长租公寓的“壳”要破了吗

“蛋壳”要破了吗？

这个当下蛋壳不愿意回答的问题，或是接下来长租公寓市场必须直面的问题。连日来，蛋壳深陷“爆雷”“跑路”风波，引发公司股价震荡，长租公寓市场风声鹤唳。

危险的气息，在时间和地域上都早有征兆。年初，因为免租的矛盾，蛋壳与业主的矛盾开始暴露。随后，公司风波不断，资本市场新秀变得起伏不定。赴美上市的长租公寓公司青客公寓也被曝出资金周转困难，甚至险些关门。长租公寓爆雷频发于多个城市之际，整个行业已是鸡飞狗跳。

长租公寓有一套自己的运营逻辑。“高付”租金给业主，再以“低价”给租客，这一模式看似违背“低买高卖”的市场规律，却在长租公寓市场成为基本操作。若要维持资金链，只能“长收”租客一年的租金，再按月“短付”给房东，利用时间差周转资金。

而租客租金又多来自于租金贷等金融产品，提供租金贷的贷款公司通常不是正规银行，有些是网贷公司或非正规金融机构，利用租户信用借贷搭建资金池，放大了风险。这种玩法的长租公寓，更像是罩在房地产外壳下的资本游戏。而时间和金钱之间，往往争分夺秒，危险藏在顷刻之间。

疫情可能是击垮资金链的稻草。但无论疫情存在与否，长租公寓的脚上一直绑着“雷”。在业内，长租公寓模式一直争议很大，房地产大佬们各执一词。几年之间，嘴仗不断，争吵不休。潘石屹直言“这个生意是亏的”，王石力挺，冯仑态度谨慎，他表示要看租金水平也要看房地产金融产品创新。从实际行动看，万科、龙湖等龙头企业则接连布局，中介系、酒店系、创业系，长租公寓市场争夺战愈演愈烈。

楼市迈入存量房时代，“租售并举”的政策背景下，租房改革政策频出，房企将租赁看作“楼市下半场”的入口。各路势力争相进入租赁市场，长租公寓顺势站上风口，火热看似有章可循，又难掩一厢情愿。

资本上头，往往就剩下速度与激情了。跑马圈地，上车占坑，借助租金贷疯狂收房、极速扩张之后，有事儿就不是自己说了算了。在遭遇市场风险和变动的情况下，仍要按约定缴纳租金，巨大的经营压力之下，再火的市场都会遇到最冷的结局。

微利行业，需要细耕慢做，放长线看远期。长租公寓在市场前期需要重资本投入，如何利用金融工具，解决资金沉淀、回报周期长以及现金流需求，监管如何介入，既要管住钱又要给予金融支持，是置身其中各方要解决的当务之急。

脆弱的壳，还打不了长期的仗。

北京商报评论员 陶凤

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