富力地产降负债效果显现，全年股息率高达14.4%

　　近期，伴随全球不确定加剧，投资者风险偏好持续下降，沙石俱下，过去一周“超跌”使得港股估值具备吸引力。房地产行业逐渐出台利好政策，该板块率先出现反弹，有望持续受到关注。

　　3月26日当天午间，富力地产（）发布2019年业绩报告：2019年营业收入为人民币908.1亿元，同比增幅为18%；归属股东净利润96.72亿元，同比增长15.54%。2019年度营收及净利实现双增长。业绩公布当天，公司股价受到业绩带动收涨5.2%。

　　同时，公司2019年全年股息率达到14.4%，公司的估值已具备吸引力，下面根据最新的年报信息分析公司未来发展前景及投资价值。

　　一、开发业务稳定发展，酒店与物管成为新动力

　　我们先来回顾一下富力地产的业务发展情况。

　　富力集团成立于1994年，总部位于广州，经过20余年高速发展，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造及创新服务平台等领域多元发展的综合性集团。

　　从公司的收入结构来看，地产开发依然是公司的主营业务，但是今年酒店和物业管理业务迎来爆发式增长。

　　截至2019年12月31日，2019全年富力地产营业额908.1亿元，增长率为18%；其中，物业销售营业额796.9亿元，占收入比重为88%；物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，占比收入比重12%。

　　先看，主营物业开发业务。

　　公司的物业开发收入主要源于住宅物业的开发与销售。根据年报数据显示，公司2019年物业开发业务增速为20%，近5年保持平稳增长，复合增速达到18.3%。

　　富力秉承以人为本的人居设计理念，以精装修为特色，率先在全国推行户型、室内装修、建筑立面、园林、配套等设计建造标准化，形成一系列宜居社区产品线。

　　截止2019年底，富力地产已进驻国内外超过140个城市和地区，累计拥有超过420个精品项目。销售方面来看，2019年全年，富力地产权益销售规模为1381.9亿元，同比增速为5%。其中，在一线及二线城市项目销售金额人民币884亿元，占比约64%。

　　根据克而瑞2019年1-12月中国房地产企业销售榜显示，2019年，富力地产权益销售金额达到1381.5亿元，位列行业TOP15，稳定在行业第二规模梯队，长期受益于市场集中度提升。　

　　其次，再看看公司的酒店业务。

　　富力从2004年开始进入高端酒店行业，携手国际酒店品牌，将先进的酒店管理服务引入中国，在全国打造多个标杆项目。2017年，富力收购万达商业70余家酒店。

　　同时，富力携手万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高集团、亚朵集团等几大国际豪华酒店集团，将领先的酒店管理和服务引入中国，在全国打造了多个标杆酒店项目。

　　从营收上看，酒店板块在把万达酒店组合并入公司后，地产收入增长至71亿收入附近。其中由于酒店组合以高档酒店为主，因此为公司提供十分稳定的现金流，是一项高质量的业务板块。

　　二、财务能力持续优化，降负债力度持续升级

　　回顾了公司业务发展情况后，再来看看公司近期的财务数据情况。

　　对于地产企业的财务能力，市场最为关注的是公司融资端的现金流状况。对于这方面，近年富力地产“降负债”策略的力度持续加强。

　　关于降负债方面，公司联席主席李思廉在业绩会上，给出了明确的表态。管理层目标在今年内可以将净负债率在目前的水平下，再下降15%到185%左右；在3年左右，将净资产负债率降到150%以内。

　　从净负债率指标上可以看到，公司可以通过三个方面进行降负债：1）增加现金；2）减少负债；3）以及增加净资产。

　　增加现金方面，富力地产的现金储备持续提升。截至2019年年底，公司持有的现金及现金等价物为384.4亿元，同比增长11%。

　　减少负债方面，房地产企业通常有三个步骤：减缓土地投资——保持债务置换——加快债务偿还。其中核心是减缓土地投资和保持融资能力。

　　减缓土地投资方面，公司具备优势。2019年公司购地成本支出约为240亿元，亦只占全年协议销售额的18%。该比率在2018年是28%，2017年为71%，2016年是29%。土地支出占现金流比例快速下降。

