观点直击 | 美的置业征途 业绩目标1500亿与拉长账期（实录）

观点地产网 “假如我们将公司比作是一辆车，现在不但把油库管住了，甚至把加油枪以及油门都管住了”，美的置业管理层如是说道。

从去年“三道红线”，到如今房贷收紧、土地集中供应，房地产调控不断在深化，房企各层面被巨大的焦虑和压力所笼罩。

在多重压力下，美的置业过去一年的表现还算中规中矩，报告期内，公司实现收入524.84亿元，同比上升27.6%，公司拥有人应占利润为43.26亿元，同比上升0.5%。

3月25日午间，美的置业以视频的形式召开2020年度业绩发布会，董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐携执行董事兼首席财务官林戈、执行副总裁王全辉出席发布会。

和往年一样，“稳健””巩固”等成为整场发布会的关键词句，面对新的形势，郝恒乐表示，“2021年公司仍然实行战略聚焦，坚持有质量的增长这个基本的方向”。

业绩篇：目标1500亿与盈利难题

“2020年公司围绕巩固战略升级，提升核心经营能力这个主轴，在投资、运营以及数字化等等方面采取了多种措施，也取得了一个比较好的效果。”

显然，对于过去一年的成绩，郝恒乐还算满意。

数据显示，2020年，美的置业实现收入524.84亿元，同比上升27.6%，利润为48.25亿元，同比上升11.5%，年内核心净利润增加15.0%至48.05亿元，公司拥有人应占利润为43.26亿元，同比上升0.5%。

销售方面，过去一年，美的置业实现合约销售额约1261.6亿元，同比增长24.6%；合约销售面积约1111.4万平方米，同比增长10.9%。

从上述业绩指标来看，美的置业依旧呈现正增长的局面，但不容忽视的是，这家上市仅两年多时间的房企，盈利空间不断被压缩。

报告期内，美的置业的毛利为116.58亿元，同比下降10.4%，毛利率为22.2%，较2019年31.6%下降9.4个百分点，较2018年32.7%下降了10.5个百分点。

事实上，在土地成本上升且多数城市实行限价政策的影响下，近两年，房企的毛利率、净利率均呈下滑趋势。

但有投资者在会后向观点地产新媒体表示，整个行业的毛利率下降大家都有预期，但一下跌了10个点还是比较惊人的，所以在投资者会上，大家首先关注的也是美的置业的毛利情况。

据上述投资者转述，美的置业管理层回应称，2018、2019年的时候，大家拿地的价格相对比较高，再加上现在的限售限价，从整个行业来说，毛利就回归到大概是20%到25%的水平。

“对我们来说，去年的销售也主要是集中在2018、2019年的地，毛利率也是比较符合整个行业水平的。”

针对未来的毛利表现，美的置业管理层则提到，肯定是要想办法提升公司的毛利能力，但主要还是维持在20%到25%这么一个水平，因为要看市场的行情表现，这个还是跟市场有一定的关系。

当房企们盈利能力面临着下行压力，越来越多的房企提出要实现从“重规模”向“重质量”转变，提高成本管控能力、实现精细化管理成为房企们提质增效的重要途径。

因此，对于新一年的发展规模，郝恒乐概括为“有质量增长”。

怎么做到有质量增长？他提出三个方向，分别是在开发项目的布局要更精准；全面加强推动精益管理；彻底进行数字化的转型。

土地布局方面，据悉，2020年，美的置业新增土地储备的总建筑面积约944万平方米，截至期末，公司土地储备的总建筑面积达5398万平方米，涉及63个城市的321个物业开发项目。

郝恒乐在业绩会上提到，2021年，公司在开发项目的布局上，要进一步实施推进“根据地+卫星城”的策略。

所谓根据地，即美的置业目前拥有的11个区域公司及已经进入的63个城市。按照他的介绍，接下来每一个区域公司要选择一个城市作为深耕的根据地，同时以周边的城市作为卫星城进行拓展、开发。

“按照这个策略，我们计划每个区域打造一个100亿销售规模以上的量级的城市”，郝恒乐提到，今年的销售目标是合约全口径销售额达到1500亿元。

负债篇：2023年进绿档

在2020年3月的业绩会上，林戈就曾提到，美的置业在规模上不作绝对安排，公司会比较多地关注净现金流，包括利润、总体负债方面的考量。

经过一年的努力，美的置业的负债情况有所好转。

年报数据显示，截至期末，美的置业的总资产为2837.54亿元，总负债2435.35亿元。此外，期末该公司的资产负债率为85.83%，较上年同期下降1.7个百分点，扣除应收帐款后的资产负债率是76.4%，同比下降了4个百分点，净负债为79.2%，同比下降10个百分点，现金短债比是1.52倍。

