集体祭出亿元补贴 长租公寓启动留客大战

  受疫情冲击，2020年上半年，租赁市场“旺季不旺”，长租公寓企业迎来行业 “寒冬”。在疫情对长租公寓赖以生存的出租率提出前所未有的考验之下，长租公寓企业也展开了“自救”，进入7月，包括自如、蛋壳公寓等多家品牌长租公寓相继抛出“亿元补贴”的宣传口号，针对新签客户推出特定的房租优惠减免政策，以求争取到更多的新客户。业内分析认为，伴随着疫情防疫工作取得新进展，加之毕业生租房需求的恢复，接下来如何吸引新客户签约、维持老客户续租，保障直接关乎资金链水平的出租率实现稳步提升，考验着各家长租企业的经营智慧。那么，在祭出优惠政策揽客后，租赁下半场的长租公寓能否靠“巨额补贴”实现逆势翻盘呢？

  “补贴大战”

  在经历了整体经济环境下行、租赁遇冷的2020年上半年后，长租公寓企业都想抢一个租赁下半场的好开端。进入7月，自如、蛋壳公寓等多家品牌长租公寓的“亿元补贴”宣传文案刷屏网络，引发租客群体关注与热议。

  自如新推出的“亿元补贴”活动，打出的口号是“指定房源最高免2个月租金”。据了解，签约指定活动房源一年及以上的租客，友家（自如产品线之一）住一年免2个月租金，即住满第1-10个月，每月租金9折，住满第11-12个月，每月租金5折；整租住满第1-12个月，每月租金九折。此外，在签约付款形式上也较为灵活，活动支持月付、季付、半年付及年付的付款方式签约，同时，还可与自如面向应届毕业生推出的“海燕计划”0押金叠加使用。

  除了通过房租折扣积极争取新客户，自如续租租客也可以享受到一定优惠。北京商报记者了解到，在7月选择长租续约的租客，按照规则参与活动，将此次亿元补贴活动海报发布至朋友圈，也可以享受到原价续约的优惠。

  自如之外，蛋壳公寓也在7月第一天推出了最新优惠。蛋壳方面将最新优惠活动称之为“7月安居计划”，以“免费住两个月”、“毕业生0押金”等为核心宣传点，在官方宣传上也是打出了“亿元补贴”的口号。

  北京商报记者从蛋壳APP上了解到，意向租房者在登记需求以及实际签约两个环节均可享受一定优惠。具体来看，线上填写找房需求即可获得一定金额的优惠券；另一方面，新签约客户可享受首月租金4.9折，免费住2个月的优惠。此外，同自如针对应届毕业生“海燕计划”免押金签约类似，蛋壳公寓也支持毕业生0押金签约，签约半年内可免费换租。

  值得关注的是，自如及蛋壳公寓此次主推的“免租两个月”，并非适用于自家长租业务布局城市的所有房源，同时自如在活动时限上还有明确规定，这被业内人士解读为出于“成本考量”。

  在自如方面的介绍中，指定房源覆盖北京等地区，北京为“主场”，此外该活动持续时间近一个月，于7月2日正式上线，活动时间至7月31日；记者也从蛋壳App上发现，该平台仅有部分房源被加上了“免租2月”的标签，在查看活动详情时，系统提示推荐房源共计2963套。

  在外界看来，多家长租公寓企业相继启动补贴活动，目标一致：就是为了“促需”。自如在7月开端推出“亿元补贴”活动，也被视为打响了下半年市场“促需”第一枪“。

  有市场分析认为，目前长租市场正处于疫后修复的关键突破期，自如作为长租公寓头部企业推出大力度的优惠活动，将利于提振市场消费活力，助推下半年房屋租赁市场的经济增长。

  自如方面近期的表态，也印证了该企业希望借助优惠活动撬动市场需求的用意。就推出“亿元补贴”活动，自如方面的最新解释为，希望降低租客经济压力，加快市场回暖。

  不热的市场 

  “加快市场回暖”这一表述的另一面，是市场不热了。在外界看来，这已经让长租企业有了一种危机感。多家长租公寓企业祭出房租优惠减免政策的背后，映射出2020年租赁市场上半年“旺季不旺”的残酷现实，企业展开优惠举措的目标无疑直指：刺激需求，保障出租率。

  “因为租不掉，才开始减免，这个才是（亿元补贴）背后最基本的逻辑。”房东东公寓学院创始人全雳指出，长租行业是和人口流动和房价密切相关的，其实在2019年末，长租市场总体已经显示出疲态，无论从投拓端还是租赁端均有此趋势。在他看来，突发的疫情，只是让整个行业更加疲软。

  “现如今，在中国租赁需求最旺盛的北京，也开始下调租金。从租客一房难求，到降价优惠找租客。”全雳直言。

  值得一提的是，市场不热了，市场参与主体的日子也不好过。业内认为，2020年上半年长租行业似乎进入“寒冬”，出租率下降、租客违约率提升，企业可谓经历了“至暗时刻”。

