富力地产“短平快”

  在斥巨资将万达的74家酒店收入囊中之后，酒店业务板块成为了富力地产一项重要的收入来源。疫情之下，全球酒店业务遭遇重创，拥有庞大酒店资产规模的富力地产也不例外。

  8月24日，富力地产披露2020年上半年业绩。期内权益协议销售额为510.6亿元，同比下降3%；录得营业收入335.91亿元，同比减少4.17%；纯利39.16亿元，净利润率11.7%，物业销售毛利率33.5%。

  尽管部分数据同比有所下滑，但富力地产的盈利水平依然位于行业前列。基于此，富力仍然宣布中期派息每股0.38元。

  在面对疫情的冲击和行业的不确定性之下，富力保持着一如既往的稳定。适时而变，及时做出了多项应对政策。

  城市更新持续发力

  以旧改起家的富力地产，一直以来都将城市更新作为主要战场。“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。”富力地产董事长李思廉在中期业绩会上提到。

  在现有土地储备规模充足且拥有足够以应对近期开发目标的可售资源下，富力地产进一步放缓了购置土地储备的速度。最近所购置的土地中，主要集中在十二个月内产生现金流回报快速的资产周转的项目。“大型的100多亿的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”李思廉对于接下来的拿地有着清晰的战略把控。

  截至2020年6月底，富力地产拥有权益土地储备可售面积约5683万平方米，总货值达7580亿元。

  即便如此，富力地产在新项目的转化方面取得了重大进展。目前，富力地产拥有80多个城市更新项目，92%位于一二线城市，54%位于粤港澳大湾区。在上半年最近的城市更新项目中，富力地产将3个项目转化为460亿元的可售资源。未来十八个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，以产生人民币2000亿元的潜在可售资源。

  李思廉表示：“接下来四个月大概还能转化几百万平方米，广州、西安、太远三个城市会是富力旧改转化的主要阵地。”

  暂缓拿地速度，控制招拍挂的金额，在降低经营风险的同时，富力地产很好的减少了现金流出。

  下半年，富力地产将会继续执行多项重点策略，包括完成协议销售目标、交楼目标及去杠杆。已计划于下半年推出16个全新项目及2300亿元的可售资源，来促进目标的达成。

  此前受疫情影响，出国旅游业务受限，但国内酒店和商业旅游带动酒店业务于第二季开始快速复苏，截至7月，全年累计经营利润已回正。2020年上半年，酒店运营收入14.6亿元，投资物业收入6.5亿元。

  净负债率下降22%

  “在未来的一段时间，即今年2020年到2021年度，富力地产还是会再进行减轻负债。”李思廉在业绩会上表示。

  截至2020年6月30日，富力地产的净负债率已经从年初的199%降至177%，他相信年底会再降10%左右。同时，权益总额较2019年底上升7.6个百分点至858.95亿元。

  实际上，富力地产在上半年一直在寻求合适的机会来延长债务到期时间，以降低资产负债表的风险。二月，富力地产利用有利的市场窗口发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年到期的美元优先票据，以延长到期期限。

  除债务再融资外，从今年开始，富力地产也处理了大量境内债券，处理总额达108亿元，降低了整体负债规模。期末，富力地产的资产负债率为80.37%，同比下降2个百分点。

  为继续解决短期融资问题，富力地产现已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约人民币180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行。

  除了将近期到期或需要赎回的债务及贷款延期，主动调节债务结构外，富力地产还积极在金融市场融资，并且严格控制支出。

  因有效控制成本，富力地产在当期的销售和行政开支减少9%至30.47亿元，销售和行政开支占营业额的百分比从11.2%降低至9.9%。

  为应对市场波动，富力地产将会根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更为灵活的销售策略，以平衡盈利能力和现金流。

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