观点直击 | 富力去杠杆:李思廉说年底净负债要再降10个点(实录)

观点地产网 疫情之下,房企们的半年度业绩报告注定不会太光鲜。

富力也一样。今年上半年,富力在营业额和净利润两个重要指标上,都出现了3年来的首次下跌。其中,营业额录得335.91亿元,同比下降4.63%;净利润同比跌6%至39.17亿元。

而且从利润的构成看,富力半年39.17亿元净利润内,还主要靠超过20亿元的其他收益支撑,包括14.96亿元的物业重估收益。大家可以尝试扣除物业重估收益部分,再来看看该公司的净利润率表现。

但当行业整体环境不佳,这是大部分开发商都会出现的通病。

对于富力来说,我们重点来观察几个指标:销售与交付,土地,以及负债水平,它们都各有特点。

销售交付达标

虽然上面提到,富力半年营业额同比下降4.63%到335.91亿元,但若只观察主业,即物业销售的营业额却有308亿元,同比上升3%。

这是由于富力交付了比预期中更多的房屋。完成协议销售目标,以及完成更高的交楼目标

,是富力维护公司财务健康的最基础准则。前者保证了现金流,后者体现了营收的能见度。

根据年初管理层透露,富力提出约939万平方米的庞大交付计划,当中预计上半年完成312万平方米,下半年完成627万平方米。事实上截止半年度,富力已实现了交付335万平方米,数据比去年同期增长17%。

“由于一些施工方面的情况。”联席主席李思廉说,富力或需要将全年交楼目标微降2%至910万平米(比去年实际完成情况830万平方米,增加约一成),换句话说下半年只需完成575万平方米,压力会小一点。

销售方面,截至半年富力权益销售额为510.6亿元,同比下降15.21%,为年度目标1520亿元的33.6%。

传统来说,富力去年推盘节奏通常是“四六开”,推盘高峰集中于下半年。销售则是上半年完成三分之一,下半年完成三分之二,尤其在第四季度富力一般会进行大力度的促销活动。

按此计算,富力今年上半年的节奏也基本符合规律。“销售目标1520亿左右是不变的。”李思廉表示,他看到目前国家的政策和市场的情况,很大概率是稳定的,所以还是会按部就班地铺排。

据介绍,接下来的时间内,富力将推出16个全新项目以及约2300亿元的可售资源,以达成销售目标。

土地谨慎基调

由于去年年中开始实施减少拿地的策略,富力的土地储备一直处于下降的趋势。

截至2019年中期,富力还拥有6100万平方米土地储备,到年末这个数字变为5790万平方米,最新拥有应占的土地储备可售建筑面积约为5683万平方米。

但在未来一段时间内,由于降负债的要求,富力的总体拿地策略仍不会发生变化,“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中,所以招拍挂方面接下来会放慢一点,集中的招拍挂都是短平快的项目。”李思廉说。

在报告中,富力对何为“短平快项目”作出明确定义:在十二个月内,能产生现金流回报快速的资产周转项目。

他提出:“大型的一百多亿的我们尽量不参与,大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”富力在尽量缩减开支。

在此指引下,富力上半年购置了243万平方米权益可售面积的土地,合同金额为60亿元,对应平均土地价格2469元/平方米。

但对富力来说,旧城旧村改造项目的扩容是几乎没有限制的。上半年,富力在城市更新方面的动作颇多,包括4月份签下中山下闸片区旧改项目,项目改造面积约21.1万平方米;6月成为广州南沙东涌镇大同村旧改合作企业,项目改造范围99.5万平方米。

最近8月19日,富力更直接拿下广州番禺石壁一二三四村总用地面积约为104.8万平方米的改造项目,预计投资120亿元。

截至目前,富力在全国拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段,其中,92%位于一线及二线城市,以及54%位于粤港澳大湾区。其中,广州、太原、西安是富力旧改版图中最重点的三个城市。

转化方面,上半年富力将3个项目(相等于建筑面积129万平方米)转化为460亿元的可售资源。而未来十八个月,富力则希望能转化900万平方米的旧改,以产生2000亿元的潜在可售资源。

负债问题

负债水平可能是各大房企近期最挂念的一件事情。

就最近热烈讨论的“三条红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于 100%;现金短债比小于1倍。富力是被认为是踩线最多的企业之一。

根据半年报资料,富力剔除预收款后的资产负债率约为70.22%(在H股报表中,主要是剔除了合同负债,但合同负债不能完全和预收款对等,所以上面的数字有可能小于70%)。

