上海楼市:新出台的调控措施传递了什么信号?会对楼市产生哪些影

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问:

提问:成哥好,最近上海楼市实施调控,这个新政传递了什么信号,将对楼市产生哪些影响?

回答:上海毕竟是中国的经济中心城市,也是楼市的风向标,楼市太冷和太热都是不行的。此前楼市偏冷,经济有较大下行压力,所以适当放松了人才落户政策。而上海楼市也横盘了超过3年,积累了相当的购买力和上涨动力。深圳大幅上涨之后,上海的比价关系已经不太合理,需要补涨。但上涨过快,显然不利于全国楼市的稳定,所以必须出台调控措施。

此次调控政策是比较适度的,没有过强,也没有偏弱。因为上海落户门槛比较高,所以看起来调控力度弱于深圳,但事实上效果未必比深圳差。2021年全国楼市回暖力度将大于2020年,全年商品房销售面积、金额都会超过2020年,地方政府卖地收入也会有至少8%以上的增长。原因很简单:2021年的赤字率会收窄,国债、地方债发行规模会减少,货币政策也会有所收紧,这时候楼市要为稳增长、保就业做更大的贡献。下一个将全面回暖的大城市是北京,然后华北、东北、中部、西部的楼市也将结构性回暖。

提问:成哥好,上海户口,首房首贷,首付可以拿出近300万,目前租住在闵行区中春路万科小区,请问买哪里的房子?什么样的房子好?

回答:刚需一定要选择离家近和住得舒服。不清楚你上班在哪里,相比之下华泾次新更适合居住。传统的居住区,适合居住而且涨幅不错的,松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。

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提问:成哥你好,请教一下刚需自住300万-400万之间上海宝山顾村板块可以考虑吗?看2035规划宝山也会成为上海市级四大副中心之一。或者有没有其他推荐投资的板块?顾村板块目前考虑顾村公园周边如保利叶语,文宝苑,采菊苑这些盘,每个小区的楼龄不太一样,在这些小区附近近地铁,学校(刘行新华实验学校、鹿鸣学校),医院(复旦华山),超市(沃尔玛),感觉配套齐全。作为上车房,是否值得购买该板块,并且考虑日后如果换房,是否好出手?

回答:你好,宝山顾村只有自住属性,不太可能成为真正意义上的市中心,上海发展北侧不是主攻方向。你说的这些小区自住倒是不错,如果你在7号线沿线上班的话,可以考虑。不过400万在大虹桥辐射区也有不错的选择,升值性更好一点,细节需要结合你的通勤等因素来考虑的。

提问:成哥好,请问曾叔嘉定新城这边后面规划怎么样?升值空间大吗?首套预算450w左右,有什么推荐的盘,谢谢!

回答:你好,嘉定新城自从一城九镇之后,就没有什么新规划了。总体来说它就是一个远郊新城,基础建设不错,地铁,城市界面,商圈,都做得挺好的,但问题是缺少高能级产业,所以定位只能是刚需住宅区,房价会比上海大盘略好一些,但说不上惊艳。嘉定金茂府不错,其他没有什么印象特别深的产品。因为总体房龄比较新,可以选择离地铁近的项目。

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提问:成哥好,问下上海买房三个板块的比较:

1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角,这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好,加上华师大虹桥学区规划,不久动工,以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉,而且虹桥板块被炒作得比较火,担心透支潜力。

2. 宝山上大板块,优势15号线年底即将通车,外环内,居住气氛比较浓。缺点是产业比较少,且沪太路比较堵,七号线很拥挤

3. 嘉定新城,城区有比较系统的格局规划,有汽车产业导入,在郊区中GDP最高,超过青浦,松江,宝山。产城融合得比较好,次新房比较多,目前均价3万五,性价比高。请问如何选筹,跪谢!

回答:我个人比较看好的是南虹桥片区,几个大卖点:

一是大虹桥辐射区,因为大虹桥CBD已经建成,有房地产行业和阿里入驻,这里是有一些高端人口溢出,去南虹桥置业

二是13号线是东西走向,能级要高于其他南北向的线路

三是新学区入驻。

目前片区里面新房炒作的比价高,但二手房没怎么涨,不存在透支的问题。

提问:成哥好!我在淮北,想在合肥买房,合肥限购。据说买新房补交社保就行。买二手房不行。我现在在淮北有两套房,一套学区房,老破小,房龄31年,58平方。大约能卖60万。还有一套在近郊,85平方,买抵工程款的棚户区拆迁房,没有产证。现在能卖36-38万。问:1我是卖两套房去合肥买呢,还是卖一套? 2 买那个位置,总价多少的房子最好? 谢谢!

回答:1.淮北2套房子,投资角度看,都属于劣质资产,建议全部出手,置换到合肥。

2.在过去10年,合肥进步大,城市层级跃迁非常成功。未来10年,依然谨慎看好。人口800万左右,未来增长到1000万以上没问题,会成为国家核心的大城市之一。合肥的产业结构比较合理,汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划,也让它在高铁时代下,具备更大的资源流动优势。

合肥被称之为霸都,我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度,省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。这些都是它城市能级上的优势。

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提问:成哥好,请问辽宁沈抚新城,小户型41平南向,5200/平,可以入手吗?

回答:沈抚新城刚进入拉升通道,时间上五年内不看好,空间上距离主城25公里太远,资金上不看好产业能落地。

投资讲究的是低价入高价出,推荐沈阳沈北板块,沈北目前虽然经历了一波补涨,但是相对来说还是价格低洼区域。

沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手,目前还可以淘到很多7-8千左右的。二手房重点淘一环二环内次新,属于领涨区域。

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提问:成哥好,坐标徐州,去年下半年来,徐州二手房挂牌量越来越多,现在投资房产时机合适吗?

回答:几类城市买房投资要谨慎。

1、二手房挂牌量比较高的城市,如果一个城市挂牌量非常的高,那就需要警惕了。

2、房价一直在涨,从未冷却的城市。因为没有任何一种投资品可以永远涨下去。

3、短周期内已大涨的城市。过去的东莞深圳都是如此,有些城市,短周期内有一波比较大的涨幅,房价已在高位,入场时机不太合适。

4、没有基本面的支撑,只是单纯补涨的城市。

一个城市如果没有实质的基本面的支撑,也没有实质性的利好,只是单纯的由于上一轮城市这种普涨情况下补涨的城市。

短周期利好消耗完了,就真的消耗完了,除非全国普涨。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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