东莞楼市:为何建议投资是住宅而不是公寓或商铺?

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提问：广叔你好，新人首问，东莞万江十里溪境值得投资吗？想把手里南城那套寰宇汇金中心那套商业公寓卖掉当首付，买十里溪境。寰宇汇金中心2017年底入手的，到现在还是17年的价

回答：你好。寰宇汇金中心的公寓可出手，公寓一直不建议，涨幅慢，税费高，流动性受阻，浪费杠杆，不如换成住宅。十里溪境本月底加推一栋，配套还可以，可以考虑的。

提问：您好广叔、新人首问、本人新东莞户、东莞有社保无房、租在万江龙景、在中堂有个小工厂、二个小孩一个光明初中一个光明小学、广州黄埔有二个房、一是南岗四海基地(贷款已还清、有旧改、但未启动)、目前出租1500一月；二是萝岗敏捷广场公寓出租3800一月、月供5000还有4年还清；现在可以拿7000出来月供、但没什么首付子弹我想用房子抵押贷款出来作首付资金、你认为合适吗？另外自住的话、有哪些推荐楼盘？如果纯投资、珠三角附近如何来考虑？望帮忙分析并尽快回复、谢谢！

回答：你好。南岗四海基地，近南岗站，旧改可等等，另外可将房子DY贷出资金来操作。敏捷广场建议出手，公寓一直不建议，涨幅慢，未来转手税费高，流通性不好。四海基地是几房的？计算下贷7成，加上出手公寓的资金，加上手上资金大概有多少？打算在哪里买？东莞还是广州？我才好帮你做选筹。如果纯投资，有广州房票，还是建议买广州，其次东莞你有房票，还能买东莞。

提问：广叔您好，东莞户口，在东莞南城西平金色华庭有一套154平房子（双证），惠州龙门富力养生谷一套118平公寓，均无贷款，但东莞已无购房资格，现手头现金约50万，家庭年收入约80万，有什么好投资建议吗？

回答：你好。双拼的流动性不是很好，不过金色华庭近地铁西平站，区位不错；惠州供应量大，公寓也一直不建议，建议你把公寓换成住宅，或者DY贷出资金来买其他地方。广州新塘可以入，南沙现在也放开条件，也可创造条件入，中长期持有。考虑50的话，4成能买130左右的房子，买不到什么好的产品，看看怎么再多凑点子弹。

提问：你好广叔，请问环深圳周边地区有没有价值？比如东莞，惠州

回答：你好，环深有价值的只有东莞，首选松山湖 南城，次选凤岗 惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。 东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。 惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。

提问：广叔你好，我和女朋友俩人都在罗湖老街地铁站附近工作，俩人加一块月工资稳定收入3w，公积金7k，现在首付有100w，罗湖老街站附近有什么推荐吗？或者罗湖区的合适的也行，谢谢广叔。

回答：你好，罗湖目前300w总价可选择面很广，15年之内的楼龄、塔楼标准两房，避免楼龄过老或者户型奇葩。 一、考虑自住，就近在地王、老街、黄贝附近买即可； 二、考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大； 三、如果眼界或者行动力更强一点的，可以“投住分离”，目前罗湖的房产大概率会跑输大市，投资可以关注更有发展潜力的板块。

提问：你好广叔，主场在深圳，请问一线和二线结合配置房产的理论依据是什么？真有这个必要吗？

回答：你好，因为一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅收益可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。而二线城市房产选筹更难，但是如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我们目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这可以兼顾收入和确定性。

提问：您好广叔，请问我这种状态是不是要卖掉狮山回来增城买？ 我的情况：广州限购区已经没有名额，有贷款在身；佛山狮山湖景湾有一套楼梯楼，价格大概150w左右，狮山目前的新楼盘很多，楼梯楼不受待见，也担心随着时间推移，这套房子跑输大市，所以犹豫要不要现在降价把这套卖掉，加点钱凑够200w左右（盘算了一下财务状况，只能承受这个总价），去千灯湖或者桂城，或者会广州增城买一个？ 请问现在的市场情况，适合卖掉楼梯楼，买一个电梯楼吗？ 适合的话，是去佛山买还是在增城买合适？ 谢谢！

回答：你好，选千灯湖，你人也在佛山吧，对佛山熟悉点是好事，增城坑多肉少，哪怕是新塘是很容易选到坑 前面一个回答我说过了，佛山本来经济就实力不错，买的到千灯湖自然以后涨幅不会差，人气也够 狮山你就卖掉楼梯楼吧，你降点价格出掉，然后去买千灯湖，你现在割的肉以后千灯湖行情来了，会加倍还给你。 该做决定的时候不要怂！分析好哪个方案盈利多就选哪个

提问：您好广叔，星汇云锦这个楼盘，距离工作单位300m，家人都很喜欢小区管理与氛围，但是顾虑增值保值后劲不足，计划5-8年换房，预算900，你觉得猪城西大两房是合适的投资标地吗？或者是猪城中区与西区的刚需小三房是增值更强劲的选择吗？

回答：你好，一提到星汇云锦就想起了他的两房单位，正规两房和字母小两房，其实就是个大的一房，字母小两房可以改成正规的两房，这种情况下宁愿选择小三房，这是必然的。

提问：广叔，请问广州东站附近的楼盘老王你怎么看？未来高铁，穗莞深城轨开通对这一片区的影响怎么样？旁边的军体院后面靠禺东西路的翠雅苑怎样？

回答：你好，未来高铁、穗莞深的城轨其实对片区的影响不太大，这些是属于人体的血管，负责运输血液和人流。 翠雅苑如果你是自住需求，要求满足通勤考虑可以买，还是看入手价。

提问：你好广叔，刚需3房，首付150万，总价430万左右。是买光明新房（华润公园九里山）？还是观澜（招商澜园，有朋友在）？光明和观澜以后哪个发展会好一些？观澜、龙华的二手房有好的推荐吗？我已付咨询.费，请广叔费心指导！

回答：你好，深圳的发展虽然是多中心格局，但是福田、南山、前海的中心的地位，未来还是无法撼动的。龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没有前途。

同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多。没有名校加持，地铁站点距离较远。不过价格还比较良心。深圳目前大力发展前海，光明的前景不错，公明也差不到哪去。但是，需要长持！

招商澜园89平以上都是双拼，89及82都是1卫，2梯4户。4号线延长线竹村站830米，小区环境不错，适合居住，但是投资回报率一般般。龙华推荐红山和上塘板块。比如金地上塘道、潜龙曼海宁花园等。详见内部分享！

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