观点直击 | 佳兆业美好：被追问的收并购与微降的毛利率

　　观点地产网 3月末，正式进入房企递交年度成绩单的高峰期。仅于26号、27号两天，将近十家房企通过线上直播、电话会议等方式举行了2019年度业绩会，其中包括佳兆业美好。

　　3月27日中午，佳兆业美好主席兼执行董事廖传强携执行董事郭丽、财务部总经理易学忠等高层出现在电话的另一端。在主持人简短的介绍后，会议直接进入业绩报告环节。

　　据介绍，2019年全年，佳兆业美好实现总收入12.62亿元，较同期增幅40.9%，每股的基本盈利是1.17元，增幅在134%；公司拥有人应占溢利约为1.64亿元，较2018年同期增加203.0%；2019年年度经调整溢利1.71亿元，增幅在61.5%。

　　“2019年，佳兆业美好派息政策还是40%，维持在2018年的标准。整体的毛利率与2018年持平，为30%。4个物业板块，其中物业服务毛利率为27.3%、交付前及顾问服务是28.7%、社区增值服务是47.1%、智能解决方案30%。”廖传强说道。

　　在佳兆业美好管理层逐一介绍分管业务之后，会议正式进入问答环节。从记者的提问和管理层的回答中发现，在佳兆业美好“40.9%、134%、61.5%......”等各项数据增幅之外，却一直围绕着“收并购”、“毛利”、“毛利率”三个关键词进行。

　　被追问的收并购

　　在第一个问题中，媒体就提问到：“目前公司手上持有7.5亿元的现金，去年年中时，提到有2到3个项目在谈，目前及未来会不会在收购上有动作？”

　　对此，廖传强回答道：“现金流入是物管公司轻资产的一种表现。并购标的和一些股权合作还在进行，目前也有在实际的业务接触，锁定的方向还是集中在经济较发达地区，包括京津冀、成渝和华中地区。”

　　紧接着在第二个提问中，再次被追问有关收并购动作，“去年年中，提及会在非住宅中有收购计划，现在非住宅面积越来越大，未来住宅与非住宅在结构上的（占比）是什么样的水平？”

　　无独有偶，在后续的问答中，“收并购”这一词汇仍然频频出现，包括具体收并购标的选择标准、收并购地区等。

　　翻阅财报发现，2019年，佳兆业美好通过两次股权并购，实现了在管面积的快速扩容。 “收并购”自然成为这次业绩会的热点话题。

　　其中，2019年4月，佳兆业美好完成对嘉兴大树及其附属公司嘉兴市融树酒店管理有限公司的收购，于收购日，后者合共管理78个项目，在管建筑面积约790万平方米；2019年10月，其再次完成对江苏恒源的收购，于收购日，后者运营有包括12个住宅社区及63个非住宅项目，在管总建筑面积分别约130万平方米及710万平方米。

　　完成两次股权收购后，于2019年末，佳兆业美好合约建筑面积为5380万平方米，同比增长67.1%；在管建筑面积4620.7万平方米，同比增长72%；总物业管理数量为304个，较2018年增加132个。其中，新增第三方在管面积约1717.9万平方米，同比增长402%。

　　在一次次提问中，佳兆业美好的收并购路径也逐渐清晰。

　　关于收并购标的选择标准、地区等情况，廖传强说道，“前期在非住宅发展、扩大优势。以前给了一个指引，并购的话是在1000-1500万（在管面积，下同），市场招投标在200-250万，控股股东是在350万左右。”

　　“我们的项目会更希望是在比较发达区域，粤港澳大湾区、长三角、环渤海等。现在所储备或收购的项目，并不是说体现在粤港澳大湾区，目前的标的物在长三角，还有西南。未来，会跟倾向于在一些比较发达的大城市，或者向（具备）购买物业管理服务能力的城市里面去拓展。”郭丽进一步补充说道。

　　微降的毛利率背后

　　通过两次股权并购之后，为佳兆业美好带来了在管面积72%的增幅，其中大部分新增面积来自于非住宅型。于期末，其非住宅在管面积占比由11.1%提升到26.9%。

　　此前于中期业绩会上，易学忠表示，包干制住宅业务行业的毛利率水平在10%-15%，而非住宅业务在30%以上。郭丽亦表示，非住宅为集团带来的收入是可观的，未来还是会以住宅为基础、非住宅为亮点。

　　事实上，于2019年期末，非住宅面积的增加，并没有反映到佳兆业美好的财务表现上。从整体收入来看，物业管理是2019年四个业务板块中收入增速最高的业务，但毛利的增速却是没有与之同步。

　　财报披露，物业管理、交付前及顾问、社区增值、智能解决方案四个业务板块收入分别为5.6亿元、4.67亿元、1.21亿元、1.13亿元，均有所增长，分别为增长48.8%、31.5%、48.7%及37.4%；与之对应的毛利为1.53亿元、1.34亿元、5717.6万元、3405.5万元，同比分别增长为23.3%、30.9%、96.2%及60.2%。

　　而上述四个业务中，物业管理、交付前及顾问毛利率均有所下降。其中，物业管理由2018年的约33%降至27.34%，下降5.66个百分点。

　　对此，廖传强解释道，住宅领域很大，它的能力单价所产生的收入和利润，相对比较平稳或者说它是下行的趋势。但是非住宅就不一样，除了基础物业服务，还有衍生的部分，无论是从单价、面积提供的收入和利润来说，它是客观和预期的。

　　“收并购的两家是在去年4月和10月，在收入上还只有8个月和2个月的财务表现，所以在2019年不能完全凸显出并购带来的财务增长。随着2020年前三个自然月的核算，并购的两家公司，在财务上或者资本上会有发展。”

　　关于目前的公司住宅及非住宅收入情况，廖传强介绍到，目前住宅单价均价为2.46元，非住宅单价均价维持在14.2元左右，但大湾区和经济发达地区住宅单价会到4至6元。

　　就毛利率下降的情况，易学忠则表示，目前物管主要有包干制和酬金制两种。在会计核算中，酬金制收入的确认，将为项目收入的或成本的约10%比例确认为报表收入，但包干制则可以将所有收支纳入到报表中。所以对于报表的成本、收入影响是不一样的。

　　“公司2019年收入变化主要是承接业务收费方式结构的调整，因为第三方获取运作和招投标，基本以包干制为主。这会带来整体毛利率的稀释。”易学忠说道。

　　此外，关于新冠疫情对于公司业务收入的影响，郭丽表示，目前物业管理费用收入正常，主要影响是防疫措施带来的成本投入。“截止到今天，成本投入可能比以往增加大概480万左右。但在疫情期间，各地政府给予了物业管理公司一些减免和补贴，基本上是可以抵消掉的。”

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