“亿元补贴”大战开启 长租公寓能否自救解困?

来源：新京报

时至7月，毕业季租赁需求逐渐开始释放，多家品牌长租公寓相继抛出“亿元补贴”活动，针对新签客户推出特定的房租优惠减免政策，以求争取到更多新客户。

业内认为，此举背后，折射出今年租赁市场复苏不如预期的现实。那么，“亿元补贴”能否自救解困？长租公寓下半年走势如何？会否迎来行业并购潮？

减免租金，多家长租公寓推优惠举措“抢客”

今年上半年，租赁市场受到疫情的影响波动较为显著，市场供需格局趋于缓和，租赁需求延迟释放，长租公寓企业也经历了经营考验。为了解困，7月份开始，多家品牌公寓纷纷推出亿元补贴活动，针对新签客户推出特定的房租优惠减免政策，此举引发了租客群体的关注与热议。

新京报记者了解到，7月2日，自如正式上线“亿元补贴”活动。在具体优惠力度上，合租房源一年免2个月租金，以海淀区一间季付月租金3390元的单间为例，参与这一活动后，相当于全年减免了6780元租金；整租房源一年免1.2个月租金，以参与此次活动的朝阳区一套整租房源季付月租金8630元计算，则相当于全年减免10356元租金。

这并非个例，记者了解到，蛋壳公寓也于近期推出“安居计划”，拿出亿元用于补贴租客，租客最高可享受免租两个月的福利。

值得一提的是，6月毕业季原本是传统租房旺季，但由于疫情影响，今年毕业生的租赁需求延迟至邻近毕业才得以释放。因此，毕业生租赁需求会在7月市场上有所体现。在业内看来，长租公寓在此时出台优惠政策，正迎合了毕业季的租赁需求，以及疫情得以控制后，其他流动人群的租赁、换租需求。

巴乐兔研究院院长高萌向记者表示，毕业季的到来，在一定程度上必然会拉动长租市场。不过，由于今年就业市场相较往年有所不同，因此，租约交易的规模会弱于往年。

高萌进一步分析称，相较于往年，今年部分毕业生需要花更多时间找工作或延后工作，这会体现在长租市场的签约延后上。此外，就业的薪资情况不乐观，也会造成毕业生租房的预算相对不足，由此体现在租房产品的选择上，会更倾向于追求实用和性价比。

“面向刚需市场，具有更高性价比的合租房源会更受毕业生欢迎，毕竟有一个安全的居处，在大城市先落稳脚跟才是最重要的。”高萌总结道。

从市场供应端分析，贝壳研究院租赁分析师黄卉对记者表示，长租公寓企业在优惠政策制定上，应充分考虑毕业生的承担能力，降低租赁门槛，由此更好地实现消费转化。

“长租公寓未来不缺房源，缺的是租客。” 房东东公寓学院创办人全雳如此点评。

旺季不“旺”，长租公寓经营压力凸显

在业内看来，多家长租公寓企业制定房租优惠减免政策的背后，折射出今年租赁市场复苏不如预期的现实。毕竟，长租公寓企业都是紧跟市场风向的。

纵观长租公寓市场走向，今年可谓行业一大分水岭：开启租金下降周期，企业洗牌加剧。

从常规租赁市场周期来看，一般11月到次年2月为租赁淡季，2月后返乡人员回归，市场逐步转热，至6、7月毕业季迎来旺季。然而，上半年受疫情影响，租赁市场的季节性规律被打破，不仅回热趋势较缓慢，传统旺季也不“旺”。

来自贝壳研究院的一份报告显示，6月份，部分城市的租赁交易再度受到疫情等因素影响，传统毕业租赁旺季暂未显现，成交量环比下降7.3%。其中，北京租赁市场成交量下降明显，环比下降达19%。