事实上，过去一年，监管部门持续收紧地产开发商的融资，在“三道红线”新规出台后，降负债、回流现金成为各大房企的重要命题。

根据此前公布的“三道红线”，其中，红线1是指剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2指净负债率大于100%；红线3指现金短债比小于1.0倍。

结合年报指标来看，美的置业目前依旧踩了一道红线。林戈在业绩会上表示，“根据我们的规划，我们计划在2023年能够全部达标，实现绿档”。

至于怎么回归绿档，美的置业提到，一方面要加快公司的运营效率，保证利润结转；第二要保障快速去化，抓回款，提高现金流；第三，公司考虑在恰当的时候，增厚权益类的股本；第四要控制拿地比重；第五则是进一步提升融资能力。

按照管理层在业绩会上的表述，截至期末，公司一年内到期有息负债占比21%，两年内到期的融资金额占比超过40%，也就是说，该公司即将有123.14亿元的债务于2021年内到期，两年内到期的债务达到234.56亿元。

数据还显示，该公司的现金及银行存款为267.86亿元，原定到期日为三个月以上的定期存款为人民币52.31百万元，受限制现金81.4亿元。

“我们现在最重要的并不是要加杠杆，而是要提升我们自己的开发能力、去化、抓回款，把我们手头上这么丰厚的土地转换成资金，来支持我们的发展，以及降低我们的负债”，林戈提到，接下来，美的置业的工作重点仍旧是抓回款、净负债。

“新的一年，我们要置换这些一到两年内到期的融资产品，把账期拉得更长一点。”

以下为美的置业2020年度业绩会问答实录：

现场提问：“三道红线”长效机制监管下，公司采取了哪些应对措施？2020年公司净负债率有所下降，未来净负债率预计会控制在什么样的范围？如何平衡该指标的管控和公司未来的发展？

林戈：大家很关注三道红线对企业接下来应对的措施，美的置业现在在三道红线下，有两个指标是绿的，踩了一根红线，就是资产负债率，我们的扣预之后的资产负债率是76.4%，根据我们的规划，计划在2023年能够全部达标，实现绿档。

至于如何实现绿档，作为企业来说，从几方面来做，第一个是要加快我们的运营效率，加快交付，保障利润结转，增厚净资产；第二是要保证快速的去化，大家也看到我们的去化率这些年都维持在65%以上，我们接下来在这个去化的基础上还希望进一步提升；第三是我们也可以考虑在恰当的时候，再增厚权益类的股本；第四是要控制好拿地的比重，因为在央行来说，要求我们在40%以内，这样保证我们的经营性净现金流回正；第五是进一步提升我们的融资能力，提高债务的久期。我们的债务结构里，两年内的债务的占比也不低，有40%多，所以我们接下来重中之重的工作就是进一步优化负债结构，提升债务的久期。

透过这一系列的动作来应对三道红线。我认为三道红线这个政策是非常好的政策，让我们控制好油门。

至于净负债率，现在是79%，因为企业还是在发展，我们觉得净负债率在合理的水平线，在70%左右是我们比较合理的水平线，我们会继续平衡在这个位置。

在控负债情况下，企业发展怎么平衡好？我们有两方面的考虑，一方面是美的置业现在土地储备是非常充裕的，有6300多万方的土地储备，而且土地储备的城市布局以及区位也是非常健康的，所以透过我们加快去化、加快回款，来提升我们在这一块的规模增长，靠这一块我们也是在满足未来的增长速度。

第二是透过优质的现金流，我们还是可以适当地控制好自己的负债，这样能够维持央行指导线下的负债水平，保证我们两者之间的平衡。

现场提问：管理层认为目前公司的产品力在整个行业处于一个怎样的水平？有哪些突出的差异化特点？公司的产品策略是否与布局升级做出了相应的调整？未来还需要在哪些方面提升和改进？

