停止审批商务公寓 深圳要解决住宅供地失衡问题

  过去十年，深圳房价从2010年15000元/平方米左右涨到了如今7万元/平方米左右，翻了几番，其中主要原因就是城市发展过程中居住用地跟不上城市发展。

  一度因不限购、不限贷便于投资的商务公寓在深圳这座城市迎来关键拐点。

  7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》（以下简称“通知”），全市范围（含深汕特别合作区）停止新商务公寓项目审批，同时减少商业用地比例、增加居住及配套用地比例。

  上述两部门表示，相关政策出台是出于商务公寓呈现出明显类住宅化倾向，已偏离“服务商 务人士”“短期住宿”目的。深圳市将加大住宅用地供应，包括适度提高居住用地比例、鼓励已批商务公寓项目转可售型人才房。

  这将改变深圳土地供给“重商业轻住宅”现状。深圳此前一直将土地向工业用地倾斜，住宅用地规模严重不足，在过往的土地总体规划中占比常年不及20%。

  人文财经观察家秦朔认为，这种严重失衡的后果就是，因为工业用地和住宅用地失衡，导致办公楼空置率持续攀升，商品房价格居高不下，住宅用地矛盾突出。

  过去十年，深圳房价从2010年15000元/平方米左右涨到了如今7万元/平方米左右，翻了几番，其中主要原因就是城市发展过程中居住用地跟不上城市发展。

  据任泽平《全球房地产》数据，深圳居住用地占整个城市面积只有11%，而伦敦、纽约、东京等国际大都市的居住用地占比都超过50%，深圳的住宅用地仅比香港的8%高一点。深圳楼市如何避免香港化，是一个非常严肃的问题。

  两年祭出三把“利剑”

  这并非深圳首次对商务公寓“动刀”。

  2018年7月，面对投资客资金频频入场，以及开发商身披商务公寓“马甲”利用商业用地及产业用地投机住房市场等情况，深圳市监管层予以调控，要求各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售，不得改变用途，新购商务公寓5年内限售。

  持续了一年多的 “只租不售”措施于2019年12月取消。彼时，深圳市住建局表示，商务公寓限售政策抑制了部分城市更新项目活跃度，短期看不利于可售商务公寓销量，长期看不利于增加商品房供给。

  直至今年7月，深圳市宣布彻底取消商务公寓审批。具体涵盖了多项要点：一是全市停止新商务公寓项目规划审批和用地出让方案审批。按照“不溯既往”原则，已经审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续；二是已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房；三是优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局， 减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。通知自发布之日起施行。

  事实上，一线城市中，深圳对商务公寓管控已显“宽容”。早在2017年，为维护房地产市场秩序，北京、上海等城市已停止审批公寓式办公项目。

  实际上，叫停商务公寓审批背后，深圳商务公寓库存已积压多年。

  美联物业数据显示，2015年-2019年，深圳商务公寓供应量分别是7833套、11149套、11721套、12405套、19301套；2020年，深圳商务公寓原计划供应18732套。

  据深圳市住建局此前透露，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米，业内估计仍将有约10万套左右商务公寓处于已建、在建和正在审批阶段。

  “2015年之前，深圳商务公寓市场份额仅为商品住宅市场10%，但近年来迅速攀升到了接近30%。”经济学博士、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳近年商务公寓异军突起原因，一方面在于从当地住房市场溢出的购房需求，加上开发商“售后返租”营销模式、投资客增值预期，带动公寓市场；另一方面则与城市更新拆迁成本与门槛越来越高有关。“比如，存量商办和产业空间要改造，需要往产业方向走，规划才能审批通过。这种情况下，将办公空间分割销售既能补偿旧改成本，也迎合了不能‘房地产化’规划要求。”

  不过，当地楼市供应结构调整正在此次通知中得到体现，包括继续加大住宅用地供应，适当压缩商业用地规模，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房，提高居住和公共服务设施用地比例等。

  深圳以往土地规划中，商服与产业用地供应占比较大，住宅用地占比常年不及20%。2019年，深圳全年计划供应1200公顷建设用地，其中居住用地供应150公顷，占比12.5%；商业服务业用地及产业用地供应达到355公顷，占比达29.6%，超过居住供地2倍。

  在2020年深圳土地供应计划中，居住用地拟供应293.2公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加近1倍，公共住房和商品住房用地供应量较去年均有较大增长。

  土地供应的差距

  作为“7.15”新政延续，不少购房者将商住公寓视为“被打压”的新品类。不过，在李宇嘉看来，叫停商务公寓审批并非出于抑制楼市目的。“近期深圳楼市大火，但火的是住宅而不是公寓。其实，深圳公寓市场除了几大明星楼盘，去化整体困难。另外，尽管多数商务公寓打出不限购不限贷、200万元即可入手、精装修等宣传语外，始终存在水电物业成本高、居住体验差、交易成本高等问题。传统住宅与商务公寓不具备可替代性。”

  李宇嘉告诉记者，深圳此次取消商务公寓审批的目的一方面是出于对存量资源的盘活；另一方面则能阻止更多空间转化为“类住宅”。

  “深圳早期发展出口加工型产业，由制造业城市起家，所以工业用地和商业办公用地较多，已经在城市更新中规划为商务公寓的很难再大规模利用和盘活。”他谈到，“另外，两部门在此次政策解读中也明确指出，“商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套作用，但近年呈现出明显类住宅化倾向，偏离了原本商务人士短期居住、休闲旅游的初心。”

  今年5月，深圳公布了最新11种供地渠道，当中涉及大部分存量盘活，包括工业、商业办公存量的盘活。在李宇嘉看来，因住房价格上涨红利、城市旧改需求等因素，过去几年大量商业办公、工业空间转向了“类住宅”。当中不乏有项目贴上了商业办公、创新型用房、孵化器等标签，实际却是类住宅的违法建筑。

  “从长期影响来看，停止新公寓项目审批，推进‘工改居’‘商办改居’是一大方向，未来存量盘活还是要回归实体。深圳此次针对商办公寓新政有利于增加中长期住宅土地供应规模。”

  深圳从今年开始减少商业用地，上半年，深圳商务公寓总供应面积同比下滑38.5%；同时加大居住用地的供应力度，全年计划供应居住用地293.2公顷（其中新供应129.2公顷、更新整备等164公顷），占全年建设用地供应总量的约25%，是2019年12.5%的两倍。

  但从现实情况来看，因深圳工业用地目前仍保留30%的红线范围，住宅用地比例仅有18%，预期在2035年达到25%，但仍远低于全国平均约33%的水平，更低于国际上40%以上的水平。深圳住宅用地仍存在较大差距。

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