广州楼市:怕踏空更怕买错?内行人总结这几条买房经验

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：您好广叔，盈彩美居想置换到天河公园，几个问题请教您。

1，现在置换是否是好得时机？天河公园已经很高了，盈彩美居还会补涨吗？

2，盈彩美居88方南向高层小三居，大概挂多少？有中介建议60000，有65000，还有建议70000。

3，想全款抵押，不知找垫资公司是否靠谱？

回答：你好。1、盈彩美居未来还有地铁利好；盈彩美居其实还不错的，有潜力。现在的行情做置换，最好是做加按，一边买一边卖，不然容易踏空。2、盈彩美居，挂7万左右。3、可以这样操作。

提问：广叔好，问题一: 黄埔现在在售的一手楼盘中，价格相近的几个盘，一合生中央城，二，五矿壹云台，三，实地常春藤，四，富力悦禧城？哪个更适合小资本的投资？升值空间会更大?请广叔排个序吧

问题二，黄埔目前价格偏高的几个一手盘，大壮名城，五矿麓山府 ，这两个价格相近，投资的话，又应该选择哪个呢？

问题三，广叔有其他适合投资的推键盘吗？

回答：你好，1、五矿壹云台合生中央城富力悦禧城实地常春藤这样选吧。2、选大壮名城。3、看下科城山庄。

提问：新人首问：你好广叔，广州户口，目前仅购珠江花城一套房产，无贷款。想再投资第二套，但手中子弹仅有200，请教一下，目前投资房产风险大吗？其次，选择黄埔还是南沙？如果选黄浦，您推荐哪几个盘？如果选南沙，您推荐哪几个盘？

回答：你好。M2都站上两位数了，优质房产是能够实现资产的增值与保值的，至于你说风险大不大，这个还得看选筹。短期考虑黄埔，中长期考虑南沙。总价400可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，你好（新人首问）我现在广州没房了，有90万，首付要4成。月供可以15000左右。想买套房子有学位的给小孩读初中和自住，同时又可以增值的，现不知怎选择好，毕竟资金有限。麻烦广叔推荐下！

回答：你好。如果要好点的学位，就要牺牲一点居住的舒适度，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，广州刚卖掉一套加手上30子弹已入手五山某大学校内一套88年的3居黄皮楼，方便老公上班和小孩这4年的上学 ，准备过户，若全付，手里就没有子弹了。也可以贷五成，这样手里还能持有子弹120。现想低价一点出售02年左右的楼梯三房340万，若平时不急可以卖360左右。碰巧现在有大学校内房改96年左右交通便利的电梯三房 单价6.5万 ，总价530万左右出售，可不可以现在入手，还是去萝岗区政府旁边买科城山庄的四房新房 今年交现楼，靠地铁旁，离我单位地铁4站，但这几年小孩读书住大学校内，要四年以后才会来这常住。请指教！还是放在手上慢慢地卖，等卖了后再置换。另外家庭月入3万左右。

回答：你好，1.建议你贷款五成更好，不要全款买房。全款买房投资思维是错的，买房按揭是所有贷款里面利息最低，贷款时间最长的贷款，这是普通购房者的福利，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱。

2.02年的楼梯房现在可以考虑出手，改善置换不建议买96年的的老房子，更建议你买萝岗新房。老破旧未来跑不赢新盘或次新盘。现在是退三进一的好时机，就是卖出劣质资产，然后加仓换好资产的好时机，把老房子换成新房子，把二线换成一线，这样的操作。所以建议你现在可以考虑开始出手置换起来了，优化资产配置。广州投资价值高的板块 详见内部分享

提问：你好广叔，黄埔鹭山府目前单价4.3~4.9万，2022年6月交楼。请问广叔这个值得投资吗？

回答：你好，不建议买 1、这个盘体量很小，规模太小，是小众楼盘 2、第二这个盘周边的环境确实过于一般，地铁站距离不远不近，商业配套太过一般，而且茅岗路、茅岗立交乱哄哄乱糟糟 3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平，这个盘开盘必贵，贵到死，买入就是亏的 等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。 如果自住，那也没问题，反正那三种户型挺好的，尤其是100多平的那个横厅，满舒服

提问：广叔你好，上次看到你提到了南浦的锦绣半岛，这个楼盘我去看过，价格还比较低哦，就是靠近高速。后面，我又去看了岛东的海龙湾，离地铁口不是很远，有电梯，没有人车分流，也算有花园吧，主要是价格2.6-2.7，110的三房朝向还不错，广叔值得入吗？

回答：你好，其实整个南浦岛来看，都不是特别好的区域和目标板块，而且看起来整个岛有旧改，有未来的土地供应，但在番禺来看，其实是属于鸡肋的区域板块，包括成名已早的丽江花园，近几年的涨幅被其他区域甩出了平均水平 不值得买

提问：你好广叔，预算1400,二套。福田房准备出租抵贷。孩子4岁。本人工作在福田,太太在南山。 家庭收入100每年。现在非常纠结,是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才),幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。

回答：你好，接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。

科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期，后海公馆、澳城花园。以上提到的盘，不会跑输。

提问：广叔好，平湖的房子怎样？目前价格不高，地铁马上要开通了

回答：你好，除非你在附近上班，否则不建议买平湖。 平湖很远，位置和大运、坪山、沙井、光明相当。 这些字眼出现在一起的时候，我忽然发现平湖是多么的不起眼： 光明，独立成区，凤凰城; 沙井，海洋新城，宇宙第一大会展中心; 坪山，独立成区，几条地铁，整个区都在旧改; 大运，五大城市会客厅之一; 平湖，政府17个重点发展区域之一，这个称号份量太轻了。 总之，平湖没有可以炒的概念！

提问：你好广叔，我想买深圳的房子，手里还剩一个名额，请问南山的育才学位房或者学府中学的学位房，跟深圳西部的沙井、松岗、光明相比，哪个的投资价值更高？谢谢建议！

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。

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