王全辉：先说一组数据，我们去年实测实量的成绩是96.44，在行业里面排在前10，说明在产品质量方面我们有长足的进步。

在产品力方面，我们有一个非常明显的IP，就是智慧化，包括我们在产品质量这方面的控制。

对未来的产品力，我们还是有很多的动作，首先是加大我们在客研及产品研发方面的投入，强化户型、立面、园林、精装修等等方面的投入，来增加业主的舒适感。第二是对现有的标准化产品进行不断的升级改造，能够进一步地提升。第三是成立数字科技公司，包括智能家居研究院，对我们的智慧化的社区不断地研发新产品，并投入到新的应用当中，增强客户的体验。第四是加强对施工过程的管理，保证出品的质量处在整个行业的前端。以上就是我们对产品方面的措施。

现场提问：土地集中供应是否会对公司2021年的供货及销售节奏产生影响？2021年的供货计划和销售指引是怎样的？

王全辉：2021年我们的整体供货应该比2020年有一定幅度的增长，我们计划的开工面积达到1400余万平米，根据我们的销售目标以销定产做精准化的开工计划，在我们未来三年的整体规划之内。

现场提问：请问公司是否会参考美的集团100亿的回购呵护股价，来维护投资者的利益？公司是否会针对管理层做股权激励的明确计划？

郝恒乐：目前回购的计划还没有，可以明确告诉大家，管理层的激励，我们已经有一个成熟的方案，会择时推出。

现场提问：请问管理层如何看待未来物业行业发展和近年来物企分拆上市潮的现象，公司是否会有这方面的打算？在物业板块的战略方向是怎样的？

郝恒乐：美的物业现在也已经有比较大的规模了，我们现在在管的合同面积有五六千万方，我们希望今年年底能够达到1亿平米的管理面积，对成熟的业务我们都会陆陆续续推向资本市场，不排除物业公司也会按照这个目标去努力。

当然，我们的前提首先是它的规模能够做大；第二是能够服务的主航道，无论是传统的住宅社区，包括城市空间、产业园等等，把航道进一步丰富；再一个，我们在物业方面再进一步加大科技的投入，使智慧数字化能够辐射到我们的服务当中去，提升它的服务效率。通过这几个方面的打造，我相信美的物业未来即使面向资本市场也会是有良好的核心竞争能力。

现场提问：贷款集中管理的情况下，公司的融资策略是否有调整？注意到公司在2020年新增有息负债成本下降到5%以下，在现在的环境下，公司是否能一直保持融资成本的优势？

林戈：贷款集中度的管理，我觉得先要把这个事情的背景说一下，首先是在集中度管理出来之后，指标超标的银行的个数还是比较少的，压降的比例相对有限，所以空间也是有限的，这是一个。

第二，对于一些已经有降的，它事实上还是预留了一些空间，预留了百分之几的调整空间，所以还是比较温和。另外就是两个集中度管理在2019年的时候就已经有苗头了，我知道那时候有不少的银行也收到了一个窗口的指导，当时要求开发贷的规模只能压到2019年一季度的水平线。其实在2020年9月份的时候，也有媒体已经报道，监管机构要求一些大型的商业银行要压降，包括控制一些个贷在整个房地产的占比，融资占比要在30%以下，那时候已经有这个风在吹了。这是三条线的整个的影响。

事实上我们到今天来看，对中小型的开发商可能压力是非常大的，对于头部开发商，尤其是一些战略合作伙伴，像我们这样的战略合作伙伴，还是保持着有一个非常充裕的额度给到我们。

另外，在接下来整个发债的市场里面，我们也没有受到任何的影响，我们发债的成本也是保持着非常大的优势。我们从最新发的这一期的债来看，也是在4.4%左右这么一个水平，所以还是相信在新的一年，我们还能够维持这么一个低融资成本的竞争力，我们也是有给自己这么一个目标，希望进一步来降低自己的融资成本。

现场提问：管理层对2021年的市场如何判断？是否可以介绍一下今年的销售目标和可售货值的情况？目前对22城集中供地的政策怎么看？在拿地的资金铺排上和布局城市上有什么样的计划和变化？对于公司降杠杆和融资这一块有怎样的安排？

郝恒乐：我回答前两个问题。2021年的市场，我们认为还是两极分化比较明显，热点城市、经济发达的城市，包括人口流入的城市，上涨的压力仍然存在，但是还有一些低量级的城市，经济、人口各个方面都比较弱的，仍然不会有好的表现。两极分化会越来越明显，当然这也是经济规律。

