要业主降租、给租客涨价,长租公寓为何风波再起

租房市场风波再起。

端午小长假的最后一天，长租公寓龙头企业自如被曝要求业主在合同期内降低租金，若不降租自如将与业主解约。消息一出，立即引发多方关注。

6月11日，北京房地产中介行业协会发布的报告显示，5月整租成交量环比增长20%左右，分租环比增长近30%。

未曾想到，随着疫情反弹，又给房屋租赁市场泼了一盆冷水。我爱我家研究院统计数据显示，6月1日-6月21日，北京住房租赁交易量环比下滑5.78%，同比下滑3.17%，其中6月第三周，即15日-21日租赁交易量降幅较大，比第二周下滑了19.27%。

受此影响，一些长租公寓机构、租赁平台拟与业主协商降低房租，减少运营成本，不料却因此陷入舆论风波。

逾300多名业主维权

白女士向中国新闻周刊表示，她最近多次收到自如要求降租的电话，否则就解约。

白女士的房子位于北京昌平区，是一套90平方米的两居室，于2018年6月同自如签署了3年的房屋托管协议，房租为7900元/月，日后每年上涨3%。目前，白女士的这套房子房租为8300多元。

今年4月至6月期间，白女士曾多次收到自如电话，要求她降低房租至5600元，降幅为34%，否则就解约。据她描述，自如承认违约，并同意解约后可以给她赔偿两个月的租金，但同时要求她承担自如一个月的服务保证金以及装修、配置、折旧等相关费用。

根据白女士提供的录音，要求业主降租，自如员工给出的理由是2018年收房价格过高，之后行情一路下滑，被强制拆除隔断等影响公司亏损严重。

针对上述情况，中国新闻周刊联系相关自如工作人员核实，其中一名自如管家表示要求业主降租一事属实，但更多信息不便透露，另一位自如工作人员则表示，自如是跟业主协商降低房租，并非“强制性要求”。

事实上，像白女士这样收到自如电话要求降租的业主不在少数，在“违约受损业主群”里，有超过300多名业主表示遇到了相同的情况。

北京像素小区业主李女士告诉中国新闻周刊，她于6月27日晚间收到自如电话，自如管家声称市场不好，要求她把房屋租金由7200多元降至4000元，不降租就解约。解约之后，自如赔偿她两个月房租，但同时她需要支付装修管理等费用。对于装修管理费用具体有多少，目前李女士还没有收到通知。

业主提供的截图。

而其他部分业主收到的消息显示，自如要求其承担的装修配置折旧费用为2万-3万元不等。自如提出解约，业主还要倒“赔钱”，这亦是造成此次业主要求自如给个说法的重要原因。

中国新闻周刊从多名业主处了解到，最初签合约的时候，自如并未跟业主谈到违约之后会有装修管理等费用。由于此次事件的发生，业主才注意到合同里有相关条款。

业主提供的合同截图。

“合同里写了，但业主不可能每一条都一个字一个字去看。”某自如业主这样说道。

不过令人疑惑的是，自如提出解约，业主还承担装修管理费用合理吗？

北京市东元律师事务所孔磊律师向中国新闻周刊分析，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

因此，若自如装饰装修房屋经过了业主的同意，但若是自主违约要求解除合同，自如要求业主承担装修管理费用的，不予支持。但房主同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。对于装修残值的补偿，自如应提供具有说服力的装修明细，不然应通过专业评估公司评估，才能公允。

值得一提的是，此前自如相关负责人对新京报表示，“部分业主对于解约要支付配置折旧费用的担忧，应该是个别管家沟通不当，给业主造成误解，我们非常抱歉。”

边降边涨？

“疫情期间自如打电话商量免租，但我问了租客，他们没有减租或免租，真是降个几百，优惠让给租客我都不说什么。”某业主说道。

自如在要求业主降低租金的同时，租客的租金却并未减少。

自如租客周先生对中国新闻周刊表示，去年6月份在自如上租了丰台三环边上一间带独卫的主卧，房租3200元，今年合同到期后他准备续签，此时自如管家告诉他房租上涨到3750元。在他看来，“邻居家的次卧涨得更是离谱，从2300元涨到2900元。”

同样住在南三环的马先生在今年续租的时候也遇到了租金上涨情况。据他描述，去年他跟朋友一起整租了南三环的两居室，租金为6330元，今年到期续租的时候，房租又上涨了200元至6530元。

一方面要求业主降低租金，另一方面租客的房租并未减少，甚至部分租客的租金还有所上涨。自如的上述做法亦遭到了网友热议。

早在今年2月份，就有“自如疫情期间涨房租，是正常市场行为还是趁火打劫？”相关报道称，自如趁着租客疫情期间无法搬家，在续租时大幅上调房租。

随后，自如CEO熊林更是发朋友圈表示：“自如近期的价格调整均为因为产品续约类型不同，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整，不敢说100%合理，但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情涨价，我和全体管理团队即日立刻辞职。”

如今时隔四个月，自如再次因价格调整陷入舆论漩涡。倘若真有业主选择解约，收回房屋，该房屋中的租客又将何去何从？

长租公寓问题频发

不仅仅是自如，蛋壳、青客公寓等长租公寓平台亦存在类似问题。

今年2月，受疫情影响和不可抗因素，蛋壳公寓要求房东减免一个月房租。然而根据蛋壳租客租金返还政策，上海地区的租客返还7天租金，剩余20多天的钱“不知所踪”。蛋壳公寓的上述做法亦引起了业主和租客的不满，被指吃差价。

据中国青年报报道，从今年2月开始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网，甚至被赶出公寓的窘境。

背靠巨大的租房市场，长租公寓快速发展，目的之一是解决房东、租客信息不对称等问题，让房东租得省心，租客住得放心。然而在经过重重波折、多次整顿之后，长租公寓平台依然存在诸多问题，疫情则成了长租公寓问题频发的一根“导火索”。

极光洞察报告显示，此次疫情给房产经纪带来了较为惨重的经纪损失，超八成的房产经纪在疫情期间收入减少，其中超过30%的房产经纪收入减少了三成以上。相对于规模较大的全国性大型经纪公司，城市小型经纪公司由于规模受限，抗风险能力相对较弱，受到疫情的冲击更为显著。

在此情况下，长租公寓通过多种途径，降低运营成本，提高抗风险能力。

华菁证券研报显示，疫情之下，民营长租公寓面临的资金压力较大，企业会以多种方式开源节流，包括对银行、房东等提出贷款延期、免租等要求，对租客进行涨租，对亏损的房源强制退房等等。

此前，蛋壳公寓曾因“租金贷”等问题被深圳市消委会约谈并要求整改，对于本次自如要求业主降租一事，中国新闻周刊亦就相关问题咨询了北京市住建委，其相关负责人回复称：“房屋租赁双方遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则签订房屋租赁合同，租金支付、合同解除等事项以合同约定的内容为准。合同双方产生的纠纷应按合同约定的争议解决方式进行处理。”

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