  一方面，2020年以来，头部长租企业有意“刹车减挡”，聚焦精耕。以相寓为代表的头部长租公寓企业在上半年放缓了拓展趋势，聚焦已有门店，新开店率远低于去年水平。贝壳研究院监测数据显示，今年上半年集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞，TOP10长租公寓品牌新开店率仅8.2%，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停。

  另一方面，不断拉长的租赁成交周期之下，长租公寓参与主体的的经营压力逐渐加大，部分尾部长租公寓企业则面临普遍性的经营困境。据不完全统计，媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家，在今年年初疫情影响下，市场租金出现下降的行情下，今年上半年近七成长租公寓因 “高收低出”模式，导致资金链断裂。

  此外，从租赁市场新进入主体这一角度来看，不同于2017、2018年的热情高涨，2019年开始房企进入长租公寓领域的热情显著下降，行业逐渐回归审慎理性预期，今年上半年房企更是“零”进入。据贝壳研究院统计，截止2019年底已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务，而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。

  “门店拓展速度趋于停滞，一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张转向精细化运营探索单店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影响导致的空置率上升及业务推进放缓。”行业发展趋势以及疫情冲击，被贝壳研究院租赁分析师黄卉视为今年以来长租企业规模发展降速的主因。

  “头部企业前几年的猛烈扩张，已经透支了未来几年的空间和盈利预期，再说，长租是民生行业，又是个低毛利行业，盲目扩张后，造成了一系列的后遗症。”全雳在接受北京商报记者采访时表示。

  广告效应更大？ 

  花样繁多的房租优惠减免政策，更像是长租公寓企业为了刺激市场需求，开出的一剂药方。不过，至于“药效”如何，有行业专家分析认为，接下来的租赁行情能不能峰回路转，一要看受经济下行以及疫情冲击的市场能不能尽快回归，另一方面，租金始终是影响成交的最关键因素。

  从当前市场表现来看，国内租赁市场仍然没有完全复苏。在租赁成交周期方面，据贝壳研究院数据， 2020年上半年，全国重点城市房客源成交周期处于高位，租赁市场向买方市场转变。客源周期虽较为稳定，保持在10天左右，相比去年有所延长，但租客的租房迫切程度有所下降。

  另有诸葛找房数据研究中心租赁相关研报显示，在2020年上半年最后一个月度、原本最被看好的6月，尽管全国大中城市租赁房源成交周期环比降幅有所缩小，但租金均价已经连续3月下滑，说明国内租赁市场的活跃度仍然偏弱。

  而从租金水平角度来看，在市场下行期叠加疫情冲击等多方面因素影响，一定期限内免租，实际上不是促使租房者做出签约决策的关键。合硕机构首席分析师郭毅直言，月租金的高低才是决定因素。当前形势下，租客群体更多地开始“货比三家”，月租金水平越低、性价比越高，才越能吸引客户，而不是单纯减免部分月度房租。

  “很好理解，市场不好，房子不好租。对于老客户，能不换房就不换房，对于新客户，有些计划来京发展的，也要结合实际就业情况更加理智考量。”长租公寓签约客户魏岚（化名）表示，今年以来，身边租房的朋友换房意愿已经较大降低，此外，对于租赁房源是否具有更高的性价比也提出了更高要求。

  此外，经济下行期的就业环境也在一定程度上对租赁新签产生了影响。但当前就业形势仍然不容乐观。

  “现阶段各大企业都在积极复工复产，但各大企业缩编现象呈常态，就业环境较为艰难，失业率仍然处于较高水平。租赁市场的活跃度与就业环境密不可分，受到就业和收入状况的影响，从上半年最后一个月度6月来看，虽然进入传统的租赁旺季，但租金仍然呈持续下滑趋势。”诸葛找房数据研究中心高级分析师王小蔷如是说道。

  全雳则在接受北京商报记者采访时表示，2020年是长租市场租金的一个“下降元年”，北京告别了近10多年的租金强势上涨，上海、深圳都开始回落，期间经济方面的弱势也开始显现。尽管今年大学生毕业创了新高，原则上会利好长租市场，但因为整体企业发展不景气，招聘需求大规模下降，也使得就业空间受到了抑制，很多应届毕业生“毕业意味着失业”，租赁需求的释放也由此受限。

  “尽管长租行业未来趋势不错，但短期内市场还是不太乐观。“对于亿元租房补贴能否改善租赁市场遇冷的局面，全雳认为，确实能够刺激一部分新客户的租房需求，但更大的作用还存在于广告造势。

  就“启动亿元补贴对租赁房源的签约是否有明显助益”、“接下来如何提振需求受抑制的租赁市场”等问题，截至记者发稿，自如及蛋壳方面均未予回复。

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