姜兆华：长租公寓爆雷，是模式之殇还是庞氏骗局？

近期，蛋壳公寓爆雷事件引发媒体的广泛关注。12月3日，网传广州蛋壳公寓一租客坠楼，再一次将风雨飘摇中的“蛋壳”推向舆论的风口浪尖。蛋壳融资合作方微众银行，也因14亿租金贷深陷信用危机。长租公寓行业性爆雷事件在全国各地越演越烈。数以万计的租客居无定所，租客房东维权纠纷竞相对簿公堂。人们不禁试问：长租公寓频繁爆雷，究竟是模式之殇还是庞氏骗局？谁该为长租公寓的市场乱象来买单？

一

跑马圈钱：长租公寓的资本逻辑

从逻辑上讲，长租公寓托管方收取的租金是一种代收代付的中介代理行为，其收取的租金扣除相关手续费后再代付给房东。长租公寓运营方作为“二房东”赚取的是租客与房东的租金差价。然而，长租公寓做的并不是这种传统意义上的“对缝”生意，而是一场“跑马圈钱”的资本游戏。

（一）高进低出抢客源。对长租公寓的托管方来说，房源和租客同等重要。为了抢到市场房源，托管方在向业主承诺高租金价格收购房源的同时，又以低于市场租金价格吸引租客把房子租出去。托管方之所以愿意赔钱出租，抢占客户是一个重要原因。

（二）长收短付打时差。按照“高进低出”的租赁方式，长租公寓托管方一定是亏本经营。稍微有点经济常识的人，都能明白这个道理。然而，看似赔本赚吆喝的买卖，其背后却暗藏“猫腻”。为了让“高进低出”的游戏能“转”下去，托管方采取期限错配的“庞氏”玩法，诱使租户线上办理合作银行租金贷。租户按月归还银行贷款，托管方则从银行一次性收到一年甚至两年、三年的预付租金，提前收回全部房租，而其支付房东的租金则采取按月实付的方法。通过“以长补短”的时间差，托管方积聚起庞大的预付款“资金池”。

（三）资金套现囤房源。托管方用“资金池”里的资金，到市场高价收购房源，再以低廉的价格出租，做大租户预付款的“资金池”。囤房——套现——再囤房——再套现，如此循环往复，长租公寓托管方控制的房源越来越多，从而轻松操纵租金市场价格，成为助推房租“跳涨”的源头祸水。

把房子当成融资工具，花别人的钱办自己的事，是长租公寓逆势生长的经营秘籍，也是各路资本争相逐鹿加持的“底气”所在。据公开信息显示，2017年3月以来，不到4年时间，蛋壳公寓先后完成了7轮融资。今年1月17日，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一只中概股，也是中国第一个以做长租公寓上市纳斯达克的公司。

二

频繁爆雷：是模式之殇还是庞氏骗局

长租公寓“高进低出，长收短付”的租赁模式成为托管方圈钱的融资工具。一旦托管资金链断裂，长租公寓的多米诺骨牌便会轰然倒塌。“模式跑偏，爆雷是迟早的事”一位资深业内人士如是说。“高进低出,长收短付，就是变相圈钱的庞氏骗局”，有市场人士对长租公寓的运营模式也同样提出质疑。近年来，全国每年发生数十起长租公寓爆雷事件。长租公寓爆雷倒闭的原因更是莫衷一是。

（一）租客减少，房子空置率高。长租公寓采取的是包租模式，即不管房子能否租出去，都要向房东支付房租。按租赁行业市场行情测算，长租公寓租房空置率一旦低于90%即为亏损。虽然随着复工复产的推进，长租公寓市场有一定回暖，但与往年相比，长租公寓出租率仍有很大差距。一方面全国大中城市返岗务工人员减少，总体租房需求降低；另一方面，租房市场大多是年轻人，抗风险能力较弱，在疫情影响下许多行业经营活动一度停止，不少人收入受到影响，进而出现退租退房的情况。租房客源大幅减少，托管房大量闲置亏损，从而造成“资金池”现金流大幅减少。

（二）租金倒挂，租多少赔多少。租金倒挂是长租公寓行业一个比较普遍的现象。长租公寓以“高进低出”的价格优势，烧钱抢房，垄断两头客源。这一不惜成本的盲目扩张策略，导致租金倒挂，托管方租金倒挂的“价差”越拉越大，租多少赔多少，致使长租公寓“资金池”规模逐渐减少。

（三）投资挪用，资金链断裂。为填补房租“高进低出”的价差“亏空”，一些长租公寓将“资金池”资金投向房地产、股市，P2P等市场风险较高的行业，以谋求高额收益。结果往往事与愿违，当外部市场环境发生重大变化，长租公寓“资金池”投资就很可能“爆仓”，无法按期收回，甚至颗粒无归，形成坏账。

长租公寓频频“爆雷”，固然有市场环境剧变的因素，但更深层次的问题还是长租公寓商业模式的不可持续。当长租公寓偏离了租赁本源，异化为圈钱融资工具时，爆雷跑路就是大概率事件。自2017年以来，长租公寓就开始爆雷不断，继青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家长租公寓爆雷后，蛋壳公寓，“城城找房”也深陷爆雷纠纷。

三

监管缺失：谁为长租公寓乱象买单

从2015年首次提出建立购租并举的住房制度以来，房屋租赁市场发展受到社会各界的极大关注。2017年国家先后推出租售并举的红利政策，大力发展长租公寓。全国长租公寓短期内井喷式爆发，据相关数据统计，截至2018年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家。但陆续也出现了不少资金链断链爆雷倒闭的问题。尤其受今年疫情的影响，长租公寓爆雷倒闭事件频繁上演。今年以来，全国爆雷长租公寓就高达26家，仅8月就有15家倒闭。据不完全统计，从2017年至今，约有107家长租公寓因为资金链断裂或经营不善爆雷跑路，造成大量租赁双方维权纠纷事件，很多租户甚至被扫地出门，沦落到无家可归的境地。长租公寓从遍地开花，到雷声滚滚，教训惨痛，发人深省。

为什么“高进低出”、“长收短付”行业潜规在长租公寓市场可以大行其道？为什么开发商卖房子，房贷资金必须进银行监管账户，而长租公寓租房子代收租金，甚至租金贷却不开银行监管账户，直接进了长租公寓托管方的账户？长租公寓经营模式的风险隐患，早已见诸报端，为什么一直到今天都没有得到有效的市场矫正？一连串的为什么，都在拷问一个不容回避的问题：长租公寓频繁爆雷，究竟是模式之殇还是庞氏骗局?谁该为盛宴之后的“一地鸡毛”买单？

本文首发于微信公众号：兆华Finchannel。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

姜兆华：长租公寓爆雷，是模式之殇还是庞氏骗局？
长租公寓爆雷 是不可持续发展模式的必然结果
长租公寓之殇
【深度调查】长租公寓爆雷,房东和租客都是受害者
长租公寓模式自带风险,严管资金账户仍未足够
长租公寓骗局模式是如何形成的？
长租公寓监管空白急需补齐
长租公寓连环“爆雷”深陷信用危机
长租公寓最近连环“爆雷”深陷信用危机
长租公寓连环“爆雷”,一个多月十余家公司疑似跑路