与此同时，6月份，重点18城的平均租金水平呈下降趋势，环比下降3.2%，同比下降10.9%。值得关注的是，以往长租需求较为旺盛的北京，也开始下调租金。6月份，北京市平均租金为84.4元/平方米，环比虽上涨0.3%，但同比仍下跌5.0%。

“租金水平较去年同期下降，这必然导致长租公寓企业承担的租金成本占比更高。与此同时，不论是业主直租还是长租公寓市场，出租人的出租预期持续走低，为避免空置带来的损失，往往会采取降价等优惠措施，加快出租，减少空置成本。”黄卉分析称。

值得一提的是，面对经营压力，一些长租公寓企业在强调招租同时，也对房东提出了降低租金，此举引发不少争议。问题在于，此举是否合理？现阶段要不要跟业主谈降租？

“跟业主谈降租，是长租市场上部分企业对供需发生变化的一种调整手段，总体上，这是正常的经营动作。”高萌告诉新京报记者， 但至于要不要在现阶段跟业主谈降租的问题，不应该一刀切来看，“这需要长租企业评估目前所处的实际情况，是否遇到紧急的现金流问题，财务推演情况如何，其他手段是否都用了，效果又如何等。”

虽然主要一二线城市长租公寓市场正逐步恢复，但疫情对于租房相关的整体经济的影响还将持续。基于此，高萌认为，各企业还应做好推演和分析，来判断是否要跟业主谈降租以及降多少才合适。同时，应平衡好房东、租客和租赁企业的权益，共同协商、积极应对今年的特殊时期。

中小企业迎“至暗时刻”，行业并购潮来临？

令人唏嘘的是，长租公寓一度是众多开发商热衷投资的标的，然而，回顾今年上半年，没有新的开发商再进入长租公寓领域。

从贝壳研究院监测的集中式长租公寓门店数量TOP10品牌来看，2018年底，TOP10品牌门店数量为660家；2019年底，TOP10品牌门店数量为1134家，2019年全年新开门店474家，新开店率为71.8%。而到了今年上半年，TOP10品牌新开门店共93家，新开店率为8.2%，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停。

不仅如此，出租率下降、租客违约率提升，导致不少中小长租公寓企业经历“至暗时刻”。据不完全统计，今年上半年，陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小长租公寓数量达16家，其中，近七成长租公寓因“高收低出”模式，导致资金链出现断裂。

“2019年末，无论从投拓端还是租赁端，长租市场总体已显出疲态，2020年的突发疫情只是催化剂，因为任何过度的行业，都会被打回原形。”全雳解释称。

站在经营者角度分析，高萌指出，目前这一节点，企业在经营上需更务实，“秣马厉兵，先图生存，再谋发展。”具体而言，高萌解释称，运营上更细、更专，开源节流，降本增效；提升服务品质、租客满意度，由此拉长租约周期，获得回头客和老客户的推荐；谨慎拿房，慎用金融杠杆；房源产品贴合大众需求，满足中低收入刚需人群，租金在合理范围内。

克而瑞租售研究中心相关人士亦表示，下半年长租公寓应谨慎拿房，专注运营软实力的提升。一方面，在新项目拓展上，优化财务投资测算模型，调低出租率预期，提升拿房门槛，并多采取月付之类的短期支付方式；另一方面，在运营上，提升人员效率，降低业务招待费用和其他成本费用，提升服务品质。

展望下半年，长租公寓行业将呈现怎样的发展态势？会否迎来行业并购潮？对此，华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱告诉新京报记者，长租公寓经营状况与房屋租赁供求关系密切相关，下半年的趋势，需看整体租赁市场的走势。广义住宿业在疫情后期，“关停并转”与并购共存是大概率事件。

不过，在克而瑞租售研究中心相关人士看来，当前市场情况下，各方投资行为都相对谨慎，并购潮尚未来临。不过，其同时指出，一个不容忽视的现象是，疫情期间，的确有不少头部企业在观望行业的收并购机会，其中，低成本不良资产更受业内关注。

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