昆明住宅/公寓差价近一倍!为何?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-18 12:25

关注昆明房地产市场的人不难发现，昆明公寓的售价和住宅相差甚远，有的区域差价甚至达到一倍之多。有人疑惑，也有不少人问：可以买公寓吗？现在投资公寓合适吗？

那么，住宅、公寓差价有多大、为什么这么大？一起来看看。

8月份，昆明出现超低价公寓产品，即位于呈贡的实力蝶锦台项目，最低价仅4700元/㎡，精装修交付。而在此之前，这个项目的公寓均价在8500元/㎡左右，住宅售价也是8500-10500元/㎡之间。如此大的价格差距，可以说令人咋舌。

虽然公寓售价跌破5000元/㎡这只是个例，但是昆明公寓和住宅之间的价格差距越来越大确是不争的事实。在热门区域，这一现象更为明显。

例如巫家坝，目前整个片区内在售的公寓价格在10500-13000元/㎡之间，而住宅类产品售价已基本超20000元/㎡。市中心的公寓售价要高一些，超15000元/㎡，但是区域内住宅售价最高的已超30000元/㎡。

（昆明部分项目住宅、公寓价格对比）

注：表格中价格仅做参考，具体价格以售楼部为准

以上表格中大多为巫家坝、市中心以及西北新城等热门片区的项目，公寓和住宅差价近一倍之多。然而反观呈贡及昆明周边区域，差距要小一些。呈贡核心区域公寓售价在7500-10000元/㎡左右，而住宅售价约为11000-14000元/㎡，也有近40%的差价。

昆明公寓和住宅差价为何这么大？其实答案显而易见——公寓库存大、去化难。

据昆明锐理2019年房地产市场研究报告显示，去年昆明公寓市场火热，大量产品入市，库存量激增，达到352万㎡，成为历年最高值，去化周期约为33.9个月（2.8年）。而同年昆明住宅存量约为663万㎡，去化周期约为7.8个月。

（来源：昆明锐理）

昆明公寓去化难度大原因有以下几点：

一、使用成本高。公寓属商业服务用地，入住后水电、物业管理等费用较高。

二、价格涨幅慢。为有效去化，开发商对公寓定价远低于住宅，用精装改毛坯等方式下调公寓价格，甚至不惜成本价出手。但是，公寓类产品首付比例高、贷款年限短、利率高、契税高等是造成价格难以上涨的原因。

三、实用性不强。普通公寓产品大多以小面积为主，功能比较集中，也比较单一。实用性不强。当然，目前市面上也有不少开发商也创新和开拓了公寓的新功能，如养老公寓、酒店式公寓等。

公寓产品除了销售价格低以外，相比住宅，劣势显得更为明显。

若是遇到烂尾的情况，公寓项目的复工可能性更小。例如位于广福路和广南大道交叉口的豪门金座，规划的就是公寓和商墅类产品，项目自2014年停工至今没有复工消息，期间也曾几次进行拍卖，但都以流拍收尾。

（豪门金座，图源网络）

当然，住宅也有烂尾的情况出现，但是复工可能性更大一些。就如南市区紧邻爱琴海的壹号公馆，业主苦等近10年，终究还是迎来了交房（商品房2019年9月交房，回迁房2020年9月交房）。

（壹号公馆实景图）

总的来说，目前公寓的投资回报并不可观，投资风险也大。在2019年焦点君就说过不建议买公寓。但看到市场上形形色色的公寓产品，加之“诱人”的销售价格，不免让人心动。

那么，你会买低价公寓吗？欢迎留言。