逾50亿元刷新上海唐镇“面粉”价，华侨城欲打周转牌？

割爱“苏河湾二期”后，华侨城（SZ：000069）选择在唐镇延续沪上之路。

7月21日，华侨城在众多央企及地方国企中脱颖而出，以50.01亿元摘得了近五年首块通过招拍挂出让的上海唐镇纯宅地。

在业内人士看来，唐镇项目无疑有着其优越之处，交通便利、配套成熟、新房稀缺均是项目的加分项，不过刷新外环以外区域的楼面价，也将为华侨城未来操盘带来巨大挑战。

50.01亿元续缘沪上

近日，沉寂5年的唐镇土地市场再起波澜，在建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥(600639,股吧)等5家房企经过232轮争夺之后，华侨城最终以50.01亿元将该地块收入囊中。

在业内人士看来，唐镇地块受到众房企的追捧并不意外，唐镇位于张江、金桥、川沙三个上海新城市(300778,股吧)副中心中央位置，除在稍早前有一个旧改项目外，已经五年没有宅地入市，而本次出让的地块又位于唐镇板块的中心区，经过数年积淀，周边小区配套已相对成熟。

而对于华侨城来说，这宗地块更无异于雪中送炭，事实上，在摘得唐镇地块之前，华侨城在上海几近无货可卖。“对于缺乏新增项目的华侨城来说，补土储是当务之急。”在上海中原地产分析师卢文曦看来，华侨城去年将苏河湾二期项目转让确实有点可惜，而体量与稀缺性兼具的唐镇，亦算是一个不错的选择。

与如今的尴尬不同的是，数年前华侨城也曾在上海大放异彩。8年前，由华侨城一手打造的苏河湾一期刷新了中国大陆的房价坐标系，成为站在国内豪宅顶端的塔尖之作，华侨城也由此一举晋身为国内高端产品的代表之一。然而，成也“苏河”败也“苏河”，伴随着苏河湾二期开发屡屡受阻， 2019年12月，赌王之女旗下的信德集团从华侨城手中夺得苏河湾中央公园地块，合计47.12亿元。

而截至2019年末，开盘已有8年的苏河湾一期住宅业态早已售罄；曾看似“取之不尽”的粮仓项目——新浦江城，也逐渐步入收官阶段。无疑，本次唐镇宅地的布局将成为华侨城后“苏河湾”时代的一个起点。

华侨城方面对蓝鲸房产表示，华侨城一直将上海视为集团全国布局的战略支点，未来华侨城华东集团仍将长期聚焦上海，以上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州为立足点辐射三省一市，在江浙沪皖持续布局。

利润与去化之间的取舍

在寸土寸金的一线城市，每家房企都面临着利润这道难题，华侨城亦不例外。

从最终成交价来看，50.01亿元的总价已经超过多数参与竞拍房企的预算。其中，与华侨城缠斗逾百轮，拼尽最后一颗“子弹”的浦东金桥，在本次土拍的自有资金审核总额便是50亿元。

与此同时，相较于5年前每平米不足3万元的价格，本次华侨城所得地块成交楼面价44239元，在剔除15%不可售的自持面积后，实际楼面价更已站在5万元/平方米的大关，刷新了上海外环的成交单价。

事实上，伴随着本次土拍结束，市场上也传出了外环市场将进入“8万+”时代的声音，不过在卢文曦看来，入市价格超过8万的可能性并不大。他认为，唐镇项目在未来入市后，大概率能达到7万以上的价格，但达到8万的机会很小，“毕竟外环以外区域也有调控上的压力。”

在价格可能受限的情况下，利润无疑成为华侨城未来操盘时必须要考虑的指标。在卢文曦看来，这个价格虽然说是存在利润的，但也已经卡在了开发商的咽喉上。

值得注意的是，较小的利润空间与华侨城过往成绩相比形成了极大反差。可以看到，在过去几年，基于文旅+地产的模式以及成片综合开发模式所带来的协同效应和集群优势，华侨城拥有较高的利润水平，在2019年，华侨城地产业务毛利率出现了进一步提升，达到了74.60%。

在此背景下，有观点认为，华侨城在上海土拍市场的积极动作，一方面是为了维护其上海参与者的地位，此外，也是看重地区不俗的去化潜力，以及未来相对稳定的回款保证。

在文旅业务的压力之下，自2018年以来，华侨城已累计转让超过30家项目公司股权，而转让项目的逻辑之一，便是对项目入市周期较长、占有资金成本高以及去化速度不理想的地产项目，以“股权转让”的方式快速回笼现金流。

另一方面，全力以赴抓回款、加快项目周转去化速度、加快现金回流也成为近两年华侨城重点关注的指标，“地产开发上加大力度，提高效率”成为诸多场合中，管理层屡屡提起的工作重点。

在业内人士看来，新房相对稀缺的唐镇，确存在较好的项目去化基础。其中，卢文曦认为，唐镇项目距离张江相对较近，从其近年来观察情况来看，来自张江的购房者选择在唐镇置业的并不在少数。“承接张江区域的购买力外溢，使得开发商不用过于担心项目入市后，唐镇区域的市场承受力。”

这意味着，唐镇项目或将成为华侨城在上海实现稳定回款的一个重要载体。而未来如何做好利润、去化乃至质量的平衡与共赢，将是留给华侨城唐镇项目的一个难题。

刷新上海市场外环以外的土地价格，无疑使得业界对于唐镇项目有了诸多期待，而华侨城将以怎样的产品回馈这份期待，蓝鲸房产将持续关注。

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