上海楼市:上海买房,首付300,有没有推荐的板块和小区?

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提问：曾叔，你好 ，请问在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！

回答：你好 ，首付300万，大概可以买到600到800万。 这个总价段大概有两种打法。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。但是最近一段时间，因为新房限价，这些地方的二手房都没有很快上涨，所以你如果买的话，要耐心持有。二是买学区房，最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。上海各板块分析及性价比高的楼盘分享，详见内部分享！

提问：曾叔老师，您好，请问嘉定新城这边后面规划怎么样，升值空间大吗，首套预算450w左右，有什么推荐的盘，谢谢！

回答：你好，嘉定新城自从一城九镇之后，就没有什么新规划了。总体来说它就是一个远郊新城，基础建设不错，地铁，城市界面，商圈，都做得挺好的，但问题是缺少高能级产业，所以定位只能是刚需住宅区，房价会比上海大盘略好一些，但说不上惊艳。嘉定金茂府不错，其他没有什么印象特别深的产品。因为总体房龄比较新，可以选择离地铁近的项目。

提问：曾叔，你好，目前在上海工作，请问昆山花桥的房子值得投资吗？新房还是买二手次新更好，有推荐的吗，谢谢！

回答：你好，工作在上海，环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长，更多价值的楼盘可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，坐标上海，工作华泾，上车盘，首付100万，有考虑华泾地区的一室户老公房，还是更郊区一点的新房，想请你给点建议

回答：你好，首付100可以考虑总价300的标的，建议适当gpgd，降低首付款，拉高总价。大虹桥区域热度，以及未来可在发展性和口碑要远强于华泾。自住投资的话可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。考虑新一点的二房比较合适。最近两年房价涨幅变慢之后，购房者的需求开始有变化，开始消费导向，倾向于买好房子，好房子要么有资源学区，要么有产品力。

一室老破小，一居是置换链条的底层。 随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。最关键的，是溢价。 一居的价格往往高出小区平均价。可能两居单价3万，一居就要单价4万。所以我们买房子也要兼顾下接盘人的感受。

提问：曾叔，你好，请问网签价格 跟最后的成交价格有啥关系呢 还有什么上车之类的术语 不明白是什么？

回答：你好，房屋的缴税，按照网签价格来进行。房屋做按揭贷款，评估价最高不能超过网签价。假设房屋市场价200万，成交价150万，评估价180万。按照180万报网签，按照评估180万贷款，税费多缴纳一些。具体多少网签划算，涉及具体的贷款和税费、成本精算。

提问：你好曾叔，新人首问，我是东莞户口，东莞有三套全款房，万江阳光海岸130方的3房，汇龙湾4房，新世纪星城海涛居3房。上个月刚出手万江阳光海岸的130方的大三房，现在手头上有250万的现金，如果再投资东莞的话，买在自己名下，全款只能买250万以内，如果是借用别人的名字的话，就可以挑300万以内的房子。纯投资，请问曾叔有什么好的建议，全款买250万以内的两房？还是借用别人的名字买个三房？或者选广州增城的新房？想看一下投资收益高的板块。谢谢！

回答：你好，万江阳光海岸还不错的，卖早了；汇龙湾景观还可以，靠近立交；新世纪星城海涛居也还行；如果代持靠谱的话，当然是买300得好一点，资金利用率高。增城可看下品秀星图；东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：曾叔，你好，请问下，我在成都有一套房，商贷。想在上海买一套 二手房 自住，成都的商贷到底有影响吗？如果可以贷款，考虑保留成都的房子，手上资金够买230以内二房暂住5年。或者是把成都的房子卖掉，资金充足点买个三房。您有什么建议吗？上海买房，现在是最好的时机吗？目前几年的工作在青浦华新这一块，关注了华新的华腾苑和西郊半岛，重固的万科， 和 汇金路的瑞和明庭。考虑居住质量，保值升值和5年后置换，您觉得哪个楼更值得购买呢？您有什么好的推荐或建议吗？

回答：你好，成都有按揭记录，在上海就是二套，可以贷款，普通住宅首付5成，非普通首付7成，你能看得中的房子，大部分是7成。230万买上海的房子，资金量有点少，不是非常适合。如果未来不住成都的话，可以考虑把成都卖了。现在是二线换一线最好的时机。如果买的话，250万以下，推荐你去看看江桥、徐泾北城、泗泾这些地方，差不多250万可以买个小两房。如果卖了成都，合并资金可以考虑徐盈路以东500万的二手房。

提问：曾叔，你好，坐标上海，在上海嘉定有一套自住全款房市值400万，在老公名下。另有商铺厂房年租金合计三十六七万，在信阳有一套按揭房，还有三十几万余款未还。现有住房可抵押贷出来一两百万再投资，现有问题：1.我和老公都满五年社保，如果离婚腾出一张房票再在上海购入一套这个思路是否正确？2.老公名下是就上海这一套房也没有贷款记录，如果过到我名下离婚后再购买上海他是否算首房首贷？3.如果不买上海买花桥或者太仓可否？还是购买其他更有投资价值的地方？有本科学历是否要趁现在放开把户口从老家迁出来？（在老家事业单位体制内有工作在停薪留职中）觉得曾叔见多识广，特向曾叔请教如何操作能稳健并最大化？感谢！

回答：你好，1.JLH腾出一张房票，思路正确。2.你老公算首房首贷。3.能买上海，就没必要买花桥和太仓，上海确定性更大。上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过所以买上海一定能涨的，上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响。现在的时机可以买，全国静淡市行情下，上海已经差不多到底。4.户口建议迁出来，大城市户口更有价值。投资建议继续建仓上海，实现房产裂变，1套变2套，另外信阳房子如果不住可以出手，信阳投资价值不大。上海投资回报率高的板块 详见内部分享。

提问：曾叔好，请问启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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