上半年降负债成效显著 富力地产蓄势待发有望迎来业绩高峰

《投资者网》郑颖

8月24日，富力地产发布了2020年中期业绩。上半年，富力地产共实现累积权益合同销售额510.6亿元；营收达335.9亿元；净利润39.2亿元，各项指标维持稳定，盈利能力有所保证。

从业绩面分析，今年上半年富力物业交付面积实现超预期增长，同时，公司明确“降负债”的战略在同期已取得显著成效，截至2020年6月30日，富力地产的净资产负债率从2019年末下降了22%至当期的177%。

不仅如此，富力地产的酒店板块目前已实现净利回正。显然，伴随着疫情影响可控，下半年，基于可售资源充足及各板块发展逐渐向好，富力下半年势必迎来一轮跨越式的超预期增长。

公开资料显示，富力地产成立于1994年，总部位于广州，经过20年的发展，公司已经形成以房地产开发为主业，在酒店发展、商业运营、物业服务及设计建造等多元化发展格局。

销售稳定，可售资源充足

尽管在新冠疫情冲击之下，2020年富力地产仍上交了一份超预期的半年度报告。财报显示，今年上半年，富力地产实现营业收入为335.9亿元，同比基本维持稳定规模。其中，物业销售额308亿元，同比上升3%，物业投资、酒店运营及其他收入28亿。同期，公司合约销售金额达510.6亿元，合约销售面积426万平米，销售均价11970元/平米。

从区域来看，上半年富力营业额前三名依次为太原、重庆和宁波，合计占总营业额的22%，剩余78%则来自其他98个城市，主要包括包头、哈尔滨、呼和浩特、淄博、上海及惠州，各自营业额均超过10亿元。

上半年富力地产物业销售额取得308亿元的稳健成果，对此，富力表示，主要来源于公司入账面积较去年同期增加17%至335万平方米，。

2020年上半年，富力地产依旧以远超于同行的盈利能力继续跑赢大势。财报显示，今年上半年富力地产的净利润为39.2亿元，净利润率11.7%；物业销售毛利率33.5%，在多项盈利指标领先同行平均水平。而基于较好的盈利状况，富力宣布中期派息每股0.38元。

2020年富力地产的业绩目标定为1520亿元。2020年受疫情影响，房企一季度销售几乎停摆，二季度，随着疫情逐渐复苏，和大多数主流房企相似，富力完成上半年达510.6亿元的成绩。

而伴随着下半年“金九银十”到来，下半年是富力地产推盘的高峰期，富力地产表示，“计划下半年推出16个全新项目及2300亿元的可售资源，以达成协议销售目标。”显然，管理层对于完成全年的业绩目标态度乐观。

富力地产表示，为应对市场波动及不明朗因素，公司将根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更灵活的销售策略，以于平衡盈利能力及现金流的同时完成协议销售目标。

多措并举，降负债效果显著

2020年上半年，除了稳健经营外，富力降负债成效显著。截至2020年6月30日，富力地产的净资产负债率从2019年末下降了22%至当期的177%。对此，业绩发布会上富力董事长李思廉提到，“我们希望再从这个比例大概到年底再下降10%，这是我们短期的目标。”

今年2月，富力发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年到期的美元优先票据，延长到期期限。2020年迄今为止，公司处理了108亿元的境内债券，上半年总负债减少94亿元，降低了整体负债规模。

此外，公司已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行。公司将继续寻求融资机会，以进一步改善未来十二个月的信贷状况。

与此同时，充裕的现金流也是企业净资产负债率能降下来的重要保证。截至2020年前6月月，富力地产拥有360亿元的现金。加之下半年较多的盈利贡献亦将有系统地改善集团财务状况。

事实上，富力降负债的决定，从公司今年来的拿地策略上可以窥见，富力地产强调，继续严格控制支出，在现有土地储备规模充足且拥有足以应对近期开发目标的可售资源下，进一步放缓购置土地储备的速度。

拿地节奏的放缓，也可以从相关数据看出端倪。期内公司所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米，购地金额为60亿元，相比以前年度降幅较大。

