国内长租公寓门店关店率达3.6% 昆明长租公寓量少力弱

来源：都市时报

　最近一段时间，关于公寓的话题十分火爆。除了最近都市时报大象房鉴所发布的呈贡一楼盘公寓3个月降价10多万元以外，全国各地的长租公寓连续“爆雷”一事再次引起了记者的注意。记者查询发现，昆明也出现了这样的情况，长租公寓的前景成为业内人士和购房者热议的问题。

　　长租公寓“爆雷”

　　租客投诉无门

　　今年最早发生公寓“爆雷”事件是在杭州。疫情期间，杭州部分长租公寓拖欠租金问题被多次曝光，最近愈演愈烈。8月28日，杭州友客公司爆出被查封消息，大批租客和房东聚集在友客杭州总部维权。友客采取“高收低租”的模式，用高于市场价的价钱向房东收房，再用低价出租给租客，从而吸引了一大批租客和房东。按照友客的要求，租客必须一次性支付1年、2年甚至3年的租金，而对房东则采取按季度打款的方式。租客支付的大笔租金其实掌握在友客公司手中，并未交给房东，当公司资金不足以支撑其继续向房东支付高额租金后，房东要求收回房屋，已支付了长期房租的租客就成了牺牲品。

　　8月29日，杭州巢客也爆出同样的问题，有离职的工作人员给房东发信息称，“公司疑似跑路，让房东尽快去找公司讨说法”。

　　杭州趣居最近也被多名房东曝出拖欠房租，涉案房屋近1000套。在受骗的租客中，不少是刚毕业的大学生，还没有什么积蓄就已经搭进去好几万元的房租，被房东赶出后无家可归，想讨说法却找不到托管公司。

　　为什么长租公寓频频出现“爆雷”事件，那么多钱都去哪里了？据了解，公寓托管公司通过这种非法集资的手段，聚集到大量资金用于其他投资，一旦投资失败，资金周转不过来，公寓“爆雷”自然就发生了。

　　9月以来，同样因为资金和运营等问题“爆雷”的还有南京君创公寓、河南悦如公寓等。如果从2018年算起的话，“爆雷”的长租公寓公司数量更多，包括寓见公寓、好租好住、爱公寓等长租公寓运营企业均被曝出存在资金链断裂问题。据贝壳研究院数据，截至目前，全国公寓门店关店率达到3.6%。

　　上半年新增租赁企业17.2万家

　　企业资产实力差异极大

　　为了应对近期出现的长租公寓“爆雷”事件，住建部9月7日发布“关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知”，明确租赁企业、房产中介不得违规提供金融产品和服务。企查查数据显示，目前我国共有在业、存续的房屋租赁企业162万家。

　　统计显示，2019年我国流动人口规模超2.5亿人，其中租赁人口近2个亿。企查查数据显示，受相关政策激励和人们生活消费习惯转变等因素影响，近10年房屋租赁相关企业年注册量呈现几何式增长趋势，并于2019年创下注册量新高，达到37.5万家，较2018年增长了33%，较10年前增长了777%。

　　企查查数据显示，今年上半年共新增房屋租赁相关企业17.2万家。受疫情影响，今年一季度注册量低于往年同期，仅为6万家，同比下降17%。但在疫情影响下，租房形式从“短时间高峰”转变成“阶段性长时间稳定”，二季度企业注册量迅速上升至11.2万家，超过前两年同期水平，同比上升16%。

　　虽然我国房屋租赁市场规模正在逐渐扩大，但各类企业的资产实力差异较大。企查查数据显示，注册资金低于500万元的企业占据了总量了59%，而注册资金在5000万元以上的企业仅占8%。

　　规模小、盈利能力弱

　　“爆雷”影响昆明长租公寓前景

　　长租公寓是房地产市场上的新兴行业，在中国巨大的住房租赁市场背景下应运而生。目前市场上的长租公寓主要有两种形式，一种是以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等都是房地产企业名下的长租公寓品牌。

　　另一种是托管公司从租赁中介业务或者业主手中将房屋租赁过来，整合房源进行重新装修管理再出租，然后按月或按季度将租金的一部分返给业主。这种模式下，业主比较省心，也吸引了不少房源。但托管公司“高收低租”“长收短付”的不对等经营模式，也为长租公寓“爆雷”埋下了隐患。

　　那么，昆明长租公寓市场又是什么情况呢？

　　据不完全统计，昆明现在有H公寓、柠檬公寓、紫钻公寓、海豚公寓、芒果公寓、幸福公寓、惠客公寓、Me+国际青年公寓、浩凯书屋、明楼物业、龙湖冠寓等10余家长租公寓品牌。此外，昆明几家大型中介公司如荣城、新亚等，也有以二房东形式运营的长租公寓。

　　和发达城市相比，昆明长租公寓企业的规模更小，盈利能力更弱，像链家、万科等长租公寓知名品牌都还没有在昆明布局，只有龙湖旗下的龙湖冠寓两年前进驻保利中心，但也属于试探性质。

　　目前，昆明绝大多数长租公寓都是本土企业在管理运作，而且初创型企业较多，像柠檬公寓、海豚公寓、紫钻公寓、芒果公寓都为创业型企业。品牌公寓的租金也偏高，例如龙湖冠寓产品一室一厅需要2750元/月，H公寓一室一厅需要2600—2800元/月。

　　昆明市社科院社会发展研究所所长高军表示，目前对长租公寓的监管政策还不全面，开发商开发住宅需要大量资金，许多开发商会选择利用公寓产品回笼资金，这也导致昆明的公寓存量过剩。

　　同时高军表示，目前长租公寓还在发展中，监管制度不完善从而导致公寓“爆雷”事件频发。而近期全国长租公寓市场出现的变化，必然会影响到昆明本土长租公寓品牌的发展，未来前景令人堪忧。

　　★小贴士

　　如何避免

　　公寓“爆雷”

　　1.选择长租公寓，需了解这家企业的实力和口碑，签约前要查一下企业负责人名下是否有相关长租公寓“爆雷”情况；

　　2.租客支付房租时，建议不要一年一付，选择一个月一付或者三个月一付，一定程度上可减少损失；

　　3.对于收房租金过高，而出租租金却远低于周边市场行情的长租公寓，必须提高警惕，切勿贪图租金便宜；

　　4.房东和长租公寓方、长租公寓方和租客，各自的合同上都需要写明“租客缴纳房租的周期和房东收到的周期应该一致”；

　　5.签订租房合同，应采用合同范本，谨防陷入“租金贷”。

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