“蛋壳风波”背后的长租公寓困局

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-30 15:48

拖欠供应商贷款、拖欠房东房租、私改租客合同……长租公寓平台蛋壳公寓近日再度被爆出“跑路”“破产”传闻。

而在北京、深圳、武汉和广州等城市的蛋壳公寓办公地，则出现租客和房东进行维权。

对此，蛋壳公寓相关人员回应称：“公司目前确实遇到了资金困难的情况，但正在积极进行处理，公司高管们都在集中精力解决当前问题。但跑路、破产等网传消息并不属实。”

租户的预付租金以及来自金融机构给的预付款，是蛋壳模式快速崛起的两大支撑。但随着蛋壳陷入兑付困境，其核心的租金贷业务也面临风险。

深陷“跑路”传闻的蛋壳

实际上，这并非蛋壳公寓首次被传“跑路”。今年10月，蛋壳公寓就曾被传“跑路、倒闭”。而更早前，在今年疫情期间，蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。

公开资料显示，蛋壳公寓成立于2015年，是提供租住生活的资产管理和居住服务平台。截至2020年3月31日，蛋壳公寓进入全国13个城市，运营公寓数量为41.9万间，同比增长46.8％。其中，北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间，其它城市为21.2万间。

蛋壳公寓今年才登陆纽交所。自今年1月上市以来股价便一路下挫。截至11月17日收盘，其股价已经从上市初期的13.5美元降至2.4美元。

惨淡的股价背后是惨淡的财报。据披露，蛋壳公寓2017年至2019年分别净亏损2.7亿元、13.7亿元、34.3亿元；公司资产负债率由2018年的82.62％升至2019年的95.78％。据分析，蛋壳公寓持续亏损的原因，是2017年到2019年公司利用“租金贷”模式，迅猛扩张，运营房间数猛增近30倍，截至今年一季度，其公寓数为41.9万间。

何谓“租金贷”？据介绍，租金贷就是租客通过贷款租房。合同签订后，与蛋壳合作的金融平台将一次性把租客合同期内的所有租金支付给公寓方，而蛋壳则按月或按季度向房东支付租金。受疫情影响，当新增租客不足以维持资金流动的时候，危险也就暴露了出来。

财报显示，2017-2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3％、75.8％、67.9％。

“租金贷”的风险与压力

“利用来自金融机构的预付款来支持我们的扩张”，蛋壳此前在招股书称，公司大量的资金来源包括与租金融资相关的金融机构的预付款以及居民的预付款。

在蛋壳的商业模式中，本来蛋壳-房东-租户-金融机构之间，可以形成一个闭环。房东提供房源，蛋壳作为牵头的中介机构，银行提供租金贷，租客从蛋壳和银行上享受服务。但其中任何一个链条出现问题，这一闭环就可能有破裂的风险。

在尚未结束的兑付困难风波中，蛋壳的不少租客都面临退租和解除“租金贷”的困扰。

11月16日，在事件爆发后，微众银行在对租房消费贷款客户公开回复中如下表示，将协助贷款租客解决租赁纠纷，至少在2021年3月31号前，租客的征信将不受影响。

“如果居民的租期提前终止或居民拖欠每月分期付款，我们将需要将剩余租赁期的预付款退还给相关金融机构，这将导致现金流出并减少我们的营运资金。”蛋壳称。

目前，随着资金紧张问题爆发，蛋壳面临越来越多难以兑付的局面，如果再出现需要退付金融机构相关资金的情况，其所承受的资金压力将更加巨大。

更多监管在路上

自2020年伊始，长租公寓爆雷事件频发。仅今年七八月份至今，就有20多家长租公寓项目“爆仓”“跑路”，主要原因多为“高收低租”模式下的资金链断裂。

回到蛋壳公寓风波中，如果事件未能得到妥善处理继续发酵下去，蛋壳、房东、租户、银行无疑会走向四角困局。而租户、业主和银行的关系更是由受害者组成了一个“死循环”。

11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，要求住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

同日，西安市人民政府也下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》，住房租赁企业应在监管合作银行开立唯一的企业住房租赁交易资金监管专用账户，分账核算专款专用，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为。

早在去年底，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门联合发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确表示，住建等部门应加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管。

今年9月公开征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》也提出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

“托管式的租赁经营业务，即住房租赁企业在替他人管理财产，相当于金融机构里的资产管理。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波提出，要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。

首都经济贸易大学教授赵秀池也指出，对容易“暴雷”的轻资产住房长租企业需要进行资金监管，但高收低租本身就是亏损状态，不可能长久持续。因此，从源头上，不应片面鼓励轻资产长租企业发展，除非其有低成本房源，能够稳定地赚取低收高租的差价。

同时，赵秀池认为，从源头上防止住房租赁企业高风险经营，应该鼓励重资产自持长租企业和进行撮合交易的房地产经纪机构发展，才能有效增加市场租赁房屋供应，提高租赁市场成交效率，真正发展壮大房屋租赁市场。（城市金融报2020年11月）