观点直击 | 富力去杠杆：李思廉说年底净负债要再降10个点(实录)

观点地产网 疫情之下，房企们的半年度业绩报告注定不会太光鲜。

富力也一样。今年上半年，富力在营业额和净利润两个重要指标上，都出现了3年来的首次下跌。其中，营业额录得335.91亿元，同比下降4.63%；净利润同比跌6%至39.17亿元。

而且从利润的构成看，富力半年39.17亿元净利润内，还主要靠超过20亿元的其他收益支撑，包括14.96亿元的物业重估收益。大家可以尝试扣除物业重估收益部分，再来看看该公司的净利润率表现。

但当行业整体环境不佳，这是大部分开发商都会出现的通病。

对于富力来说，我们重点来观察几个指标：销售与交付，土地，以及负债水平，它们都各有特点。

销售交付达标

虽然上面提到，富力半年营业额同比下降4.63%到335.91亿元，但若只观察主业，即物业销售的营业额却有308亿元，同比上升3%。

这是由于富力交付了比预期中更多的房屋。完成协议销售目标，以及完成更高的交楼目标

，是富力维护公司财务健康的最基础准则。前者保证了现金流，后者体现了营收的能见度。

根据年初管理层透露，富力提出约939万平方米的庞大交付计划，当中预计上半年完成312万平方米，下半年完成627万平方米。事实上截止半年度，富力已实现了交付335万平方米，数据比去年同期增长17%。

“由于一些施工方面的情况。”联席主席李思廉说，富力或需要将全年交楼目标微降2%至910万平米（比去年实际完成情况830万平方米，增加约一成），换句话说下半年只需完成575万平方米，压力会小一点。

销售方面，截至半年富力权益销售额为510.6亿元，同比下降15.21%，为年度目标1520亿元的33.6%。

传统来说，富力去年推盘节奏通常是“四六开”，推盘高峰集中于下半年。销售则是上半年完成三分之一，下半年完成三分之二，尤其在第四季度富力一般会进行大力度的促销活动。

按此计算，富力今年上半年的节奏也基本符合规律。“销售目标1520亿左右是不变的。”李思廉表示，他看到目前国家的政策和市场的情况，很大概率是稳定的，所以还是会按部就班地铺排。

据介绍，接下来的时间内，富力将推出16个全新项目以及约2300亿元的可售资源，以达成销售目标。

土地谨慎基调

由于去年年中开始实施减少拿地的策略，富力的土地储备一直处于下降的趋势。

截至2019年中期，富力还拥有6100万平方米土地储备，到年末这个数字变为5790万平方米，最新拥有应占的土地储备可售建筑面积约为5683万平方米。

但在未来一段时间内，由于降负债的要求，富力的总体拿地策略仍不会发生变化，“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。”李思廉说。

在报告中，富力对何为“短平快项目”作出明确定义：在十二个月内，能产生现金流回报快速的资产周转项目。

他提出：“大型的一百多亿的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”富力在尽量缩减开支。

在此指引下，富力上半年购置了243万平方米权益可售面积的土地，合同金额为60亿元，对应平均土地价格2469元/平方米。

但对富力来说，旧城旧村改造项目的扩容是几乎没有限制的。上半年，富力在城市更新方面的动作颇多，包括4月份签下中山下闸片区旧改项目，项目改造面积约21.1万平方米；6月成为广州南沙东涌镇大同村旧改合作企业，项目改造范围99.5万平方米。

最近8月19日，富力更直接拿下广州番禺石壁一二三四村总用地面积约为104.8万平方米的改造项目，预计投资120亿元。

截至目前，富力在全国拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段，其中，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。其中，广州、太原、西安是富力旧改版图中最重点的三个城市。

转化方面，上半年富力将3个项目（相等于建筑面积129万平方米）转化为460亿元的可售资源。而未来十八个月，富力则希望能转化900万平方米的旧改，以产生2000亿元的潜在可售资源。

负债问题

负债水平可能是各大房企近期最挂念的一件事情。

就最近热烈讨论的“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于1倍。富力是被认为是踩线最多的企业之一。

