华侨城的买卖乾坤：左手甩卖子公司，右手重金争“地王”

《投资者网》葛凡梅

7月30日，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城”；000069.SZ）全资子公司拟以9.63亿元的价格，出清与万达地产集团有限公司（简称“万达地产”）合资公司60%股权及债权。

7月31日，华侨城拟转让潮州华侨城实业有限公司（简称“潮州华侨城实业”）51%股权及5455.947万元债权，转让底价6873万元。

而在当月，华侨城经过232轮竞价，以50.01亿元拿下上海唐镇新“地王”，刷新唐镇楼面单价。而早在去年年底，华侨城便已出清了旗下上海项目子公司上海华合、上海华筵各50%股权。半年后又以重金重返上海拿地。

华侨城成立于1997年，是央企华侨城集团旗下文旅及地产板块的上市公司。近年来左手甩卖子公司、右手创纪录拿地，华侨城在“买”、“卖”之间有何乾坤？《投资者网》就相关问题联系华侨城，但一直未收到公司回复。

甩卖资产背后负债攀升

7月30日，据北京产权交易所披露，华侨城（天津）投资有限公司（简称“华侨城（天津）”）拟出让太原侨辰置业有限公司（简称“太原侨辰”）60%股权及有关债权，转让底价9.6亿元，其中60%股权对应挂牌价1.6亿元，债权挂牌价8.03亿元。

据转让信息披露，华侨城（天津）为上市公司华侨城A的全资子公司。转让标的太原侨辰成立于2018年12月，主要从事房地产开发经营和物业管理。华侨城（天津）对其持股60%；万达地产对其持股40%。此次产权转让，标的企业其他股东（即万达地产集团有限公司）未放弃优先购买权。

成立近两年的太原侨辰经营情况并不理想。转让信息显示，2019年，太原侨辰实现营业收入198.08万元，净利润0.42万元，负债13.40亿元；截至2020年5月底，营业收入为0，净利润0.58万元，负债总计13.38亿元，所有者权益2028.29万元。

无独有偶，7月31日，据重庆联合产权交易所消息，华侨城拟转让潮州华侨城实业51%股权及5455.947万元债权，转让底价6873万元，其中51%股权转让底价为1417.053万元。据介绍，潮州华侨城实业主要从事房地产投资、开发等业务。

公开资料显示，2019年潮州华侨城实业有限公司营业收入为0，营业利润-892.09万元，净利润-669.07万元，资产总计1.25亿元，负债总计1.11亿元，所有者权益1330.92万元。

据披露，公司持有地块交地的条件为“五通一平”，但“五通一平”EPC工程项目因拆迁等问题，进度缓慢，迟迟无法完成交付，从而无法办理土地使用权证。

华侨城甩卖资产已成常态。自2018年开始，华侨城便频繁出售资产。据不完全统计，2018年，华侨城集团共计出售18家子公司股权及债权。而根据2019年年报，当年华侨城则先后出售了5家旗下房地产项目公司，合计实现投资收益26.76亿元，其中，12月18日同时出售了2家上海房地产项目公司，分别为上海华合和上海华筵。

而在今年3月，华侨城集团控股公司云南世博亦于北京金融资产交易所披露重大资产转让的公告，包括4家项目公司股权及债权。

在华侨城密集出售项目公司背后，其负债规模迅速攀升引人注目。仅3个月时间，2020第一季度华侨城总负债3072.02亿元，较2019年末的2846.27亿元增长7.93%；净负债率从2019年末的84.47%增至2020年一季度末的96.79%，增长超12个百分点。

根据2020年一季度报，公司的短期借款372.03亿元，较2019年年末233.49亿元激增了59.33%；此外，一年内到期的非流动负债89.63亿元。仅此两项便有461.66亿元债务，而同期，公司账面货币资金为435.82亿元。

从现金流来看，2020年第一季度，华侨城经营活动现金流为-127.87亿元。值得注意的是，2014年与2015年、2017年至2019年间，华侨城财务报表列示的经营活动现金净流量为负值。华侨城在近期发布的投资者关系活动记录表中指出：“主要是公司进入快速发展阶段后通过土地招拍挂方式获取了较大体量的优质地块，导致经营性活动现金流净额有所下滑。”

此外，今年5月，华侨城发布新增借款公告，2020年前4月累计新增借款194.21亿元，全部为银行贷款，占2019年末净资产比例的20.44%。

重金购地为增土储

华侨城在甩卖资产的同时还在重金购地。根据近期投资者关系活动记录，华侨城现阶段拿地时坚持优中选优的原则。7月21日，华侨城在经过232轮争夺之后，击败建发、旭辉、金茂以及上海本地国企金桥集团4家大房企，以50.01亿元竞购上海浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块，成交楼面价4.42万元/㎡，溢价率19.07%。

资料显示，该地块为居住用地，总出让面积56522.9㎡，建筑面积113045.8㎡，起始价42亿元，楼面起价3.71万元/㎡。

华侨城此次竞拍该地块，还刷新了浦东唐镇板块的楼面单价新纪录。据中指数据统计中心显示，在2016年5月由保利竞得的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块为区域内最高楼面价，当时为4.36万元/㎡。

从土储情况来看，华侨城整体土储充裕。根据2019年年报，当年华侨城新增土地储备624.7万㎡，建筑面积1208万㎡；截止2019年底，累计土地储备共2463万㎡，总建筑面积4605万㎡，其中，剩余可开发面积2533万㎡，按2019年252万㎡的销售情况看，可供未来10年的销售所需。

据中指研究院数据显示，2020年上半年，华侨城拿地金额189亿元，在全国房地产拿地金额榜中位列第28位，拿地面积412万㎡，位列17名。

但是华侨城的新增土储主要分布于山东、江苏、广东、深圳等地，上海无新增土地储备。根据2019年年报，华侨城在上海共有8块土地，合计总占地面积43.37万平方米，总建筑面积80.2万平方米，剩余可开发建筑面积24.08万平方米，上述各数据均不足华侨城总土储的2%。

上海土地储备匮乏或许也是华侨城迫不及待在上海补仓的主要因素。但值得注意的是，仅在七个月前，华侨城还出售了两家上海项目公司股权。2019年12月18日，华侨城对上海华合和上海华筵各50%股权进行出售，合计对当期净利润贡献-347万元，合计实现投资收益6.04亿元。

据了解，这两项目公司分别拥有华合地块和华筵地块的土地使用权。该等地块均位于上海市静安区苏河湾，是两个目前正在开发的相邻工地；落成后，总建筑面积约达32.9万平，包括办公室、商业和住宅物业。

对于华侨城在上海出售项目后又重金购地的举动，上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资网》表示，这或是是一种回补行为，出售苏河湾的项目后，华侨城在上海的土地储备匮乏，没有项目便意味着将要淡出上海市场。购得唐镇地块后，土地储备得到补充，在上海也有项目可做。

但是华侨城去年年底出售苏河湾的项目，并不合算。卢文曦认为，苏河湾项目位于上海市中心，且开盘后售卖情况良好。华侨城出售该项目，存在回补母公司现金流，减轻财务压力的可能性。

卢文曦表示，今年以来华侨城频繁出售项目公司，也不排除用甩卖资产来为企业现金流回血的可能。今年上半年受疫情影响，无论是文旅产业、还是地产行业，都遭受较大损失。

根据2020年一季报，2020年前三月，华侨城的营收为68.18亿元，归母净利润8.39亿元，分别同比下降13.91%、30.01%。（思维财经出品）■

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