上海楼市:浦东唐镇和浦西的大虹桥哪里发展潜力更大?
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提问:你好,曾叔,浦东唐镇和浦西的大虹桥哪里发展潜力更大?有人说大虹桥紧靠火车站,入住的企业以民企和传统产业为主,比较低端没有什么购买力,而且以后经济环境变了, 过了讲个故事就能发展起来的阶段了, 这对大虹桥的房价有支撑吗?徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗(周浦浦江6.5+ ,唐镇7+ ,莘庄8万)?
回答:你好,唐镇与大虹桥,皆处于外环外侧几公里处,其中唐镇略近一点。这两个板块,都有较大发展潜力,但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇,有较大的可比性。大虹桥的发展潜力,来自于虹桥商务区,同时也依托于这个亚洲最大的交通枢纽,辐射长三角。近几年,越来越的企业,将长三角总部搬到大虹桥,也不能说全是低端的,房企总部就有好十来个。唐镇的潜力,主要是为张江科学城做配套服务,包括居住方面。唐镇的二手房价格5.9万,徐泾, 5.8万。
二者差不多。徐泾的中核、万科天空这之城近6万元,而唐镇的大名城紫金九号与浦发罗兰, 6万二三,实也差不多。展望未来长线发展,我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元,这只是偶发事件,有些企业拿地水平不怎么样,总是踩错点,高估价的案例挺多。另,这个地价,也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万,最后房价也只卖到5万多, 打脱牙和血吞。上海各板块分析及性价比高的楼盘推荐详见内部分享!
提问:曾叔!您好!现在三四线城市房价很多都破万了,这些城市的房子能买吗?
回答:你好,有钱的话,哪里的房都能买。但凡你买房的初衷是为了让资产保值,房子就不能随便买。一些三四线城市的房价确实一直在涨价,但这些大多都是新房。新房涨价再正常不过了,拿地成本、人工成本、材料成本都在上升,新房的价格也在涨。很多人认为新房涨价了,我买了房,这房子的价格也会跟着上涨。但是很多人不明白,新房的价格从来不是真正的价格,看你买的房子有没有价值,能不能跑赢通胀,能不能升值,最关键是看二手房价格。现在可能8000块钱一平米高层,小洋房9500起,好像不贵。交了钱,期房3年交房,1-2年房产证,2年以后才满二。接近7年才可以卖。有些三四线城市,约摸在建的楼盘7,80个,大量的新房出售。你都不愿意住的房子,谁愿意买你的二手房?
二手房交易银行评估价钱,折扣60%,你卖100万,银行说这个房子只能用60万抵押。贷款60万的60%。可以贷款36万,别人买你的房子中介费,增值税,再加乱七八糟税,总价可能接近110万。首付110-36=74万。就这个价格,买新房首付3成,难道不香?有些三四线城市,你去看看各条街道上有多少中介的门面?可能18、19年还有门面开着,20年绝对关了一大片。记住,三四线的房只有居住属性,没有金融属性。除非你家的楼盘地段好,楼层好,楼盘是上市公司,重点学校就在家门口。当然,这价格也不是那个不上万的价格了?
