上海楼市:新出台的调控措施传递了什么信号?会对楼市产生哪些影

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，最近上海楼市实施调控，这个新政传递了什么信号，将对楼市产生哪些影响？

回答：上海毕竟是中国的经济中心城市，也是楼市的风向标，楼市太冷和太热都是不行的。此前楼市偏冷，经济有较大下行压力，所以适当放松了人才落户政策。而上海楼市也横盘了超过3年，积累了相当的购买力和上涨动力。深圳大幅上涨之后，上海的比价关系已经不太合理，需要补涨。但上涨过快，显然不利于全国楼市的稳定，所以必须出台调控措施。

此次调控政策是比较适度的，没有过强，也没有偏弱。因为上海落户门槛比较高，所以看起来调控力度弱于深圳，但事实上效果未必比深圳差。2021年全国楼市回暖力度将大于2020年，全年商品房销售面积、金额都会超过2020年，地方政府卖地收入也会有至少8%以上的增长。原因很简单：2021年的赤字率会收窄，国债、地方债发行规模会减少，货币政策也会有所收紧，这时候楼市要为稳增长、保就业做更大的贡献。下一个将全面回暖的大城市是北京，然后华北、东北、中部、西部的楼市也将结构性回暖。

提问：成哥好，上海户口，首房首贷，首付可以拿出近300万，目前租住在闵行区中春路万科小区，请问买哪里的房子？什么样的房子好？

回答：刚需一定要选择离家近和住得舒服。不清楚你上班在哪里，相比之下华泾次新更适合居住。传统的居住区，适合居住而且涨幅不错的，松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。

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提问：成哥你好，请教一下刚需自住300万-400万之间上海宝山顾村板块可以考虑吗？看2035规划宝山也会成为上海市级四大副中心之一。或者有没有其他推荐投资的板块？顾村板块目前考虑顾村公园周边如保利叶语，文宝苑，采菊苑这些盘，每个小区的楼龄不太一样，在这些小区附近近地铁，学校（刘行新华实验学校、鹿鸣学校），医院（复旦华山），超市（沃尔玛），感觉配套齐全。作为上车房，是否值得购买该板块，并且考虑日后如果换房，是否好出手？

回答：你好，宝山顾村只有自住属性，不太可能成为真正意义上的市中心，上海发展北侧不是主攻方向。你说的这些小区自住倒是不错，如果你在7号线沿线上班的话，可以考虑。不过400万在大虹桥辐射区也有不错的选择，升值性更好一点，细节需要结合你的通勤等因素来考虑的。

提问：成哥好，请问曾叔嘉定新城这边后面规划怎么样？升值空间大吗？首套预算450w左右，有什么推荐的盘，谢谢！

回答：你好，嘉定新城自从一城九镇之后，就没有什么新规划了。总体来说它就是一个远郊新城，基础建设不错，地铁，城市界面，商圈，都做得挺好的，但问题是缺少高能级产业，所以定位只能是刚需住宅区，房价会比上海大盘略好一些，但说不上惊艳。嘉定金茂府不错，其他没有什么印象特别深的产品。因为总体房龄比较新，可以选择离地铁近的项目。

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提问：成哥好，问下上海买房三个板块的比较：

1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角，这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好，加上华师大虹桥学区规划，不久动工，以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉，而且虹桥板块被炒作得比较火，担心透支潜力。

2. 宝山上大板块，优势15号线年底即将通车，外环内，居住气氛比较浓。缺点是产业比较少，且沪太路比较堵，七号线很拥挤

3. 嘉定新城，城区有比较系统的格局规划，有汽车产业导入，在郊区中GDP最高，超过青浦，松江，宝山。产城融合得比较好，次新房比较多，目前均价3万五，性价比高。请问如何选筹，跪谢！

回答：我个人比较看好的是南虹桥片区，几个大卖点：

一是大虹桥辐射区，因为大虹桥CBD已经建成，有房地产行业和阿里入驻，这里是有一些高端人口溢出，去南虹桥置业

二是13号线是东西走向，能级要高于其他南北向的线路

三是新学区入驻。

目前片区里面新房炒作的比价高，但二手房没怎么涨，不存在透支的问题。

提问：成哥好！我在淮北，想在合肥买房，合肥限购。据说买新房补交社保就行。买二手房不行。我现在在淮北有两套房，一套学区房，老破小，房龄31年，58平方。大约能卖60万。还有一套在近郊，85平方，买抵工程款的棚户区拆迁房，没有产证。现在能卖36-38万。问:1我是卖两套房去合肥买呢，还是卖一套? 2 买那个位置，总价多少的房子最好? 谢谢！

回答：1.淮北2套房子，投资角度看，都属于劣质资产，建议全部出手，置换到合肥。

2.在过去10年，合肥进步大，城市层级跃迁非常成功。未来10年，依然谨慎看好。人口800万左右，未来增长到1000万以上没问题，会成为国家核心的大城市之一。合肥的产业结构比较合理，汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划，也让它在高铁时代下，具备更大的资源流动优势。

合肥被称之为霸都，我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度，省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。这些都是它城市能级上的优势。

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提问：成哥好，请问辽宁沈抚新城，小户型41平南向，5200/平，可以入手吗？

回答：沈抚新城刚进入拉升通道，时间上五年内不看好，空间上距离主城25公里太远，资金上不看好产业能落地。

投资讲究的是低价入高价出，推荐沈阳沈北板块，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。

沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手，目前还可以淘到很多7-8千左右的。二手房重点淘一环二环内次新，属于领涨区域。

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提问:成哥好，坐标徐州，去年下半年来，徐州二手房挂牌量越来越多，现在投资房产时机合适吗?

回答：几类城市买房投资要谨慎。

1、二手房挂牌量比较高的城市，如果一个城市挂牌量非常的高，那就需要警惕了。

2、房价一直在涨，从未冷却的城市。因为没有任何一种投资品可以永远涨下去。

3、短周期内已大涨的城市。过去的东莞深圳都是如此，有些城市，短周期内有一波比较大的涨幅，房价已在高位，入场时机不太合适。

4、没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。

一个城市如果没有实质的基本面的支撑，也没有实质性的利好，只是单纯的由于上一轮城市这种普涨情况下补涨的城市。

短周期利好消耗完了，就真的消耗完了，除非全国普涨。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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