目前,富力拥有短期负债加长期负债当期部分约748亿元,对应360亿元现金。

而富力现时的净负债率为约177%,虽然超过100%,但相较以往已有好转,特别是当今年年初的时候,这个比率还是接近200%。同时,年初管理层曾提出,2020年内可以将净负债率下降到185%以内,目前来看已经实现。

“2020年到2021年度,我们还是会再减轻负债。”李思廉指,除自身财务安全的综合考虑外,他还希望能通过降杠杆提高评级,改善在资本市场的形象。

对于降低净负债率,富力在过去半年下了不少功夫,期内富力已经处理了108亿元的境内债券。“未来9个月,我们可能都会在国内外处理250亿到300亿债务。”李思廉称,这些债务有超过一半会有重组的安排,其他的就靠资金和销售来抵消。

除此之外,去年提到的“可能出售一些重资产项目,从长远减轻负担”,目前也在考虑范围。李思廉宣布,无论是投资物业或者发展项目,富力都有出售的计划,会出售一些股权。他形容这是“减磅”。

只是,“由于商业物业的谈判一般都慢一点,也牵涉着要有一些公司的重组、税务的安排”,所以最近披露的消息不多。

按李思廉的想法,到年底富力的净负债率降能在177%的基准上,再降10个点左右。

以下为广州富力地产股份有限公司2020年中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:由于降负债,下半年是否有出售资产,包括商业物业的计划?公司上半年结转的毛利率有所下降,未来有什么指引?公司在分拆物管方面是否有计划?

李思廉:我们有减磅计划,由于商业物业的谈判一般都慢一点,也牵涉着要有一些公司的重组、税务的安排。但是无论是在投资物业,或者发展项目,我们都有出售的计划。

在未来的一段时间,今年2020年到2021年度,我们还是会再减轻负债,因为要做完一些减轻负债,评级才有得升,所以我们还是要先做事,然后评级才会调整。

在债务方面,未来9个月,我们可能都会在国内外处理250亿到300亿的债务,中间超过一半已经会有一些重组的安排,其他的都会靠资金和销售来抵消。

毛利率方面,下半年的销售,由于加入了一些高毛利的项目、一些旧改的项目,特别是广州、太原、西安都会有项目入市,预期毛利率会提升。策略方面还是随行就市,由于成本比较低,我们相信毛利率都会加大。

物管方面,因为对于物管在H股体系之下,我们实在很难做太多的安排,所以去年按照公允值卖了出去。至于往后的计划,暂时在筹备当中,暂时没有短期的计划。

现场提问:旧城改造方面,下半年会有多少可以转化?到年底,负债率下降的目标是多少?

李思廉:下半年因为现在剩下四个月左右,近期可以继续转化的只有几百万平方米,暂时非常顺利。

包括广州,我们超过一半的旧村改造的转化都在珠三角,西安、太原,这三个是我们的主战场,有好几个旧城改造项目同时在洽谈中。其实还有一些华北的城市,也是在密锣紧鼓当中。

负债率方面,2020年6月30日已经从199%减到177%,相信年底会再降10个点左右。年初的目标已经在年中的时候完成了,我们希望再从这个比例大概到年底再下降到160%多,这是我们短期的目标。

现场提问:请问下半年是不是也是保持原来订立的销售目标1520亿,会不会想上调更多?可不可以介绍一下下半年内地楼市的策略或你们的拿地政策?

李思廉:销售目标1500亿左右是不变的。

目前如果我们看国家的政策和市场的情况,很大概率是整个市场都稳定。国家调控除了房价不让它涨之外,其实也不鼓励它下跌,因为牵涉到金融系统、银行按揭体制。从各方专家的意见、国务院透出来的信息,我们都相信保持稳定的概率是最大的,无论是整个销售量、均价等方面。

接下来的拿地政策,我们会以旧城旧村改造为主,短平快的招拍挂项目我们也会参与。

由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中,所以招拍挂方面接下来会放慢一点,集中的招拍挂都是短平快的项目。大型的、一百多亿的我们尽量不参与,大多数都是控制在10亿元价格左右的。

现场提问:关于交付目标,公司今年定下了939万平方米的交付目标,上半年已经完成了335万平方米,全年来看有没有希望超过年初的目标?

李思廉:我们大概微调全年的交楼为910万平方米,微微减少了2%左右。可能由于有些施工的情况,8月份会再确认一下。

(责任编辑:徐帅 )

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