　　但是在招拍挂减缓的同时，公司并未减弱在投资速度，主要因为旧改土储的加速转化。截至2019年末，富力地产的土地储备为5790万平方米。去年新增938.9万平方米，该公司还透过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地。

　　“今年我们转化土地储备是以旧改为主”，业绩会上，公司管理层表示2020年降加快速度推动城市更新项目，并预计每年约500万平方米以上的土储实现转化。目前，富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目70个，约合可售面积超4000万平方米。而短期目标系尽快转化约1000万平方米，对应货值约2000亿元。

　　而公司的融资能力也在持续提升，以保证公司融资端现金流循环的保持平稳。

　　从长短债结构上看上看，公司有息债务中，一年内到期债务占比为32%，一年至五年到期债务占比为57%，五年后到期债务为11%。值得注意的是，公司融资成本保持较低水平，2019年公司银行贷款组合平均利率为5.54%。

　　保持融通的融资能力，使得公司有效的实行债务置换。

　　公司2019年融资渠道保持多元且通畅，公司新增合共27亿美元两年至五年期固定利率为8.125%至9.125%的优先票据、人民币58亿元90至270日期固定利率为4.83%至5.66%的超短期融资券、人民币90亿元四至五年期固定利率为5.60%至7.00%的境内公开公司债券。

　　同时，公司正加速进行债务偿还。公司合共处理了人民币245.5亿元的境内可回售债券，其中人民币14.3亿元回购的部份已悉数偿还，剩余人民币231.2亿元已顺利展期。

　　此外，年报显示，2020年第一季度，公司已通过发行新的为期四年的4亿美元的优先票据以解决未来的债务到期问题，并将所得款项用作赎回于二零二一年到期的美元优先票据。最终结果是整体资产负债状况并无重大变化，但重点是将到期日期延长至二零二四年。公司亦于2020年第一季度内，获得中国银行间市场交易商协会的批准发行不超过人民币50亿元的定向债务融资工具。

　　最后，公司的净资产正得到快速提升。企业净资产的提升，而地产企业由于销售与交付存在滞后，所以公司会积累大量未结转收入计入负债项目中，这部分不但抑制了净资产的增长，同时使得地产企业的净资产增长失真。

　　此外，公司在2019年12月19日，宣布配售2.73亿股新H股，共计募资37.35亿港元。股权融资不但使得公司净资产得以充实，同时使得现金更为充裕，进一步降低了公司负债水平。

　　总体而言，2019年以来，富力已进入降负债的发展“通道”，公司账面超过384.4亿元现金，及未来预计1500亿权益销售带来的回款足够支撑公司实现财务平衡，进行平稳的风险把控。

　　结尾：业绩与派息有保障，估值处“低估”状态

　　展望2020年，公司定立1520亿元的协议销售目标。这一目标受到高质量的土储支撑。

　　截至2019年底，权益土地储备货值约7450亿元，可售面积约为5790万平米，大比例分布在经济中心地带、高价值地区，足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要。

　　充足的货源保障，确保了富力2020年新项目推盘及购地计划。年报披露，2020年富力可售资源约为人民币2700亿元，足以保证人民币1520亿元的协议销售目标。

　　同时，公司酒店业务及物管业务迎来高质量发展，公司整体盈利能力保持平稳。截至2019年，富力归母净利润为96.7亿元，同时公司毛利率保持平稳，达到32.8%，物业销售毛利率达34.9%。

　　在利润持续增长背景下，公司持续保持具备吸引力的分红派息。年报显示，富力2019年末期股息每股人民币0.86元，全年股息每股人民币1.28元。截至2020年3月27日收盘，公司股价为10港元，即年末股息收益率为9.7%，全年股息收益率为14.4%，远远高出同行水平。

　　因此，2020年2月17日，富力集团被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10，彰显企业超强的盈利能力，也体现了公司努力确保业绩持续增长和派息，持续回馈投资者的意愿。

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