根据半年报资料，富力剔除预收款后的资产负债率约为70.22%（在H股报表中，主要是剔除了合同负债，但合同负债不能完全和预收款对等，所以上面的数字有可能小于70%）。

目前，富力拥有短期负债加长期负债当期部分约748亿元，对应360亿元现金。

而富力现时的净负债率为约177%，虽然超过100%，但相较以往已有好转，特别是当今年年初的时候，这个比率还是接近200%。同时，年初管理层曾提出，2020年内可以将净负债率下降到185%以内，目前来看已经实现。

“2020年到2021年度，我们还是会再减轻负债。”李思廉指，除自身财务安全的综合考虑外，他还希望能通过降杠杆提高评级，改善在资本市场的形象。

对于降低净负债率，富力在过去半年下了不少功夫，期内富力已经处理了108亿元的境内债券。“未来9个月，我们可能都会在国内外处理250亿到300亿债务。”李思廉称，这些债务有超过一半会有重组的安排，其他的就靠资金和销售来抵消。

除此之外，去年提到的“可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担”，目前也在考虑范围。李思廉宣布，无论是投资物业或者发展项目，富力都有出售的计划，会出售一些股权。他形容这是“减磅”。

只是，“由于商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着要有一些公司的重组、税务的安排”，所以最近披露的消息不多。

按李思廉的想法，到年底富力的净负债率降能在177%的基准上，再降10个点左右。

以下为广州富力地产股份有限公司2020年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：由于降负债，下半年是否有出售资产，包括商业物业的计划？公司上半年结转的毛利率有所下降，未来有什么指引？公司在分拆物管方面是否有计划？

李思廉：我们有减磅计划，由于商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着要有一些公司的重组、税务的安排。但是无论是在投资物业，或者发展项目，我们都有出售的计划。

在未来的一段时间，今年2020年到2021年度，我们还是会再减轻负债，因为要做完一些减轻负债，评级才有得升，所以我们还是要先做事，然后评级才会调整。

在债务方面，未来9个月，我们可能都会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半已经会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。

毛利率方面，下半年的销售，由于加入了一些高毛利的项目、一些旧改的项目，特别是广州、太原、西安都会有项目入市，预期毛利率会提升。策略方面还是随行就市，由于成本比较低，我们相信毛利率都会加大。

物管方面，因为对于物管在H股体系之下，我们实在很难做太多的安排，所以去年按照公允值卖了出去。至于往后的计划，暂时在筹备当中，暂时没有短期的计划。

现场提问：旧城改造方面，下半年会有多少可以转化？到年底，负债率下降的目标是多少？

李思廉：下半年因为现在剩下四个月左右，近期可以继续转化的只有几百万平方米，暂时非常顺利。

包括广州，我们超过一半的旧村改造的转化都在珠三角，西安、太原，这三个是我们的主战场，有好几个旧城改造项目同时在洽谈中。其实还有一些华北的城市，也是在密锣紧鼓当中。

负债率方面，2020年6月30日已经从199%减到177%，相信年底会再降10个点左右。年初的目标已经在年中的时候完成了，我们希望再从这个比例大概到年底再下降到160%多，这是我们短期的目标。

现场提问：请问下半年是不是也是保持原来订立的销售目标1520亿，会不会想上调更多？可不可以介绍一下下半年内地楼市的策略或你们的拿地政策？

李思廉：销售目标1500亿左右是不变的。

目前如果我们看国家的政策和市场的情况，很大概率是整个市场都稳定。国家调控除了房价不让它涨之外，其实也不鼓励它下跌，因为牵涉到金融系统、银行按揭体制。从各方专家的意见、国务院透出来的信息，我们都相信保持稳定的概率是最大的，无论是整个销售量、均价等方面。

接下来的拿地政策，我们会以旧城旧村改造为主，短平快的招拍挂项目我们也会参与。

由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。大型的、一百多亿的我们尽量不参与，大多数都是控制在10亿元价格左右的。

现场提问：关于交付目标，公司今年定下了939万平方米的交付目标，上半年已经完成了335万平方米，全年来看有没有希望超过年初的目标？

李思廉：我们大概微调全年的交楼为910万平方米，微微减少了2%左右。可能由于有些施工的情况，8月份会再确认一下。

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