东莞楼市:不是所有的房子都值得投资,比如这个……

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提问：广叔您好，我在寮步保利心语花园有套小三房，最近准备还完抵押出来，首付130左右，看了茶山金悦府24000左右的四房。还有寮步卓越中环广场116的四房，还有珑远翠珑湾的127四房。投资加自住，哪个更有性价比？家庭年收100左右，茶山保利东岸花园有套142的四房（儿子的名字）在供，月供9000多！望指点！我工厂在茶山，孩子目前在西溪小学上五年级！

回答：你好。茶山金悦府离地铁站茶山站还有2.4公里，不是很近；卓越中环广场靠近寮步站，周边环境不是很好。珑远翠珑湾近地铁东城站，配套还可以，有潜力的，可考虑。保利东岸花园就在金悦府旁边，自住还可以，投资一般。可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，本人在东莞大朗，想考虑东莞市首套房，看了，汉邦松湖半岛，贵，金域东方，常平玖珑湾。想听一下你的意见？

回答：你好。汉邦松湖半岛的地段还不错。金域东方，周围多汽车相关企业，万科物业，没有太大的亮点。常平玖珑湾各方面都要好很多，区位优越，配套较成熟，可以考虑。

提问：新人提问，你好广叔，本人在南城有三套房，手上还有1000W，下一步可以投资哪里？长安万科瑧山府和松湖半岛如何？或者是考虑去深圳或者广州取得购房资格，但是这个比较慢，望回答！

回答：你好。在南城有三套了，其他潜力区域也应做相应配置，不要把鸡蛋都放一个篮子里。万科瑧山府所在区域临深，莲花山脚下，自住+投资可以考虑。松湖半岛的潜力相对大一些，属于松山湖产业的较为核心区域。有条件还是建议入深圳或者广州，找个代持或者HP。

提问：您好广叔，坐标广州，小生意人。目前在广州星河湾一期有一套130平住房，评估价在550万左右，有80左右贷款，可随时还清。现在想买一套星河湾四期的250平，价格980万的二套住房。首套房不打算卖，依然自持。手里总可用子弹600W左右。计划980的房子付七贷三，贷款290W；再把550万房的做经营贷贷出来300W左右。尽量多的把现金用于生意周转。请问这样操作的风险在哪里，如何规避？或者有没有其它更好的操作方式？

回答：你好， 星河湾跟随万博崛起，属于超高性价比豪宅，星河湾出笋的机会很多，早年ceo盘，有些老板现在出问题乱抛盘。 自住星河湾没问题，投资需要考虑入手价格，单价3万左右更适合入手。 你的思路可行，贷款多少，需要对比按揭和抵押的利率谁比较低。 月供能hold住就没问题。

提问：你好广叔，清远地区楼盘被炒得很热，还有轻轨站的开通，很多人都去清远购房，身边的朋友都购买了，我也跟着下了定金，回到家后觉得有些后悔~现在还没签协议，请问值得入手吗？如果交了定金损失会超过2万的定金吗

回答：你好，不建议入清远，有几方面原因：1.交通成本太高，通勤时间和精力消耗太大 清远，现在还是初级阶段，想要等到“广清同城”没有个十年八年，那基本上是不可能的！虽然说，广清城轨就要通车了，但是一期通车后也只能到花都，花都坐地铁到珠江新城都还得要一个小时呢。2.珠三角相对落后城市 GDP增速倒数第一。3.买房即使房价翻了一倍，想转手却无人问津。在清远买房，还面临一个最大的问题，那就是房子多，人口少！

提问：你好广叔， 目前广州二手房房贷，如果考虑到利率，那几个银行的利率比较低？ 如果考虑到对审批的严格程度（如对流水的要求等）哪几个银行比较容易批核？

回答：你好，每一套房、每一个买家和交易条件对应一个贷款条件，依据这个来匹配银行。作为个体买家，考虑哪些银行利率最低、容易审批这种问题，其实是没有意义的，谢谢！

提问：你好广叔，广州天河区冠庭园有一套6楼顶楼，目前看感觉升值意义不大，在佛山融创御府也有一套，中新知识城时代天韵有一套已全款未签约的一套，比较喜欢万科幸福誉，但是没有广州名额，所以想投资时代印记或者是其他的时代楼盘，五年签约缓冲期，请问哪些可以出售？要如何投资房产，目前手上有400。

回答：你好，冠庭园近天平架站，楼龄也较比老，楼梯房而且还是顶楼，像这种房子未来要跑输，建议可以出手置换。融创御府在大沥楼新没有地铁，价值的话就很一般，可出手置换。时代天韵还不错，楼下就是地铁，景观好安静适合长期持有。时代印记靠近中新知识城，但配套不是很好，如已经有一套，可以入一套黄埔科学城，科学城会比知识城发展更快更早确定性要大一些。

提问：你好广叔，请问知识城的万科幸福誉跟东莞的龙光江南大境，哪个更有优势？

回答：你好，万科幸福誉未来有规划利好，缺点就是周围配套欠缺，还很荒，发展的话估计还要很久。龙光江南大境靠的是临深，深圳的外溢靠近沙井，如果我选的话，选后者。

提问：你好广叔，我这段时间在看到龙岗振业城的一个盘，单价还是比较便宜的，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，预算400万左右，需求两房，不知道你怎么看？再过两年通车14号线，双地铁到福田！

回答：你好，预算400万的两房就不要跑去山高水长的郊区来买了，如果是远郊长持派，就要跟着买房四大金刚走，学位，地铁，次新，三房。六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育商业短板，楼龄也普遍在10年左右了，南山福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。如果想赶一波14号红利，不如看看群众基础更广，配套更好，房子更新的石芽岭(承接大量的布吉改善人群)，或者龙中。

提问：你好广叔，我有一百万的现金在手，感觉番禺广场的房子有点下不去手，请问你有推荐的吗？

回答：你好，如果一定要在番禺选的话，番禺最具潜力的地方在万博，万博20年也进入发展的成熟区，南大干线的渐建成，万博商务区带来的高净值人群和后续7号线延长线的开通，都会不断利好万博板块，100万在万博可以很多选择的

提问：你好广叔，我现坐标增城新塘，现在已经有地铁和轻轨站，按理说在这些站开通之前就会涨一波，但是发现好多投资客都被套在那里了，房价比18年还要低了，虽然广州有东进战略，但是此时买入做3-5年的投资会不会涨不起来啊，会不会被套呢？

回答：你好，新塘潜力还是有的，比较适合中长期投资，因为之前的势能太大，导致回撤，现在是入手较好的时机，不过还是要看选筹，建议地铁沿线600-800米范围内，次新花园社区，电梯洋房，不超豪宅线！

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