上海楼市:大虹桥,宝山上和嘉定新城这几个板块怎么选筹?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，上海买房三个板块的比较：

1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角，这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好，加上华师大虹桥学区规划，不久动工，以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉，而且虹桥板块被炒作得比较火，担心透支潜力。

2. 宝山上大板块，优势15号线年底即将通车，外环内，居住气氛比较浓。缺点是产业比较少，且沪太路比较堵，七号线挤死人（未来15号线一定程度上可以分流）。

3. 嘉定新城，城区有比较系统的格局规划，有汽车产业导入，在郊区中GDP最高，超过青浦，松江，宝山。产城融合得比较好，次新房比较多，目前均价3万五，性价比高。请问如何选筹？

回答：我个人比较看好的是南虹桥片区，几个大卖点：

一是大虹桥辐射区，因为大虹桥CBD已经建成，有房地产行业和阿里入驻，这里是有一些高端人口溢出，去南虹桥置业

二是13号线是东西走向，能级要高于其他南北向的线路

三是新学区入驻。

目前片区里面新房炒作的比价高，但二手房没怎么涨，不存在透支的问题。

提问：成哥好！坐标宁波，现有一套老江东区雅戈尔体育馆对面的3室75平老房，出租每月2500，估价可能150到160万。另，刚攒够30-40万，今年10月底能取出了。上班地点在东钱湖。现在自己能想到的是有2种选择：

第1是先置换：卖掉老房，加上存款，作为首付，贷款80万，买套3室次新房，比如东钱湖镇的信达万科东望，高教园区的学府一号，还有环球银泰城周边的小区。

第2是先投资，再置换：存款作首付，贷款80万，买单价还处于1万左右或出头的新房，比如杭州湾新区，余姚的姚北新城等。不知道有没有第3第4选项，也想不清楚第1和第2哪种更好。求指点迷津，谢谢！

回答：第一个方案更好，我一直认为买错比买贵更可怕！

宁波不建议买杭州湾，它离宁波市区、杭州、上海都很远，光靠宁波一己之力很难导入很多高薪产业。杭州湾的潜力甚至都不如宁波市区。余姚投资不考虑。宁波楼市就是杭州楼市的影子股。未来杭州会有新高，外溢后宁波也会补涨，也会有新高。只不过要等个几年了。当下宁波楼市依靠杭州湾拉低房价，然后东部新城这边暗涨，看上去平均房价没涨，其实有价值的地方涨势都不错。优先方案一，出手后集合力打一点，会更有价值。

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提问：成哥你好，请问如何买房才能避免站岗？

回答：衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得更快，而是哪个区域能抗跌。

一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。

即便有概念炒作的远郊区，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也最容易高位下坠。

北京、上海、广州、杭州等地，楼市已经开始高位盘整，而盘整都是从远郊区开始的。

具体详见内部分享！

提问：成哥好，我想给女儿在上海买一套小面积内环二手学区房，女儿有户口，首房首贷，未婚，有资金120万，请问选择哪个区投资价值较大？谢谢！

回答：上海今年结构性行情确定很大的，可以试试看学区房。从我们一线反馈回来，浦东的9年一贯制学区房已经涨了不少了。建议你关注浦西黄浦静安闵行的双学区房。今年带好初中学区房有机会。上海投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：成哥好，坐标上海，请问买张江科学城附近北蔡或孙桥05年以后的一房投资好，处于中环内，边上也都有双地铁，还是买虹桥机场外环外17号或13号地铁站旁边10年左右的两房好？小区新，边上也有商场，靠地铁站近，谢谢！

回答；建议选择虹桥辐射区，那么选择大虹桥，最不用担心的就是人口，特别是流动人口。高速带动江浙沪，高铁盘活长三角，飞机辐射全国全球，基本上整个大虹桥承载的人口基数是很有想象空间的。对于大虹桥来说，定位从来不是上海的大虹桥，而是长三角的大虹桥，所以整个规划没有考量如何分流上海的人口，而是直接在这里构建一个密度特别高的交通枢纽。

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提问：成哥好，坐标宝山杨行板块。老房子拆迁分到了几套安置房，现在都在出租中，但是感觉租金的收益太低了，60平的一室一厅租金才2800一个月，银行的理财都高得多。现在卖掉大概能有220现金，请问有必要出手吗？这个钱去嘉定买新房靠谱吗？

回答：没必要。房子最大的财富增值在于房价会涨，上海房子的租金年化收益率在1%到1.5%左右，远远跑不过银行理财。但是一般5到7年就会翻倍，增值部分会很好弥补你的收益。买新房可以，但置换的成本很高，如果是自住是值得的，但如果是投资没必要。税费和中介费很高。

提问：上海投资150w的首付，有过贷款记录，是买陆家嘴附近的老破小，还是买三林稍微大一点的房子？

回答：老破小不入，淘二手次新，房龄控制10内以内。

太老各种设施设备年限太久会有质量隐患，房龄对贷款也有影响，如果没有好学区加持 价值就不大。老破小流派一般人玩不转，不是很建议，如果有好学区可以考虑陆家嘴。具体详见内部资料。

提问：成哥好，夫妻二人户籍南通，在上海租房工作，手上有60W，有公积金。家庭月入2万。孩子小学四年级在青浦就读。考虑孩子教育，能不能在青浦城东或盈中入手老破小？

回答：你好，子弹60不建议买上海老破小，更适合买二线城市南通，总价200万以内不建议买一线城市：

1，一线城市，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。

2，总价200万以内的房子，特点如下：

一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。

二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。

3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。

4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。

5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。

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