长租公寓之殇

【环宇杂谈】

目前，热点城市的“散租”回报率只有2%~3%，而长租公寓还要将装修、管理等成本搭进去，自然很难赚钱。

李宇嘉

近期，长租公寓再现“跑路潮”、“爆仓潮”。据广州市房地产租赁协会统计，今年以来“爆雷”的长租公寓达26家，刚刚过去的8月，全国有15家公寓倒闭。

就目前的形势来看，2019年开启的长租公寓“爆雷”的至暗时刻，一时半会还结束不了。此前，被描绘的美好至极的“租房升级”，在疫情后被打回原形。据贝壳研究院统计，2020年下半年新就业大学生，超过40%的可承受月租金在2000元以下，近70%大学生接受合租。在广州，疫情后很多租客退掉租金高的套租房，选择“合租”，甚至退到城中村去了。

今年上半年，前10大品牌长租公寓新开店仅93家，新开店率为8.2%，而这个数字在去年超过70%。一旦规模降下来了，长租公寓讲给投资人的故事，即“做大规模、赢者通吃”，其可信度就下降了。同时，杭州、西安等城市纷纷祭出租赁新政，要求租金和押金全部纳入监管专户，这不啻于掐住了长租公寓生存模式的七寸——“高收低租”（支付房东的租金，高于收取租客的租金）、“长收短付”（收取租客租金周期比付给房东房款的周期要长）。

一个“80后”创业者说，“疫情最严重时都没倒下，现在却倒下了”。他的困惑和他的脸庞一样的稚嫩，背后反映的却是长租公寓最致命的缺陷。长租公寓的创业者们，有一些共性，比如青年才俊、创业领域摸爬滚打、浸淫多年，懂得怎么给资本“讲故事”的套路。问题是，他们根本不懂住房租赁的规律，心底也不知道租赁该怎么经营，只知道这是资本和政策风口。

确实，住房租赁是风口，否则也不会写入国家文件。问题是，此风口非彼风口（资本市场眼里的风口）。衣食住行，四大领域嫁接互联网，都会诞生出“独角兽”，比如穿衣有淘宝、唯品会，吃饭有美团、饿了么，出行有滴滴等。这么看，貌似只有住的领域还未浮现出独角兽。前景是何等诱人，这也驱使资本前赴后继地砸巨资涌进来，但现实远比资本想象得骨感。

租赁需求刚性，客单价（月租金）较高，但长租市场容量不能这么算。因为，租金与收入高度关联，租房的多数是收入不高的新市民。长租公寓雨后春笋之前，多渠道供应早已形成，比如城中村、企业宿舍一直是珠三角最主要的租赁房源，“房东-业主”之间散租也由来已久、灵活便利。“90后”等对租的品质有要求，但市场规模不大，长租公寓只是一个“小众产品”。

目前，热点城市的“散租”回报率只有2%~3%，而长租公寓还要将装修、管理等成本搭进去，自然很难赚钱。笔者认识一些苦苦坚持的租赁企业，他们靠寻觅废弃酒店或商业裙楼，源头上降低成本，再搭配不同价位产品，提高出租率、人房比（单个员工管理的房间数）来赚钱的。甚至，有一些是靠偷税漏税回补利润的，这与资本市场的打法可谓风马牛。

近年来，很多城市一下涌现出几百家长租企业，未来很多要倒下了。苦苦坚持的，也不是没机会，但必须要抛弃资本的发财梦、抛弃“唯快不破”的打法，弯下腰来研究，租客需要什么样的服务，然后去做水滴石穿、久久为功的琐碎事，赢得客户信赖，再慢慢扩展店面。

当然，各地管理部门要在规划调整（工改、商办改）、消防验收、融资上，将国家的扶持政策落地，不能推诿扯皮。长租公寓的困难与高成本、融资难也有关。最后，近期爆出的“跑路”者，连创业者都算不上，是赤裸裸的诈骗行为。总的来看，一个典型的民生行业，底线却不断被“践踏”，长租公寓之殇，反映整个行业已偏离了租住的本源，亟待全面革新。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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