李宇嘉：要注意，打击的是“类住宅”而不是公寓

中新经纬客户端8月4日电 题：《李宇嘉：要注意，打击的是“类住宅”而不是公寓》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

深圳停止新的商务公寓项目审批，业内一致认为，最后一个炒房口子，被堵死了。7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，表示要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。7月30日，中共中央政治局召开会议再次强调“房住不炒”。备受瞩目的深圳，自然要以实际行动，遏制投机炒作。

深圳的公寓市场

商务公寓，是最能代表深圳楼市投资炒作的一类产品。低总价(200万左右)、精装修、“售后返租”等，公寓包装起来的这些优势，迎合了那些投资不起住宅，或被限购了的投资客的投资欲望，这也是公寓泛滥的主要原因。

当“7·15新政”将住宅领域的漏洞堵上以后，公寓投资的这个“新出口”，也要赶快堵上。但笔者认为，这一招的用意绝非只是打压。

近期，深圳楼市很火，但火的是住宅，不是公寓。其实，在深圳的公寓市场中，大部分公寓是很难卖出去的。有的项目从去年卖到今年，启动全渠道，也卖不出去。因为公寓这类产品，硬伤太多。最突出的就是居住体验感差。原本是用来做办公楼、研发用房或孵化器的，结果开发商私下里改图纸，摇身一变成了“类住宅”。此外，大多数公寓的容积率都非常高，一层十几户，公摊面积很大，实际价值大打折扣。还有，公寓商业用水用电、商业物管，成本很高。特别是，再交易时高额的土地增值税(最高达60%)会把浮盈全部吃掉。所以，深圳的公寓市场，基本都是新房市场，二手公寓市场很不活跃(见图1)。不过，在深圳投资客的眼里，一套公寓的价格才200万左右，卖不出去就长期持有也是可接受的。

图1 2019-2020年深圳一、二手公寓交易情况(单位：套)

所以，从过去的经验来看，深圳的公寓市场如果能火起来，有两个驱动力量，一靠情绪、二靠资金。2015-2017年，公寓市场确实非常火爆。因为，彼时盘子小的住宅市场根本满足不了购房需求。于是，溢出来的需求就到了公寓市场。

这时，资产增值的前景预期，配合上开发商“售后返租”模式下给出的可观的投资回报，再加上担心赶不上新一轮资产红利的迫切情绪，导致购房者们被冲昏了头脑。2015年之前，深圳商务公寓市场份额仅为商品住宅市场的10%左右，但近年来迅速攀升到了接近30%(见图2)。

图2 2014-2019年深圳市住宅与公寓成交情况

公寓市场异军突起，还有一个重要的原因，就是城市更新的拆迁成本越来越高，门槛也越来越高。比如，存量商办和产业空间要改造，都要求往产业走，这样的规划才能审批通过。于是，办公空间分割销售，并当住宅来卖，既能补偿旧改成本，也迎合了不能“房地产化”的规划要求。

图3 深圳公寓市场年度成交量价走势

阻止更多的空间转为“类住宅”

北上广早已遏制住公寓这类“类住宅”的发展，北京和上海都不再批新项目，而且还不允许卖给个人，也不能贷款。2017年3月，北京开始打击商办，2019年，北京新建商办成交492套，仅为新建商品住宅的1.3%。北京“类住宅”漏洞已被堵死，投资属性被彻底剥离。2020年3月，广州想把“类住宅”不能卖给个人的政策取消，但政策“一日游”，松绑的想法被无情地驳回。

图4 截至2019年11月广州办公、商业去化周期

如果在深圳买公寓的都是投资客，不仅会使实体空间“房地产化”，之后将存量盘活为住宅的空间也微乎其微。“类住宅”物业违反了土地用途管制、空间规划(这是从上到下打击“类住宅”的主要理由)，单纯迎合投资需求，不考虑居住体验，不负责基本生活配套，密度大，片区规划上与商业和办公混杂，运营和交易成本极高，未来可能就是一堆建筑垃圾。

深圳确立先行示范区以后，不再追求一般制造业上的GDP规模，更看重的是科技创新和改革，以及带领大湾区一起成长的能力。所以，近年来产业大量外迁后，深圳在划定工业区块红线以后，腾退的空间会向住宅转移。也就是说，深圳要大量地集聚人口、资源，搞好深莞惠都市圈，起到带头作用，然后再辐射和带动周边地区。所以，腾退出的空间向住宅转移是必然的。5月，深圳公布了新住房制度下的11种供地渠道，大部分是存量盘活，其中包括工业、商业办公存量的盘活。所以，要阻止更多的空间转为“类住宅”，第一步就是停止新项目审批，已批规划尚未签订合同的，转为人才住房。

遏制“类住宅”，但真正的公寓有其自身价值

很多人认为，深圳住宅限购空前强化，需求会转向公寓市场。笔者认为，确实有部分资金会介入，但“房住不炒”开始深入人心的情况下，当下投资客的心态更加成熟了。公寓的硬伤，摆在那里，资金不会贸然进入公寓市场。也就是说，住宅投资和公寓投资，不存在对应的替代关系。

但是，海量供应正在以压倒性态势涌来，特别是2018-2019年，公寓的供应量差不多是销售量的2倍，这就造成“类住宅”库存大量积累。近年来深圳每年的公寓批售量都比销售大，造成库存大量积压(见图5)。

图5 年来深圳公寓供应量明显大于销售量(单位：套)

所以，此次取消新的商务公寓项目审批，很大程度上也是在救助商务公寓，给大家一种“留下来的是绝版”的印象，从而让公寓市场活跃起来。不然，“7·15新政”之后，深圳公寓市场也会随着住宅市场一起回落，甚至回落幅度更大。当然，笔者一直认为，公寓也不是一无是处。

对于深圳这类人口流入大、年轻人多，买房需求旺盛的城市，公寓总价低(200万左右)、精装修的优势很突出，未来向人才住房和刚需“上车盘”转型，也是公寓发展的方向之一。关键是，要做好监管和规划，打击那些表面上看是商业办公、创新型用房、孵化器，但实际却是“类住宅”的违法建筑。

现在公寓“类住宅化”的趋势，已经偏离了公寓的本来面目。未来，停止新的公寓项目审批，推进“工改居”“商办改居”，这个方向是对的。但是，改规划、搞好生活服务配套，是很麻烦的事情，落地周期很长。

将存量商办和工业改造房直接转为住宅用途，难度大、手续繁琐、成本高。深圳年轻人的首次置业，对教育医疗的配套需求不大，总价低、区位好、精装修的公寓，是一个选择。作为一个小众产品，公寓有存在的价值，打击“类住宅”是“堵歪门”，按真正的公寓来规划建设，这是“开正门”。(中新经纬APP)

李宇嘉