上海楼市:出台的政策对购房者有何影响?是否还能买房?

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提问：成哥你好，能说说前几天政府出台的政策对购房者有什么影响吗？上海楼市还适合买房吗？

回答：总的来看，这次上海对稳定楼市的决心还是相当强的。1月21号晚上发文，1月22号就执行，不给任何临时抱佛脚的机会。政府这次的政策出台，还是民心所向。用重典压制短期爆炒，会起到很好的示范作用。最近一段时间，上海楼市的过热现象会逐步恢复理性。从长线看，上海的基本面没有变化，优质人才不断涌入，高新产业持续突破，我们相信上海楼市长线健康发展态势不改。

简单提几点：增值税2改5的杀伤力最大，那些不满五年的普宅、非普宅，都将面临高额的增值税费，买卖双方对交易的信心都会有所下降。离婚3年内不能买房是其次，相当于限制了市场上的一部分购买力。但毕竟靠这个买第三套的家庭并不多，影响有限。刚需优先摇号！新房优先满足“无房家庭”自住购房需求。新房向刚需倾斜，则会大大增加无房家庭买到新房的中签率。已经网签了的，可以松一口气，基本不受影响。而还没网签，或者还在看房的，刚好可以冷静一下，重新评估购房资格、税费和未来市场走向，再好好做决定。

最近的上海楼市确实有点过于火热，新房千人摇号、二手房东跳价的现象比比皆是，严重背离了房住不炒的精神。因此也反复提醒大家注意最近的楼市政策，提前做好万全准备。

提问：成哥你好，请问下上海刚出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对房价的影响有哪些呢？我感觉这些成本会转嫁到购房者身上，买房成本更大。

回答：主要影响是LH买房被堵；DYDJYD贷款收紧；不足5年的房子加税，变相减少了二手房的流动，缩小供应量，满5的房子会再涨5%；二套打新无望，这批购买力流入二手市场，房价继续推高。

提问：成哥好，请问楼市政策，哪些与我们有关，哪些又与我们无关呢？

回答：一类是不直接作用于房地产的政策，比如说货币和金融政策。例如调整利息，也就是降息。现在看来就是降LPR，还包括放水的政策，也就是M2增加，国家金融机构向市场投放货币。这个政策是间接作用于楼市的，不会很快地产生效果。但是我们要注意观察，如果这个政策恰好在一个市场的这种敏感的时期，往往会发挥比较大的作用。有的新手买房人很容易直接忽略掉。第二种是直接作用于楼市的政策，这种政策基本上是立竿见影的。尤其在很多一线、强二线这种楼市投资氛围非常浓的城市，一出政策基本上底部就在附近。最典型的就是有关于限购、限售、限贷和限价。这类政策一旦出现放松，政策底几乎是可以确定的。比如增值税由5年再次降为2年，比如二套的首付成数由5成降为4成。比如放宽了可购房人群的资质，这些都是典型的政策底部的信号。

提问：你好成哥，有900万现金，可以承受总价最好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。是摇号还是入手二手房？摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。还有其他好的选择推荐吗？

回答：摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：首选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星。具体更多优质楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，最近考虑代持，但不知现在代持是个什么行情？怎么进行约束？

回答：代持的话还是要谨慎一些，代持的房子的产权归你，但是如果没有代持人的配合，这房子最后你也很难出售掉，所以还需要找一个靠谱的房票。网上一般都可搜得到协议模板。但协议只是防君子，防不了小人。

提问：成哥好，预算总价500-700万，最高也可以冲一下八九百万，上海首房首贷，你建议上海哪些板块投资？建议内环，还是中环，还是外环，还是大虹桥，有什么顺序优选吗？

回答：你好，如果你能买到八九百万的话，有两个选择，一个是中环内的学区二房或者三房，主要靠学区增值。另一种就是在外环外买五六百万，六七百万的次新三房，主要靠地段增值。前者短期更加稳健一点，后期从长期来看，势能更加足。上海投资回报率高的楼盘推荐详见内部！

提问：你好成哥，浦东唐镇拍出了4,000的楼板价，将来的售价应该在8万以上，这还是不靠地铁的位置，反观浦西的大虹桥，徐泾核心区的地价仅靠地铁也才3万出头，房价死死的在6万以下趴着，就连中核这么核心区的房价6万都批不到，这是什么原因呢？有人说大虹桥紧靠火车站，入住的企业以民企和传统产业为主，比较低端没有什么购买力，而且以后经济环境变了， 过了讲个故事就能发展起来的阶段了， 这对大虹桥的房价有支撑吗？徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗?

回答：唐镇与大虹桥，皆处于外环外侧几公里处，其中唐镇略近一点。这两个板块，都有较大发展潜力，但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇，有较大的可比性。大虹桥的发展潜力，来自于虹桥商务区，同时也依托于这个亚洲最大的交通枢纽，辐射长三角。近几年，越来越的企业，将长三角总部搬到大虹桥，也不能说全是低端的，房企总部就有好十来个。唐镇的潜力，主要是为张江科学城做配套服务，包括居住方面。唐镇，徐泾的二手房价格二者差不多。展望未来长线发展，我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元，这只是偶发事件，有些企业拿地水平不怎么样，总是踩错点，高估价的案例挺多。另，这个地价，也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万，最后房价也只卖到5万多。上海板块分析及性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，我现在300到400万预算，看了三个小区，13号线金运路附近的缘圆宝邸，万达城市公寓，17号线诸光路站附近的玉兰清苑，主要想投资保值，之后会置换，请问哪个小区比较值得买？

回答：一个是北虹桥，一个是徐泾，都是大虹桥的核心区，未来的板块势能没什么问题的。你看这些房子除了万达，都是动迁房，需要找一点品质更好的房源。

提问：你好成哥，请问上海泗泾板块如何，有发展潜力吗？

回答：泗泾不错的，因为松江九亭没有土地了，下一步松江必定发展泗泾，泗泾近年来也有很多土地供应，像融创和格力那两个都是地王项目。但是泗泾也有短板，就是片区内没有产业，而是南泗泾和西泗泾靠近佘山的地方大量的保障住房，压低了板块品质。所以泗泾目前看势能，还算不上一等一的板块，目前的单价差不多是合理的。因为单价低，有很大的想象空间，能不能做起来，需要有一群房企的进去做一堆产品才有机会。具体详见内部文章！

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