并购负累毛利率 佳兆业美好2020年不减速

3月27日，佳兆业美好集团有限公司（下称“佳兆业美好”，02168.HK）交出上市来的首份业绩报告。

具体来看，佳兆业美好2019年营业收入约为12.62亿元，同比增长40.9%；经调整净利润约1.71亿元，同比增长61.5%；股东应占溢利由2018年度约0.54亿元大幅增长203.0%至1.64亿元；每股基本盈利为1.17元，按年大升134%；毛利约为3.78亿元，同比增长36.6%。

与上述数字的大涨相对应的是，佳兆业美好的毛利率由2018年度约30.9%降至2019年度约30.0%。其中，公司发展赖以依托的物业管理服务录得物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务四大业务板块中毛利率降幅最大，由2018年的33.0%降至2019年的27.3%。

在物管企业”有在管面积才有话语权”的当下，上市融资以进行规模扩张几乎是物管企业们的常规发展路径。尤其是行业内万科物业、碧桂园服务（06098.HK）、绿城服务（02869.HK）、中海物业（02669.HK）、彩生活（01778.HK）等早已实现了在管面积过亿级水平的进阶，还停留于千万级在管面积的物管企业们有必要对规模扩张保持更强烈的诉求。

而收并购的“拿来主义”模式一直被认为是物管企业快速增加在管面积最为直接高效的方式。

佳兆业美好在2019年也的确在规模上有了不小的突破。该于2019年4月完成了收购嘉兴大树物业管理有限公司60%的股权，于2019年10月完成收购江苏恒源物业管理有限公司51%的股权，实现了业务从大本营粤港澳大湾区向长三角区域的顺利延伸。长三角地区在2019年度的在管面积录得大幅增长，由2018年底约400万平方米增至约2090万平方米，涨逾420%。

这体现在财报上好看的一面是，佳兆业美好对母公司佳兆业集团的竣工资源、收益依赖度明显下降。而来自独立第三方物业在管建筑面积比例由2018年的15.9%上升至2019年的46.4%；收益率也随之由2018年的24%上升至2019年的40%。

但同时，并购在财报上不好的一面也开始显现，即直接拖累了佳兆业美好含毛利率在内的多个财务指标。比如，直接经营开支2019年同比增幅高达约42.8%，超营收同比增速40.9%。

“公司2019年毛利率的变化主要是受到我们所承接业务的收费方式的一个调整。对于佳兆业美好来说，从第三方承接的业务，无论是并购还是招投标大多数都是以包干制的形式为主，这就带来了毛利水平的稀释。”计划财务部总经理易学忠对此解释道。

先后两宗并购也令佳兆业美好报告期内新增了6577.9亿元的商誉和无形资产，使得公司非流动资产额度大增。

对于商誉的减值风险，易学忠回应称，“基于对现有并购标的资产的运营情况和未来预测，我们认为它目前没有减值风险。”

截至报告期末，该公司现金及银行结余增长至约7.54亿元。公司高层称，2020年仍将积极并购，锁定的主方向仍是粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝和华中等经济较发达地区。

来源:第一财经

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