姜兆华:长租公寓爆雷,是模式之殇还是庞氏骗局?

近期,蛋壳公寓爆雷事件引发媒体的广泛关注。12月3日,网传广州蛋壳公寓一租客坠楼,再一次将风雨飘摇中的“蛋壳”推向舆论的风口浪尖。蛋壳融资合作方微众银行,也因14亿租金贷深陷信用危机。长租公寓行业性爆雷事件在全国各地越演越烈。数以万计的租客居无定所,租客房东维权纠纷竞相对簿公堂。人们不禁试问:长租公寓频繁爆雷,究竟是模式之殇还是庞氏骗局?谁该为长租公寓的市场乱象来买单?

跑马圈钱:长租公寓的资本逻辑

从逻辑上讲,长租公寓托管方收取的租金是一种代收代付的中介代理行为,其收取的租金扣除相关手续费后再代付给房东。长租公寓运营方作为“二房东”赚取的是租客与房东的租金差价。然而,长租公寓做的并不是这种传统意义上的“对缝”生意,而是一场“跑马圈钱”的资本游戏。

(一)高进低出抢客源。对长租公寓的托管方来说,房源和租客同等重要。为了抢到市场房源,托管方在向业主承诺高租金价格收购房源的同时,又以低于市场租金价格吸引租客把房子租出去。托管方之所以愿意赔钱出租,抢占客户是一个重要原因。

(二)长收短付打时差。按照“高进低出”的租赁方式,长租公寓托管方一定是亏本经营。稍微有点经济常识的人,都能明白这个道理。然而,看似赔本赚吆喝的买卖,其背后却暗藏“猫腻”。为了让“高进低出”的游戏能“转”下去,托管方采取期限错配的“庞氏”玩法,诱使租户线上办理合作银行租金贷。租户按月归还银行贷款,托管方则从银行一次性收到一年甚至两年、三年的预付租金,提前收回全部房租,而其支付房东的租金则采取按月实付的方法。通过“以长补短”的时间差,托管方积聚起庞大的预付款“资金池”。

(三)资金套现囤房源。托管方用“资金池”里的资金,到市场高价收购房源,再以低廉的价格出租,做大租户预付款的“资金池”。囤房——套现——再囤房——再套现,如此循环往复,长租公寓托管方控制的房源越来越多,从而轻松操纵租金市场价格,成为助推房租“跳涨”的源头祸水。

把房子当成融资工具,花别人的钱办自己的事,是长租公寓逆势生长的经营秘籍,也是各路资本争相逐鹿加持的“底气”所在。据公开信息显示,2017年3月以来,不到4年时间,蛋壳公寓先后完成了7轮融资。今年1月17日,蛋壳公寓成功登陆美国纽交所,股票代码“DNK”,成为2020年登陆纽交所的第一只中概股,也是中国第一个以做长租公寓上市纳斯达克的公司。

频繁爆雷:是模式之殇还是庞氏骗局

长租公寓“高进低出,长收短付”的租赁模式成为托管方圈钱的融资工具。一旦托管资金链断裂,长租公寓的多米诺骨牌便会轰然倒塌。“模式跑偏,爆雷是迟早的事”一位资深业内人士如是说。“高进低出,长收短付,就是变相圈钱的庞氏骗局”,有市场人士对长租公寓的运营模式也同样提出质疑。近年来,全国每年发生数十起长租公寓爆雷事件。长租公寓爆雷倒闭的原因更是莫衷一是。

(一)租客减少,房子空置率高。长租公寓采取的是包租模式,即不管房子能否租出去,都要向房东支付房租。按租赁行业市场行情测算,长租公寓租房空置率一旦低于90%即为亏损。虽然随着复工复产的推进,长租公寓市场有一定回暖,但与往年相比,长租公寓出租率仍有很大差距。一方面全国大中城市返岗务工人员减少,总体租房需求降低;另一方面,租房市场大多是年轻人,抗风险能力较弱,在疫情影响下许多行业经营活动一度停止,不少人收入受到影响,进而出现退租退房的情况。租房客源大幅减少,托管房大量闲置亏损,从而造成“资金池”现金流大幅减少。

(二)租金倒挂,租多少赔多少。租金倒挂是长租公寓行业一个比较普遍的现象。长租公寓以“高进低出”的价格优势,烧钱抢房,垄断两头客源。这一不惜成本的盲目扩张策略,导致租金倒挂,托管方租金倒挂的“价差”越拉越大,租多少赔多少,致使长租公寓“资金池”规模逐渐减少。

(三)投资挪用,资金链断裂。为填补房租“高进低出”的价差“亏空”,一些长租公寓将“资金池”资金投向房地产、股市,P2P等市场风险较高的行业,以谋求高额收益。结果往往事与愿违,当外部市场环境发生重大变化,长租公寓“资金池”投资就很可能“爆仓”,无法按期收回,甚至颗粒无归,形成坏账。

长租公寓频频“爆雷”,固然有市场环境剧变的因素,但更深层次的问题还是长租公寓商业模式的不可持续。当长租公寓偏离了租赁本源,异化为圈钱融资工具时,爆雷跑路就是大概率事件。自2017年以来,长租公寓就开始爆雷不断,继青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家长租公寓爆雷后,蛋壳公寓,“城城找房”也深陷爆雷纠纷。

监管缺失:谁为长租公寓乱象买单

从2015年首次提出建立购租并举的住房制度以来,房屋租赁市场发展受到社会各界的极大关注。2017年国家先后推出租售并举的红利政策,大力发展长租公寓。全国长租公寓短期内井喷式爆发,据相关数据统计,截至2018年3月,全国范围内长租公寓品牌达1200多家。但陆续也出现了不少资金链断链爆雷倒闭的问题。尤其受今年疫情的影响,长租公寓爆雷倒闭事件频繁上演。今年以来,全国爆雷长租公寓就高达26家,仅8月就有15家倒闭。据不完全统计,从2017年至今,约有107家长租公寓因为资金链断裂或经营不善爆雷跑路,造成大量租赁双方维权纠纷事件,很多租户甚至被扫地出门,沦落到无家可归的境地。长租公寓从遍地开花,到雷声滚滚,教训惨痛,发人深省。

为什么“高进低出”、“长收短付”行业潜规在长租公寓市场可以大行其道?为什么开发商卖房子,房贷资金必须进银行监管账户,而长租公寓租房子代收租金,甚至租金贷却不开银行监管账户,直接进了长租公寓托管方的账户?长租公寓经营模式的风险隐患,早已见诸报端,为什么一直到今天都没有得到有效的市场矫正?一连串的为什么,都在拷问一个不容回避的问题:长租公寓频繁爆雷,究竟是模式之殇还是庞氏骗局?谁该为盛宴之后的“一地鸡毛”买单?

本文首发于微信公众号:兆华Finchannel。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)

相关知识

姜兆华:长租公寓爆雷,是模式之殇还是庞氏骗局?
长租公寓爆雷 是不可持续发展模式的必然结果
长租公寓之殇
【深度调查】长租公寓爆雷,房东和租客都是受害者
长租公寓模式自带风险,严管资金账户仍未足够
长租公寓骗局模式是如何形成的?
长租公寓监管空白急需补齐
长租公寓连环“爆雷”深陷信用危机
长租公寓最近连环“爆雷”深陷信用危机
长租公寓连环“爆雷”,一个多月十余家公司疑似跑路

网址: 姜兆华:长租公寓爆雷,是模式之殇还是庞氏骗局? http://m.zx3q.com/newsview254498.html
所属分类:行业资讯

推荐资讯