目前，富力总体土地储备充裕且地区分布均衡。截至2020年6月30日，富力权益土地储备可售面积5700万平米，权益货值约7580亿元；一二线和其他城市分别占比一半，足以满足未来的发展需求。

今年以来公司拿地战略更具目的性。“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，通过招拍挂拿地的都是短平快项目。”李思廉表示，所谓的“短平快”项目是指集中在12个月内产生现金汇报的高资产周转项目。主要为土地储备缺乏的城市提供补给，吸纳土地储备较多的为广州和太原。

众所周知，城市更新项目的成本远低于新推地块。由于旧改项目成本较低、毛利较高，所以更加受到房企的青睐。近年来，富力地产放弃部分招拍挂拿地的机会，在城市更新领域频频发力。

截至2020年上半年，富力地产已签约城市更新合作项目增加到超过80个，融资区面积超4000万平方米，这其中经济基本面支持强劲的一二线城市面积占比达到92%，而城市更新业务火爆的粤港澳大湾区面积占比为54%。上半年城市更新项目中，转化3个项目，相当于建筑面积129万平方米，可售资源460亿元。该等项目位于广州及长治。

富力地产表示，下半年将转化更多城市更新项目，并于未来18个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，相当于2000亿元的潜在可售资源。这些货值为2020-2021两年的业务提供了充足的增长动力。

净利回正，酒店业务蓄势待发

从2004年以来，富力涉足酒店板块，通过常年积累的区位开发经验，进行精准的选址、布局与开发。

富力酒店大多选择在中国一、二线城市与核心枢纽城市进行布局，在城市内的位置均处于核心区域。截至2020年6月底，富力集团共运营90家酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。酒店资产在与周边区域联动和开发后，形成区域地标性建筑，这使其资产价值得以不断增值。截至2019年6月，根据第三方评估机构估算，富力运营中90家酒店市场估值超540520亿元.酒店行业属于重资产，能提供稳定性现金流。继并购万达酒店之后，富力酒店的收益保持稳健增长。

2020年第一季度，由于疫情的影响，公司的投资物业及酒店因疫情面临重大挑战，其中酒店分部受冲击最为严重，商务及休闲旅游计划全部暂停。

进入5月份之后，疫情得到控制，国内旅游业务的回升带动酒店表现快速复苏，结合公司调整酒店经营策略，公司的酒店分部正在回暖。2020年上半年，酒店运营收入14.6亿元，投资物业运营收入6.5亿元。截至7月份，酒店全年累计经营净利已恢复正现金流，种种迹象正释放着公司酒店业务复苏的信号，下半年业绩可期。

目前，富力地产运营中酒店和及商业资产市值已达910亿元。运营中的酒店达90间，总建面395万平米，总房间数27173间，分布与70个城市；运营中投资物业总建面超252万平米；其中写字楼约32万平米，商业约123万平米，物流园约98万平米。

“富力旗下投资性物业和酒店资产众多，这些长期持有和经营的资产，拥有相对稳定的现金流。优质的资产与优良的经营现金流，这使富力酒店成为资本市场中所青睐的稳健资产。”业内人士指出。

显然，随着行业受疫情影响基本可控，积压的消费逐渐得到释放，下半年富力地产酒店业务蓄势待发，势必迎来一轮快速增长，而基于富力充足的可售资源，富力下半年的经营业绩有望迎来跨越式增长。（思维财经出品）■

相关知识

上半年降负债成效显著 富力地产蓄势待发有望迎来业绩高峰
富力地产面临着降负债和融资压力
富力地产降负债效果显现，全年股息率高达14.4%
富力地产（2777.HK）流动性紧张缓释，在控规模与降负债下估值逻辑重塑
业绩好于预期债务优化明显 下半场推盘高峰富力或有强劲表现
降负债、调结构、控风险，富力“降压”工具依然充足
“家底”丰厚 富力地产蓄势前行
三道红线下富力地产祭出多招降负债 能安稳过关吗?
富力地产：再融资畅通降负债，城市更新迎提速，估值优势更明显
三道红线下,富力地产祭出多招降负债,能安稳过关吗?