作为美的置业来讲，如刚才所说，从前年以来，我们进行城市升级，也是陆陆续续地在往高量级的城市进行布局。所以今年的市场我们倒是不会太大的担心。

另外今年从公司供货端来讲，资源还是相对比较充足的。刚才我们执行总王全辉也介绍，今年的可售货值在2300亿左右，今年是1500亿的合约全口径销售目标，从目前来看，前三个月的表现还是相对比较好的。

另外对国家推出的集中供地这么一个政策，我刚才也讲了，公司并不是很担心。基于两个方面，一是公司本身的土地储备相对是比较丰厚的，公司的土地储备总共有6300万方的建筑面积，所以对今年、明年、后年我们还是游刃有余，这是第一点，我们不担心。

第二点就是集中供地，它考验的是一个企业的计划铺排能力，包括企业在集中供地期间，资金的筹措、资源的整合能力，在这些方面，美的置业相对有比较足够的信心去应付集中供地。另外，两集中供地，各城市具体的细则现在好多还没有发布，到底怎么样操作、怎么样执行，我相信各个城市也会结合当地的市场状况，所以说公司并不是太担心。

还有另外一个问题，请CFO来解释一下。

林戈：刚才也提到接下来公司在降杠杆以及融资方面是一个什么样的考虑和铺排。假如我们将公司比作是一辆车，国家不但是把油库管住了，现在加油枪以及油门都管住了。其实大家也看到，现在对于三道红线、两集中，对企业已经有一个非常明确的赛道规则。我们也是要坚决按照央行的要求，也有自己非常清晰的三年规划目标，完全实现达标到绿档，这一点我们是非常有信心的，按照这个布局来做。

另外，对我们来说，现在最重要的并不是要加杠杆，而是要提升自己的开发能力、去化、抓回款，把手头上这么丰厚的土地转换成资金，来支持我们的发展，以及降低我们的负债。

除此之外，我认为很重要的，接下来在不加杠杆的解决上，最重要的还是要去优化我们的负债结构，包括自己的品种结构，在银行端我们应该要进一步提升银行端这一块的占比。另外在融资的久期这一块，刚才我提到，我们的两年内到期的融资金额占比还比较高，有40%多，所以在新的一年，更多的是要置换这些一到两年内到期的融资产品，把帐期拉得更长一点，这是我们接下来对融资的思考。

现场提问：公司2020年拿地方式侧重那种形式？当前待转化为土储的11个城市更新的项目的进展情况是怎样的？以及针对城市更新项目，公司2021年如何发挥产业优势，提升经营能力，确保稳定的现金流？

郝恒乐：2021年公司的拿地将会是多种渠道、多种方式去拿地，但是公司有一个基本的原则，不会冒进，也不会去拿没利润或者低利润的土地，因为还是基于公司有足够的土地储备在支撑，所以说公司并没有在土地储备方面的危机。当然，在2021年还会按照我们去化的量来合理地补充土地储备。合理补充土地储备仍然是围绕2019年以来既定的高量级城市、经济发达城市和我们已经进入的形成优势的城市，去进一步深耕，加大对这些城市的投入，对我们已经确定的根据地城市的投入。多种方式包括招拍挂、合作收并购，以及城市更新。

合作收并购相信在2021年这个趋势会更加明显，特别是在目前去杠杆、低增长的时代，会有较多的企业和项目释放出来，公司在这方面已经做好了组织上、人力上，包括资金上的充分准备，适时地去收一些符合公司目标的项目。

另外城市更新这一块，我们现在基本上以广佛片区为基地，同时我们还有其它一些区域，比如说昆明、贵阳这些省会城市，手头上有一些储备的城市更新项目，预计这些城市更新项目，今年会有三个项目转化为商住地的出让，其它都在陆陆续续地，在两到三年的时间内转化。当然，我们今年还会持续地在一级城市更新项目上拓展，继续签约一些城市更新的项目，包括旧工厂、旧村居等等。这方面也会成为未来公司拿地的一个很重要的方式和渠道。

现场提问：还有一个问题，针对城市更新项目，2021年公司如何发挥产业优势，提升经营能力，确保稳定的现金流？

郝恒乐：美的置业有一个良好的产业背景，本身也出身于产业，所以在产业这个圈层，我们有良好的社会资源和良好的合作资源，而且我们现在在推进城市更新当中，还有一些有产业的配比，自己也有产业园在运营，所以和这些产业进行协同，无论对城市更新项目的获取，还是对城市更新项目的土地转化，都会带来比较好的优势，这一点也是我们长期形成的优势和基础，相信接下来我们也会进一步加快这方面的土地转化。

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