提问:你好,曾叔,我有2套投资的房子,自己都用不上的。一套天河北天诚广场(还有欠款40万) , 一套广州大道时代花生北向低楼层1+1的2房(还有欠款57万)。我想卖掉整合成一套三居的未来可能保值更好些。你觉得有必要吗。我目前还贷能力大概能负担150万左右贷款,可长持。花生那套从2017年到现在不涨反跌,估计卖不了好价。天河北那套倒是涨了60%几。天河北那套你觉得还有空间吗?现在公民同摇号, 感觉有插班生家长需求,热度和价格又起来了点。我也想过天河北那套还有上涨空间的话,先卖掉时代花生那套,做个流水贷多一些入一套3居,过几年再卖掉天河北那套提前还款减轻压力。求总体思路上点评一下。
回答:你好,目前按照现在的行情来说,天河核心区还有黄埔,还有海珠核心区,都还是起来了。目前你卖掉容易卖的天诚,是相对很容易的,如果说你这一套花生你跌了之后还是有赚头的话呢,我建议也是可以把它卖掉的。你的问题主要是小学位房面积太小了,而且另外一套两房也没什么看头。卖房子肯定是容易卖的才好卖,不容易卖的你就很难折腾的。所以在买进的时候就决定了我们后面好好不好卖了,不好卖,你就只能吃那个涨幅,涨幅也不行了,那就等它有涨幅。其他投资价值高的板块具体详见内部分享。
提问:你好,曾叔,我想自住兼顾投资资产保值增值,想请问二七滨江和武昌滨江,东湖这几个区域,谁是最能保值升值的区域?我目前在比较武汉天地、华发外滩首府、绿地黄浦湾、伟鹏万科,请问这几个楼盘最适合10年自住持有资产的是哪个楼盘?打算10年后出国抛售。请指示。另外,融创有个新盘靠近百步亭,融创御央首府,开盘21000精装,其实很靠近二七滨江丹水池站,是否值得投资?相比光谷东,谁更有潜力?
回答:你好,武汉的CEO盘的选择,我们以前在圈子内分析过,核心地段,江景,学区(真伪名校),物业 品牌,产品力,板块增量,流动性,市场预期等因素必须同时满足3个以上的条件,才能考虑。 武汉天地的IP溢价,短期内洗不干净,所以如果考虑自住和保值,二七和武昌有限二七。 武汉天地和华发外滩首府都不错。 融创御央首府略贵,优先光谷东。
提问:你好,曾叔,家里有套原江东区 东城百汇单价2万6左右的房子,近几年一直没怎么上涨。最近隔壁老旧社区有未来社区的拆除重建的规划,已经涨到三万到四万。我是现在卖还是等隔壁小区改造完提升整个区域环境后再卖?但什么时候拆都不知道。
回答:你好, 拆迁或者旧改周期太长,未来老小区还是会跑输大盘,建议尽快出手裂变。 宁波市五大计划单列市之一,依托进出口、县域经济,也名列二十强,但近年全国都在打造省会首位度,宁波影响力不断下降; 近年来宁波一直没有什么存在感,被上海和杭州压抑得非常严重。 省内第一把交椅给了杭州,宁波排老二,投资回报率处于临界值边缘。 坐标宁波,投资首选上海,次选杭州。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。
提问:曾叔好!请问买二手房为什么一定要找中介?毕竟还要给中介佣金,数目不少。
回答:你好,如果你和卖家很熟,当然不必要,自己跑跑就可以,如果你和卖家不熟,那么就必须要找中介了。具体有以下几点原因:1.房产交易金额数目重大,买家卖家一般都是陌生人,根本不可能建立信任关系,这时候需要第一个第三方保障平台。尤其是行情好的时候,卖家坐地起价,买家防不胜防,连违约金都要不回来,还有卖家拿着保证金跑路的,这时候需要中介去做合同约束。其次是交房的时候如果产生任何问题,可以找中介去谈判。2.二手房交易流程繁杂,需要懂行的人带路,节省时间。而个人买房,大概率会出现漏带资料、反复跑腿、合同不完善等情况,不仅自己消耗了大量时间,还给交易安全埋下了隐患。
3.中介给的选择多。毕竟中介手上的房源多,可以为你寻找合适的房子,相当于帮你跑腿踩盘,购房者可以根据自己的经济实力和需要进行挑选房屋。当然在找中介的前提之前,一定要把一些基础功课做好,例如需要缴纳什么税费,当下的房贷利率等等,借此去判断中介的服务质量,是否存在忽悠嫌疑。而且对将要择买的房屋地段要事先有所选择,因为你选择的中介只会尽力推荐他手上的房源,而且是片区性质的。最好的做法是,你心中已经有了大体楼盘,而让他从中帮你选择适合你的房子。
提问:曾叔你好,想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款?
回答:你好,这里不方便说,具体到我的圈子里查看分享文章。
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