便极具竞争力的融资成本进一步降至4.71%，赢得了资本市场的更多认可。

事实上，稳健的财务数据也为越秀地产的下半年赢得了更多想象空间。在本次业绩会上，董事长林昭远表示，在2020年越秀地产有300亿元的投资预算，其中的大部分投入将在下半年。“我们会根据市场，根据土地，每块土地的情况来进行积极的参与。”

上半年完成全年销售目标46.8%

对于一家不断发展的房地产企业来说，稳健财务数据在展现出优秀的融资管理能力之余，自然亦是企业良好的去化回款水平的一个缩影。

在今年上半年，得益于成功把握后疫情的反弹机遇，越秀地产整体销售额稳中有升，在1-6月，累计实现合约销售额375.6亿元，同比上升1.8%，较802亿元的全年目标已完成46.8%。

这或是一个令同行艳羡的成绩。根据CRIC统计，受疫情影响，上半年超过半数的规模房企销售额不及销售目标四成。

资料显示，在上半年波动的市场环境下，越秀地产推出的一系列举措。例如，在疫情之下，越秀地产通过加快项目复工复产、积极推进线上销售等创新销售模式。而这些举措保证了企业能够顺利抓住疫情之后的反弹机会。

从另一层面上看，越秀地产在疫情之下的这份稳健，亦受益于越秀地产近年来的城市布局。

通过梳理中报数据发现，越秀地产项目多集中于粤港澳大湾区及需求充沛的全国一二线城市，而在今年中期每平方米24700元的合同销售均价，也进一步说明了越秀地产在项目布局中的优中选优。

事实上，在二季度全国楼市的复苏中，呈现出由南至北以及各个城市圈核心城市为中心逐渐外扩的鲜明轨迹，而这与越秀地产多年来的布局思路无疑有着极高的契合度。

从销售分布来看，有着广州国资背景的越秀地产在大湾区有着得天独厚的优势以及极为扎实的根基，仅从今年上半年来看，期间越秀在大湾区实现合同销售约人民币223.9亿元，占总销售额比例达到59.6%。

与此同时，经过数年的布局，越秀地产也在规模上寻找到了新区域着力点，例如，在今年中期，越秀在华东地区合同销售便实现9.5%的同比增长，并实现了超过百亿元的销售额。

根据中报披露，在“1+4”全国化布局规划指引下，目前，越秀地产已在全国战略布局19个城市，形成了深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区的全国化发展态势。截至期末，在越秀地产2363万平方米的总土地储备中，华东地区、华中地区、北方地区等三个地区的土储占比均超过总土储的10%。

随着“1+4”的规划布局进一步清晰，逐渐均衡的土储结构在协助越秀地产度过疫情期后，也将在未来，成为越秀地产快速发展的主要基石。

“轨交+物业”模式勾勒远景

事实上，在稳健发展的背后，越秀地产亦开始为“未来”蓄势，着力发展的“轨交+物业”便是其中之一。

作为首家在广州布局轨交+物业项目的房企，2020年上半年，越秀地产的这项新业务收获颇丰，在今年上半年，已为越秀地产带来了50.5亿元的合约销售额。

一直以来，凭借着与生俱来的区位和功能性优势以及优越的溢价能力，获得TOD项目几乎成为全部房企的心愿，但同时相关业务对于开发能力、资金要求等能力的极高门槛，也使得多数有意者“望而不及”。

2019年，越秀地产成功引入广州地铁战略成为第二大股东。关系加深的同时，在接连将“品秀星图”等三个体量颇大的项目收入囊中后，越秀地产的“轨交+物业”战略也正式驶入了快车道。

在今年上半年，越秀地产的“轨交+物业”继续稳步推进。6月份，通过期权契约，越秀地产再次获得收购两项轨交项目各自51%股权的权利。据悉，上述两个轨交项目对应的可售货值将达到200亿元。

待收购完成后，越秀地产在广州拥有的“轨交+物业”项目将提升至五座，持有的轨交项目土地储备也将达到419.13万平方米，约占总土地储备的17.7%。

可以看到，如今越秀地产的“轨交+物业”业务已经羽翼渐丰，而经过广州市场的积累，这项业务也有望迎来更大的发展舞台。今年6月12日，长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀地产在湖南长沙签署了三方战略合作框架协议。

“公司拿下的轨交项目会随着地铁的建设逐步开发，公司依旧会保持每年大概2-3个新增轨交项目的铺排。” 针对轨交业务的拓展，林昭远在业绩会上表示。“轨交模式作为越秀地产独特的模式，未来也将从广州走向全国布局，广州地铁目前正在对全国很多城市的地铁建设输出技术，在这个过程中是可以有条件带动越秀地产与其他城市的地铁公司进行洽谈，目前跟武汉地铁、成都地铁都有在洽谈。

无论是货值的释放，还是从广州走向全国的迈进愿景，越秀地产的“轨交+物业”模式正在加速勾勒出未来的轮廓，可以预见，这双日趋丰满的羽翼也将为越秀地产的发展带来更多可能。

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